Соглашение об определении порядка владения, пользования и распоряжения общей вещью

Право общей долевой собственности в качестве основы отношений между сособственниками в определении порядка владения и пользования имуществом предполагает наличие соглашения. Данное соглашение должно определять порядок осуществления субъективного права собственности на общую вещь.

Договорное регулирование отношений между сособственниками широко применяется и имеет достаточное правовое регулирование в странах германского права, в первую очередь, в отношении недвижимого имущества. Так, согласно §§ 746, 1010 ГГУ договор между сособственниками в отношении недвижимого имущества может быть зарегистрирован сособственниками в поземельной книге, в этом случае он будет действителен для третьих лиц, приобретающих долю в будущем. Данный договор является гарантией бесконфликтного существования общности даже при смене собственника доли.

Отсутствие регистрации правил внутреннего регулирования в поземельной книге влечет недействительность этих правил в отношении третьих лиц. Немецкая судебная практика исходит из того, что если продавец доли принял на себя обязательство из внутренних правил и не зарегистрировал их в поземельной книге, он несет ответственность за неисполнение правил общности, так как, подписывая их, он должен был понимать, что они имеют значение и для приобретателей доли в будущем. Это является основанием для привлечения его к ответственности.

Аналогичные нормы существуют в Австрийском и Швейцарском гражданских кодексах.

ГК РФ неоднократно упоминает о наличии такого договора, например п. 3 ст. 245, п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, ст. 248, ст. 252, но не определяет его существенные условия и форму, и вообще всегда упоминание об этом соглашении осуществляется как бы вскользь. На наш взгляд, договор заслуживает более детальной регламентации и в некоторых случаях обязательности его заключения, которая бы отвечала интересам сособственников и облегчила бы разрешение споров в суде.

Аналогичной позиции придерживаются авторы Концепции развития гражданского законодательства. В числе необходимых доработок института общей собственности была названа, в частности, целесообразность разработки развернутых правил, касающихся «соглашения о порядке владения и пользования общим недвижимым имуществом. Такое соглашение должно заключаться в письменной форме и по желанию сособственников может быть зарегистрировано в ЕГРП. Если сособственники зарегистрировали в ЕГРП соглашение о владении и пользовании общим недвижимым имуществом, то условия этого соглашения должны быть обязательны для последующих приобретателей долей в праве собственности».

Продолжая линию, обозначенную в концепции, ст. 277 проекта ГК РФ закрепляет, что «владение и пользование вещью, находящейся в долевой собственности, если иное не установлено законом, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. В пунктах 4 и 5 данной же статьи предусмотрено, что «соглашение участников долевой собственности о владении и пользовании вещью должно быть заключено в письменной форме.

Каждый из участников долевой собственности вправе требовать внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество условий соглашения о владении и пользовании недвижимой вещью.

При переходе доли в праве собственности на недвижимую вещь к другому сособственнику или третьему лицу соглашение о владении и пользовании этой вещью прекращается, если условия этого соглашения не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество».

Эта новелла имеет очень большое значение, поскольку предлагаемая норма создает гарантию стабильности в отношениях общей долевой собственности, так как стороны будут уверены, что смена собственника доли не повлияет на осуществление их субъективного права собственности. Также для приобретателя доли будет гарантия, что, приобретая ее, он ^[228] получает вполне отлаженный механизм осуществления его субъективного права, поскольку новому сособственнику могут чиниться со стороны уже существующих участников отношений различные препятствия, чему есть многочисленные подтверждения в судебной практике^[229].

В обоснование своих требований истица указала, что она является собственником комнаты в коммунальной квартире. С момента её вселения в комнату жильцы других комнат стали чинить ей препятствия в пользовании ванной и туалетом, не пуская её в эти помещения.

Всего в квартире имеется триндцать комнат. Комнаты расположены по обеим сторонам общего коридора. Её комната располагается в самом конце коридора. В квартире три секции, в каждой из которых расположены туалет и ванна. Секции отделяются дверями от общего коридора. Жильцы закрывают двери секции, в которых расположены ванные комнаты, на ключи. Причём у каждой секции разные ключи. Когда она покупала комнату, бывшая собственница передала ей ключ от одной из секций с туалетом с ванной. Этими же ванной и туалетом пользуются собственники соседних комнат. К моменту её вселения в комнату, жильцы этих комнат сменили замок на двери, ведущей в ванную комнату с туалетом, а ей его дать отказываются.

