ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Сравнительно-правовой анализ особенностей осуществления права общей собственности позволил решить исследовательские задачи и прийти к следующим выводам:

1. В основе правового регулирования отношений общей собственности положена некая концепция, основная идея, которой последовательно придерживается законодатель.

Изучение законодательства России, Германии, Австрии, Швейцарии и Франции позволяет прийти к выводу о существовании двух подходов к регулированию отношений общей собственности, в основе которых лежат разные концепции: индивидуалистическая концепция и концепция общности.

Индивидуалистическая концепция рассматривает отношения общей долевой собственности только как вещные, приравнивая сособственника к индивидуальному собственнику и распространяя принцип абсолютности права собственности на право общей собственности. Порядок владения, пользования и распоряжения вещью в целом и доли в частности построен по образцу собственности одного субъекта, то есть для осуществления правомочий собственности по отношению к вещи в целом необходимо выразить общую единую волю, а для распоряжения своей долей достаточно воли одного сособственника. Из чего следует, что долевая собственность рассматривается не как общая собственность, а как система независимых прав сособственников на доли, которые в их совокупности образуют одно право.

Данная концепция понимания долевой собственности была характерна для римского права, а затем аккуратно воспринималась российским законодательством разных периодов.

Главным признаком индивидуалистического подхода регулирования отношений общей собственности является принцип единогласия, заложенный в основу принятия решений, касающихся осуществления всех правомочий собственности. Поскольку собственник доли приравнивается к индивидуальному собственнику, то решение этих вопросов, минуя его мнение, невозможно, так как это нарушает его исключительное право собственности, его полное господство над вещью. Каждый участник обладает ius prohibendi (правом налагать запрет). Запрет носит абсолютный характер, распространяется на любые решения и судебному обжалованию не подлежит.

Требование достижения единогласия не дает никакой возможности для принятия решений в случае отсутствия согласия хотя бы одного из сособственников, что неминуемо заводит в тупик при решении вопросов, которые требуют немедленного реагирования. Возможность в судебном порядке определять порядок владения и пользования общей вещью - это, конечно, своего рода выход из положения, но судебная процедура является достаточно длительной, эмоционально и материально затратной.

Решение о распоряжении общим имуществом может быть принято только сособственниками, и никаких выходов в данном случае, если сособственники не могут договориться, закон не устанавливает.

Индивидуалистический подход к регулированию долевой собственности не может считаться удовлетворительным, подрывая ее репутацию невозможностью эффективного управления общим имуществом, сводящей к минимуму возможность договориться о порядке владения, пользования и распоряжения вещью, так как очень велик риск несогласия одного из сособственников. Все это порождает несвоевременность принятия важных для собственников решений, неэффективность управления, что в конечном итоге ведет к обесцениванию самой идеи общей долевой собственности и желанию сособственника прекратить отношения собственности.

Для второго типа регулирования отношений общей долевой собственности характерна концепция «общности». На чаше весов в словосочетании «общая собственность» перевешивает термин «общая».

В качестве характерных для данной концепции признаков можно назвать, во-первых, применение принципа большинства. Во-вторых, для концепции «общности» характерно усиленное договорное регулирование. В- третьих, регулирование прекращения общности с максимальным учетом интересов всех сособственников.

Высшим проявлением защиты общих интересов является возможность требовать исключения из общности.

Подход, избранный законодателем той или иной страны, предопределяет разное регулирование отношений общей долевой собственности с уклоном либо в сторону индивидуальной сферы, либо общей. Российское законодательство можно однозначно отнести к первому типу, основанному на индивидуалистическом подходе правового регулирования. Германия, Австрия и Швейцария, с теми или иными особенностями, избрали для себя иной путь, основанный на балансе интересов каждого из участников долевой общности, на усилении корпоративности в отношениях общей долевой собственности.

2. В отечественной науке, как и в европейской, сложилось множество теорий, объясняющих правовую природу доли в праве общей долевой собственности. Общая долевая собственность характеризуется наличием общего права, принадлежащего нескольким лицам, на единый объект. Каждому конкретному сособственнику принадлежит доля в едином праве, которая по своему содержанию не равна праву в целом или индивидуальному праву. Нетождественность содержания права в целом доле в праве доказывается тем, что существуют правомочия, для осуществления которых не достаточно только доли, а необходимо объединение всех долей, то есть единство права. В нашем правопорядке - это владение, пользование и распоряжение вещью в целом, раздел общего имущества, выдел доли.

Сложности представляет собой определение правовой природы отношений общей долевой собственности. В Германии господствующая теория исходит из того, что правомочия, вытекающие из доли, являются вещными, а общность порождает обязательственные отношения. Таким образом, доля - вещное право, общность представляет собой обязательственные отношения, или, как указывает судебная практика, является источником обязательственных отношений.