Жильцы других комнат также не дают ей ключи от секции с ванной и туалетом, хотя эти ванна с туалетом являются ближайшими к её комнате. Кроме того, они сделали перепланировку и установили перегородку в коридор таким образом, что отгородили свои комнаты, а также её комнату и часть коридора. Установили железную дверь, запирающуюся на ключ. В отгороженной части коридора по всей длине коридора установлены навесные ящики, кухонные шкафы, где хранятся их вещи. За её дверью шкафы установлены таким образом, что она полностью дверь открыть не может, только на 90 градусов. Из-за малого пространства в коридоре при въезде в комнату пришлось разбирать полностью всю мебель.

Единственная ванная с туалетом, куда она может ходить, располагается рядом с дальними комнатами, но на ночь эту секцию также закрывают на ключ.

Судом было установлено, что со стороны истицы были предприняты все доступные меры и средства для урегулирования вопроса её доступа к местам общего пользования, а именно путем переговоров с ответчиками, а в дальнейшем путем обращения ее в различные инстанции. В связи с нерешением данного вопроса истица была вынуждена обратиться с данным иском в суд.

Безусловно, лишение собственника комнаты в коммунальной квартире доступа к местам общего пользования причинило истице как физические, так и нравственные страдания.

При определении размера компенсации морального вреда суд учитывал обстоятельства, при которых были причинены физические и нравственные страдания, степень вины и характер причиненных физических и нравственных страданий, их продолжительность, а также учитывал принцип разумности и справедливости, и определил размер компенсации морального вреда в 5000 рублей, подлежащий взысканию в пользу истицы с ответчиков в равных размерах (по 1000 рублей с каждого) .

Таким образом, значение договора о порядке пользования общей вещью велико как для участников, заинтересованных в сохранении общей ^[230] вещи, так и для участника, решившего продать долю, и для лица, ее приобретающего, повышает оборотоспособность доли, а значит, будет мотивировать участников отношений осуществлять государственную регистрацию его условий. Другое дело, что законом не предусмотрено какой- либо особой ответственности за нарушение условий такого договора, а значит, действуют общие нормы о возмещении убытков и компенсации морального вреда. Убытки сособственнику не всегда удается доказать и не всегда они есть, а по компенсации морального вреда судебная практика сложилась таким образом, что суды считают, что физические и нравственные страдания по такой категории дел могут быть оценены максимум в 5000 рублей. Как в приведенном выше примере, причем обосновывается эта позиция принципами «разумности и справедливости».

Кроме того, хотелось бы обратить внимание, что ст. 8.1. ГК РФ не предусматривает государственную регистрацию «условий соглашения», как это определено в ст. 277 Проекта ГК, а допускает, что «в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации». Как разъясняется в письме Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ, «с учетом приведенного в статье 1 федерального закона о регистрации прав содержания понятия ограничения (обременения), к ограничениям (обременениям) прав отнесены установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности, и в том числе аренда»^[231]. Причем если в статье 8.1. ГК ограничения и обременения перечисляются как самостоятельные и разные понятия, то в письме термин «обременения» взят в скобки после термина «ограничения», что наводит на мысль о тождественности терминов. Думается, что в будущем это будет поводом для научных дискуссий. Также в качестве оснований для наступления последствий обременяющих сторон названы закон и решение уполномоченных органов, но не названо соглашение сторон, хотя и приведен в качестве примера договор аренды. Но исходя из общего смысла нормы ст. 8.1. ГК РФ и иностранного опыта регистрации условий соглашения о порядке пользования и владения недвижимой вещью, условия соглашения, определяющего порядок владения и пользования общей вещью, должны регистрироваться в качестве обременений вещи.

Обращаясь вновь к ст. 277 Проекта ГК РФ, хотелось бы отметить, что при условии сохранения принципа единогласия, который не позволяет принимать решения в большинстве случаев, судебные органы будут достаточно часто сталкиваться с рассмотрением данной категории дел. В связи с этим встает вопрос о правовой природе решения суда, можно ли в данном случае считать, что суд определил условия соглашения как договора или он установил правила пользования, но как условия соглашения это квалифицировано быть не может. В последнем случае это решение суда никакие последствия для третьих лиц влечь не должно, поскольку обладает принудительной силой только в отношении конкретных сторон по конкретному делу. Это очень важно, поскольку в ситуации, когда стороны договориться не могут, а суд не вправе устанавливать порядок пользования, который бы распространял требования на третьих лиц, ценность нормы о регистрации условий соглашений значительно утрачивается. Не установив механизма согласования воли на основе принципа большинства, случаи достижения соглашения и формирования договора будут единичными. На наш взгляд, необходимо распространить на соглашение о порядке владения и пользования положения ст. 445 ГК РФ о заключении договора в обязательном порядке. В таком случае суд будет не просто формировать порядок, а помогать сторонам в согласовании условий договора, которые впоследствии можно распространять на приобретателей доли в будущем посредством государственной регистрации условий такого соглашения.

Данный порядок позволит на любом этапе формирования договора обращаться в суд как для целей понуждения к заключению договора, так и для целей установления наиболее разумных и справедливых условий соглашения. Думается, что придание обязательности такому договору будет соответствовать и интересам сторон и не нарушит основные начала гражданского законодательства, поскольку абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ допускает только в случаях, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК, законом или добровольно принятым обязательством. На наш взгляд, сам факт обладания вещью на праве общей долевой собственности накладывает ограничения и необходимость, а значит, и обязанность договариваться.

Нельзя не обратить внимание на то, что пункт 2 анализируемой статьи Проекта ГК РФ содержит норму, согласно которой «участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части вещи, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся частью вещи, приходящейся на его долю, соответствующей компенсации, если иное не предусмотрено законом».

Хотелось бы отметить, что сторонам достаточно редко удается прийти к сколь-нибудь разумному соглашению, потому что, как правило, это

«враждующие стороны», разведенные супруги, ссорящиеся из-за наследства наследники и т.д. Но существуют примеры логичных и разумных соглашений о порядке владения и пользования.

Так, например, Октябрьским районным судом г. Иркутска рассматривалось дело о признании права собственности в порядке наследования на жилой дом, общая полезная площадь которого составляет 46,5 кв. м., жилая - 29 кв. м. Право собственности на данный объект было признано за тремя наследниками в равных долях. Размеры дома не позволяли использовать его всем собственникам одновременно. Кроме того, двое из собственников долей имели на праве собственности иные жилые помещения. Мировым соглашением между ними был установлен порядок владения и пользования общим долевым имуществом, согласно которому один из сособственников осуществляет пользование и владение домом и полностью несет все расходы, связанные с его содержанием, ремонтом, эксплуатацией и налогообложением. Распоряжение жилым домом осуществляется по согласию всех сособственников, одному из них может быть выдана доверенность на совершение определенных действий. Доверенность должна быть удостоверена нотариусом.

Стороны не имеют права в одностороннем порядке вносить изменения в порядок пользования и распоряжения общим имуществом, установленный

241

в соглашении .

Такое соглашение является в некотором смысле примером возможного варианта осуществления субъективного права долевой собственности, где двое из сособственников отказались от правомочия пользования в пользу одного из обладателей доли, поскольку не нуждались в жилом помещении. От права же распоряжения отказа не было, и в случае продажи дома из стоимости его будет осуществлена выплата соответствующих долей. Однако абз. 2 п. 2 ст. 277 Проекта ГК РФ предусматривает, что «условия соглашения

241

Дело № 2-775/ 2011 г. Архив Октябрьского районного суда г. Иркутска

о владении и пользовании недвижимой вещью, предусматривающие предоставление сособственнику во владение и пользование части вещи, явно несоразмерной его доле в праве собственности, ничтожны». Думается, что данное решение законодателя необоснованно, что связано как минимум с тремя моментами. Во-первых, это противоречие принципу свободы договора. Во-вторых, почти всегда, особенно это касается жилых помещений, не представляется возможным с точки зрения технических особенностей жилого помещения использовать его в точном соответствии с долями. В-третьих, абзац 1 того же пункта этой же статьи предусматривает возможность требовать от других участников, владеющих и пользующихся частью вещи, приходящейся на его долю, соответствующей компенсации.