Внешние отношения, в которых сособственники выступают как одно целое, представляют собой абсолютные вещные отношения. Внутренние отношения между сособственниками имеют обязательственную природу. В целом же отношения общей долевой собственности представляют собой абсолютно-относительные отношения, что связано с двойственной природой долевой собственности, где присутствуют как вещные, так и обязательственные отношения, и поэтому являются смешанными.

3. Анализ теорий разграничения общей собственности на виды посредством установления сущностных особенностей совместной собственности выявил, что отношения общей совместной собственности, в первую очередь, представляют собой общность лиц, члены которой, во- первых, не могут быть заменены, а, во-вторых, объединяясь, представляют собой во внешних отношениях единое целое, что показывает современная теория понимания совместной общности, разработанная Флуме. Исходя из такого понимания, можно представлять общих совместных сособственников как единое целое и условно приравнивать их к индивидуальному субъекту.

Долевая общность представляет собой общность имущества, а не лиц, с чем должно быть связано принципиальное отличие в правовом регулировании отношений общей долевой собственности. Поскольку каждый сособственник обладает правомочиями в общем едином праве, то, следовательно, он имеет и свой голос, и свою индивидуальную сферу в виде распоряжения своей долей. Но цель долевой собственности - это не учет мнения каждого сособственника, а создание условий по максимально эффективному использованию сособственниками общей вещи. В данном случае достаточно мнения большинства, для того чтобы эффективно и оперативно управлять и качественно использовать общее имущество. Поскольку общая долевая собственность представляет собой общность имущества, то перемена сособственников возможна. Только совокупность долей представляет собой полное право, поэтому все акты распоряжения должны осуществляться по единогласному решению.

Эти концептуальные отличия должны быть положены в основу разграничения правового регулирования отношений общей собственности. Последовательность законодателя позволит безошибочно относить то или иное проявление общей собственности к конкретному виду, а также добиться единообразия правового регулирования в рамках одного вида. На основе такого подхода можно говорить о безошибочном отнесении к отношениям общей совместной собственности только общность супругов.

4. В результате сравнения содержания права общей долевой собственности и особенностей его осуществления в России и странах романо-германской правовой семьи было установлено, что российское гражданское законодательство восприняло основной недостаток римской индивидуалистической концепции общей собственности, а именно соблюдение принципа единогласия при принятии решения. На наш взгляд, применение данного принципа необходимо ограничить только вопросами распоряжения общей вещью, изменения ее целевого назначения и исключения (установление) преимущественного права покупки. Все остальные вопросы должны решаться большинством голосов, которое определяется размером долей.

Самостоятельным правомочием сособственника в праве общей долевой собственности является правомочие управления. Его детальная регламентация необходима данному виду собственности.

Кроме того, должна быть закреплена возможность осуществления действий одним из сособственников, направленных на сохранение имущества. Такие действия требуют немедленного реагирования, что нередко исключает возможность получения разрешения большинства, не говоря уже об единогласном решении. Расходы по осуществлению таких действий должны быть возмещены остальными сособственниками пропорционально их долям. Кроме того, необходимо допускать расширение компетенции одного сособственника по соглашению сторон, например, осуществлением мероприятий, направленных на сохранение стоимости и способности использования вещи по назначению, в том числе восстановление, обновление и ремонт вещи. Сособственники могут установить бюджет этих мероприятий, за рамки которого сособственник не должен выходить.

Отличительной чертой права общей долевой собственности является необходимость заключения договора между сособственниками, однако на сегодняшний день регулирование данного договора носит фрагментарный характер, что является существенным недостатком действующего права общей собственности. Необходимо детально урегулировать содержание такого договора, законодательно установив перечень его условий и тем самым определив круг конкретных вопросов, по которым собственники должны достичь соглашения, что существенно бы облегчило практическое применение этой статьи.

Особенности распоряжения долей сводятся к тому, что отказ от доли невозможен, распоряжение частью доли должно осуществляться с согласия остальных сособственников, а на случаи возмездного отчуждения доли может распространяться право преимущественной покупки. Законодательства европейских государств предусматривают возможность отказаться от права преимущественной покупки, что было бы полезно и нашему праву.

Институт общей собственности ввиду неоднозначности своей природы должен быть урегулирован по системе «сдержек и противовесов». Это значит, что и сособственники вместе, и каждый сособственник в отдельности не должны тяготиться этими отношениями. Необходимо большую роль отвести договорному регулированию отношений и расширить автономию воли сторон.

5. Прекращение отношений общей собственности заслуживает особого внимания российского законодателя, причем должны учитываться интересы всех сособственников, а не только выделяющегося. С учетом многовекового позитивного опыта регулирования отношений общей собственности и анализа основных недостатков отечественного права можно предложить следующий вариант прекращения отношений общей долевой собственности: раздел общего имущества и выдел доли из него осуществляются по соглашению между сособственниками. Если сособственники не смогли достичь соглашения, они вправе обратиться в суд. Суд с учетом возможности раздела вещи в натуре осуществляет раздел или выдел доли. Если выдел доли в натуре не возможен, другим сособственникам предлагается выкупить долю. Если остальные сособственники не заинтересованы в выкупе доли или сторонам не удалось согласовать стоимость доли, осуществляется раздел вещи. Раздел или выдел доли в натуре, осуществляемый в отступление от размера доли с денежным уравниванием, возможен только с согласия сособственников. Если соглашение не достигнуто, осуществляется продажа вещи с разделом суммы, вырученной от продажи вещи пропорционально долям.

Способ продажи может быть установлен в соглашении между сособственниками. Если он не установлен, то должен быть определен судом, который принимает решение, отталкиваясь от мнения сособственников. С учетом пожеланий сособственников продажа может осуществляться между сособственниками либо третьими лицами посредством проведения торгов либо проведением обычных мероприятий, связанных с продажей имущества.

Такой порядок прекращения отношений долевой собственности обеспечивает:

1) Точный алгоритм действий для сособственников и для суда, принимающего решение о разделе.

2) Соблюдение принципа свободы договора - одного из основополагающих принципов частного права.

Баланс интересов сособственников, так как выделяющий долю сособственник будет иметь реальные возможности осуществления выдела, а сособственники, желающие сохранить вещь в собственности, - возможность увеличить свою долю или отказаться от этого права, зная о возможных последствиях такого отказа.

Механизм прекращения отношений общей собственности, предусмотренный абз. 4 ст. 252 ГК РФ, как и само понятие незначительная доля противоречит самой идее общей собственности и ряду принципов гражданского права, поэтому должен быть исключен из правового регулирования отношений общей собственности России. Римские юристы разработали не только основные принципы регулирования отношений общей долевой собственности, но и теории понимания общей собственности, в том числе теорию понимания доли как доли в праве, с точки зрения которой размер доли не должен отражаться на механизме осуществления права собственности. Размер доли играет роль только при распределении бремени расходов и доходов от пользования общим имуществом, а также на долю в вещи при пользовании ею. Российское право предусматривает особые механизмы прекращения права общей долевой собственности для обладателей «незначительной доли». Так, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Согласно пункту 5 данной же статьи с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе . П. 4 ст. 252 ГК РФ обладает целым рядом недостатков: во-первых, данную норму невозможно применить в том случае, когда собственник не заявляет требование о выделе доли; во-вторых, применение данной нормы нарушает принципы неприкосновенности собственности, свободы договора, диспозитивности гражданского процесса; в-третьих, в связи с тем, что понятия «незначительность доли» и «наличие интереса в пользовании долей» являются оценочными, зачастую все сособственники в конкретном правоотношении обладают незначительными долями, что делает применение нормы невозможным; заинтересованность в использовании вещи может быть даже у собственника незначительной доли, а порой она выше, чем у ⁴⁷⁵Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013)(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013) // Российская газета. 1994. № 238-239.

собственника значительной. Необходимо совершенствовать механизм прекращения отношений общей собственности и предусмотреть механизм принудительного прекращения субъективного права собственности того собственника, который злоупотребляет своим правом долевой собственности, чем нарушает субъективное право собственности других участников правоотношения.

Одним из способов прекращения права собственности в праве общей долевой собственности в европейских правопорядках является исключение собственника из общности вследствие неисполнения им обязанностей, вытекающих из обладания долей, или злоупотребление правом. Обоснована необходимость ввести санкцию за злоупотребление правом общей долевой собственности или неисполнение обязанностей в виде прекращения субъективного права собственности.

6. На основании изложенных выше выводов предлагаются следующие изменения в действующее законодательство:

ст. 133.1 ГК РФ:

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке.

Право собственности на совокупность указанных объектов в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество подлежит регистрации в целом как на одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

ст. 246 ГК РФ (ст. 276 проекта ГК РФ):

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Решения о распоряжении вещью в целом, изменении ее целевого назначения, дроблении доли принимаются единогласно всеми участниками долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Доля в праве собственности не может быть раздроблена сособственником на части, если это повлечет невозможность владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной части этой доли, в соответствии с его назначением.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю (часть доли) либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 278 настоящего Кодекса, если иное не установлено законом.