В целом норму, закрепленную в пунктах 4 и 5 ст. 277 Проекта, можно оценить только положительно. Но, думается, необходимо детально регулировать содержание такого договора, законодательно установив его существенные условия и тем самым определив круг конкретных вопросов, по которым собственники должны достичь соглашения, что значительно бы облегчило практическое применение этой статьи. В некоторых документах судебной практики содержатся рекомендации по содержательному наполнению соглашения сособственников. Так, в п. 6 Постановления Пленума ВАС № 64 в отношении общего имущества здания отмечается, что по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима пользования могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества

242

здания в аренду .

Перечень условий соглашения может выглядеть следующим образом. К существенным условиям данного соглашения можно отнести сам порядок реализации правомочия владения и пользования общей вещью, понимаемый как механизм реализации субъективного права собственности на долю в общем имуществе. Перечень обычных условий может выглядеть следующим образом:

1. Порядок и способ принятия решений, касающихся владения и пользования имуществом. (Определение круга вопросов, требующих единогласного решения, кроме предусмотренных законодателем, возможность применения принципа большинства к распоряжению имуществом в виде передачи имущества в пользование.)

2. Порядок несения расходов по содержанию общей вещи.

3. Мероприятия, осуществляемые отдельным сособственником.

4. Закрепление или исключение применения преимущественного права покупки.

5. Порядок осуществления правомочия пользования имуществом (пользование вещью пропорционально доле, поочередное пользование всей вещью, одновременное пользование всей вещью; пользование самими сособственниками либо предоставление в пользование вещи третьим лицам). В случае пользования, пропорционального доле, должны быть обозначены реальные доли в вещи, переданные в пользование каждому из сособственников. В случае повременного пользования необходимо определить периоды пользования.

6. Способ управления имуществом (самостоятельное управление либо назначение управляющего). ^[232]

7. Процедура прекращения отношений общей долевой собственности. (Продажа вещи посредством проведения торгов или обычных мероприятий по продаже вещи, продажа среди сособственников либо среди любых лиц.) Отказ от права прекращения отношений общей собственности на определенное время.

Данный перечень вопросов - это минимум, который требует согласования для эффективного регулирования отношений между сособственниками.

В заключение хотелось бы отметить, что нормы, предусмотренные ст. 277 проекта ГК РФ, это серьезное и необходимое развитие положений ст. 247 действующего ГК РФ, однако регулирование общей долевой собственности российским гражданским правом в целом носит императивный характер, а потому договор не будет иметь значения решающего регулятора отношений.

В связи с изложенными общенаучными, теоретическими и правовыми аргументами считаем возможным сделать следующие выводы:

Первое: в праве Германии, Австрии и Швейцарии ключевая роль в индивидуальном регулировании отношений общей собственности отведена договору, который в случае регистрации его условий в поземельной книге распространяет свое действие и в отношении правопреемников лиц, его заключивших. В целом право общей собственности в странах Европы можно назвать диспозитивным, поскольку сособственники вправе урегулировать соглашением многочисленные вопросы, касающиеся функционирования общности, в том числе: пользование и управление общим имуществом, порядок и способ принятия решений, касающихся владения и пользования имуществом; порядок несения расходов по содержанию общей вещи; действия по сохранению имущества, которые вправе осуществлять любой из сособственников без предварительного согласия остальных сособственников; применение преимущественного права покупки; прекращения отношений общей долевой собственности и т.д.

Второе: необходимо расширение диспозитивности правового регулирования в российском правопорядке общей долевой собственности с закреплением обязательности зарегистрированных условий этого договора для правопреемников, с целью расширения возможностей использования форм гражданско-правового сообщества.

Третье: предлагается изложить ст. 247 ГК РФ (ст. 277 проекта ГК РФ) в следующей редакции:

4. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части вещи, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся частью вещи, приходящейся на его долю, соответствующей компенсации, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности.

5. Участники долевой собственности вправе также установить такой порядок владения и пользования вещью, при котором вещь (часть вещи) предоставляется во владение и пользование разным сособственникам на разные периоды времени.

6. Соглашение участников долевой собственности о владении и пользовании вещью должно быть заключено в письменной форме, а в отношении недвижимого имущества в обязательном порядке по правилам, предусмотренным ст. 445 настоящего Кодекса.

7. Каждый из участников долевой собственности вправе требовать внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество условий соглашения о владении и пользовании недвижимой вещью.

При переходе доли в праве собственности на недвижимую вещь к другому сособственнику или третьему лицу соглашение о владении и пользовании этой вещью прекращается, если условия этого соглашения не

внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое

243

имущество .

1.3.