Статья 247 ГК РФ (ст. 277 проекта ГК РФ)

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Порядок владения и пользования общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется на основании соглашения между сособственниками, которое считается принятым, если за него проголосовало большинство участников долевой собственности. Большинство устанавливается исходя из размера долей участников. Если установленный порядок владения и пользования общим имуществом явно ущемляет права лица, голосовавшего против, но оставшегося в меньшинстве, такое лицо вправе обратиться в суд об изменении соглашения о владении и пользовании общей вещью.

2. При невозможности принятия соглашения о порядке владения и пользования большинством голосов порядок владения и пользования устанавливается судом.

3. Каждый участник долевой собственности может осуществлять действия, необходимые для сохранения вещи или поддержания ее полезных свойств и стоимости, без согласия других участников, до тех пор, пока сособственник видит в этом необходимость. Расходы на осуществление указанных мероприятий возмещаются остальными участниками долевой собственности по правилам, предусмотренным ст. 249 настоящего Кодекса, или по иным правилам, установленным сособственниками.

4. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части вещи, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся частью вещи, приходящейся на его долю, соответствующей компенсации, если иное не предусмотрено законом.

5. Участники долевой собственности вправе также установить такой порядок владения и пользования вещью, при котором вещь (часть вещи) предоставляется во владение и пользование разным сособственникам на разные периоды времени.

6. Соглашение участников долевой собственности о владении и пользовании вещью должно быть заключено в письменной форме.

7. Соглашение заключается в обязательном порядке по правилам, предусмотренным ст. 445 настоящего Кодекса.

8. Каждый из участников долевой собственности вправе требовать внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество условий соглашения о владении и пользовании недвижимой вещью.

При переходе доли в праве собственности на недвижимую вещь к другому сособственнику или третьему лицу соглашение о владении и пользовании этой вещью прекращается, если условия этого соглашения не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Статья 249 ГК РФ (ст. 273 Проекта ГК РФ) должна быть дополнена следующим положением: «Если в силу конструктивных особенностей имущества, находящегося в общей долевой собственности, собственник лишен возможности пользования какой-либо его частью или объем его использования незначителен по сравнению с другими собственниками, размер его участия в издержках по содержанию и сохранению, в том числе связанных с уплатой налогов и сборов, подлежит уменьшению».

Пункт 2. ст. 39 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Если в силу конструктивных особенностей имущества, находящегося в общей долевой собственности, собственник лишен возможности пользования какой-либо его частью или объем его использования незначителен по сравнению с другими собственниками, размер его участия в издержках по содержанию и сохранению, в том числе связанных с уплатой налогов и сборов, подлежит уменьшению».

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ (ст. 278 проекта ГК РФ):

Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, если иное не установлено в соглашении между сособственниками. Преимущественное право покупки не распространяется на случаи продажи доли с публичных торгов.

Статья 252 ГК РФ (ст. 280 проекта ГК РФ):

Прекращение отношений общей долевой собственности

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников долевой собственности.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников долевой собственности.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества или установления способа и условий раздела общего имущества.

Если выдел доли в натуре не возможен приемлемым способом или не допускается законом, выделяющийся собственник по его выбору имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности с их согласия либо на предоставление ему права вещной выдачи (пункт 3 статьи 305).

Если раздел общего имущества в натуре невозможно осуществить приемлемым способом или не допускается законом, оно подлежит продаже, с дальнейшим распределением между сособственниками денежных средств пропорционально принадлежащим им долям.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией с согласия как выделяющегося участника долевой собственности, так и компенсирующих несоразмерность выделенной доли.

5. Сособственник утрачивает долю в праве собственности на движимое имущество с момента получения компенсации, а долю в праве собственности на недвижимое имущество - с момента государственной регистрации перехода доли к остальным собственникам.

6. Если участник долевой собственности систематически не исполняет свои обязанности, связанные с содержанием имущества, допуская его ухудшение и разрушение, или злоупотребляет своим правом, создавая невыносимые условия для владения и пользования общим имуществом, остальные участники долевой собственности вправе предупредить сособственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение общего имущества - также назначить сособственнику разумный срок для его ремонта.

7. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы других сособственников, создавать невыносимые условия для совместного владения и пользования общим имуществом, уклоняться от несения бремени содержания общего имущества, уничтожать или портить его, либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску сособственников может принять решение о продаже с публичных торгов доли в общем имуществе с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Решение об обращении в суд с иском о продаже доли с публичных торгов принимается большинством всех участников долевой собственности. В случае если сособственников всего двое, с иском в суд вправе обратиться любой из них».