2.1. Раздел общего имущества и выдел из него доли
Статья 252 ГК РФ содержит правила прекращения отношений долевой собственности, предусматривая два способа: раздел имущества и выдел доли из общего имущества. Раздел имущества приводит к прекращению отношений долевой собственности в целом, выдел прекращает отношения сособственности только для выделяющего долю собственника.
Раздел общего имущества осуществляется по соглашению между сособственниками. При недостижении согласия раздел невозможен.
Выдел доли в натуре осуществляется по требованию участника и в том случае, когда соглашения о разделе достичь не удалось. Выдел возможен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Действующее законодательство предусматривает не самый удачный способ прекращения отношений общей собственности, что можно проиллюстрировать на примере. Истец обратился в суд с иском о разделе жилого дома. В обоснование требований истец указал, что является собственником 1\2 доли жилого дома на основании договора дарения. Сособственником является ответчик. В связи с тем, что возникли споры о порядке пользования и владения домом, истец просил разделить жилой дом, признать право собственности на соответствующую часть дома, а также выделить ему служебные постройки: летний домик, колодец, баню, земельный участок площадью 1450 кв. м, признать право собственности на указанный земельный участок.
Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на то, что дом в силу ветхости разделу не подлежит.
Решением Шатурского городского суда Московской области от 31 мая 2011 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Вышестоящий суд оставил решение без изменения .
Несовершенство установленного порядка раздела общего имущества заключается в том, что разделить общую вещь невозможно и договориться о совместном использовании тоже невозможно.
Данная ситуация представляет своего рода правовой коллапс. Сособственник обречен на существование отношений долевой собственности, несмотря на то, что фактически не видит в них смысла и стремится избавиться от них. Какой выход возможен из этой ситуации? С точки зрения действующего законодательства - только продажа либо выдел доли. Выделить долю в натуре в данной ситуации невозможно, продать долю в ветхом доме достаточно сложно, так как в условиях неурегулированности отношений долевой собственности доля популярностью не пользуется и ценится невысоко. Но возможен выдел посредством уплаты соответствующей компенсации.Так, А. обратился в суд с иском по тем основаниям, что с 2007 года он является собственником 5/8 долей однокомнатной квартиры. Собственником остальных 3/8 долей является С. Соглашения о порядке пользования и разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, не достигнуто. Истец дважды направлял в адрес ответчика письма с предложениями о разделе имущества, предлагая три возможных варианта: ответчик покупает долю истца, истец покупает долю ответчика, совместная продажа квартиры. Ни с одним из них ответчик не согласился. Истец просил в целях выделения его доли из общей собственности обязать ответчика выплатить 887 750 руб., что составляет 5/8 рыночной стоимости квартиры, и прекратить его право собственности на квартиру. [326]
Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия исковые требования удовлетворены. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 887 750 руб. в счет компенсации за 5/8 долей квартиры, прекратил право собственности А. на 5/8 долей квартиры, признал за С. право собственности на квартиру с регистрацией ипотеки в силу закона до полной выплаты компенсации А.
Ответчик не согласился со своей обязанностью выплачивать стоимость доли, обратился в кассационную инстанцию, которая решение суда отменила. Верховный суд субъекта своим постановлением поддержал решение суда первой инстанции, мотивировав свою позицию тем, что право на выдел доли предоставляется любому сособственнику и может быть реализовано каждым из сособственников.
Закон не препятствует и сособственнику, обладающему большей по размеру долей, чем другой сособственник, обратиться к своему сособственнику с требованием о выделе его доли, а при недостижении соглашения обратиться в суд.Действующее гражданское законодательство корреспондирует право выдела доли сособственника с обязанностью другого сособственника по совершению определенных действий, и, если в силу объективных характеристик имущества, находящегося в общей долевой собственности, выдел доли невозможен, а выделяющийся собственник согласен на получение компенсации взамен имущества в натуре, то на других сособственников возлагается обязанность выплаты выделяющемуся сособственнику соответствующей компенсации. При этом выплата компенсации остающимся сособственником выделяющемуся не является обременением, а означает для остающегося сособственника увеличение его доли в праве собственности на конкретное имущество .
С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе, а сособственники, уплатившие компенсацию, [327] приобретают ее, за счет чего увеличивают свою собственную долю в праве собственности на общую вещь. Следовательно, уплата компенсации за долю есть не что иное, как уплата покупной цены за нее и, как следствие, переход права на долю. Таким образом, понуждение к выплате компенсации за долю - это понуждение к заключению договора купли-продажи доли, что означает ограничение принципа свободы договора, который согласно ст. 422 ГК РФ предполагает право сторон самим решать, вступать им в договорные отношения или нет. Понуждение к заключению договора согласно этой же статье не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Понуждение к заключению договора купли-продажи при согласии одного из сособственников на выдел доли посредством уплаты денежной компенсации предусмотрено законом. Но не противоречит ли это целям ограничения свободы договора? Ведь законодатель, ограничивая автономию сторон в частном праве, должен отталкиваться от определенных целей.
Свобода гражданско-правовых договоров в ее конституционноправовом смысле, как неоднократно отмечалось в решениях Конституционного суда Российской Федерации, в частности, в его
Постановлениях от 6 июня 2000 года № 9-П и от 1 апреля 2003 года № 4353
П , предполагает соблюдение принципов равенства и согласования воли сторон. Следовательно, регулируемые гражданским законодательством договорные обязательства должны быть основаны на равенстве сторон, автономии их воли и имущественной самостоятельности, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Субъекты гражданского права свободны в установлении своих прав и обязанностей на [328] [329] основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора (пункты 1 и 2 статьи 1 ГК РФ). В то же время Конституционный суд РФ подчеркивал, что конституционно защищаемая свобода договора не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод человека и гражданина; она не является абсолютной и может быть ограничена, однако как сама возможность ограничений, так и их характер должны определяться на основе Конституции РФ[330], устанавливающей, что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (статья 55, части 1 и 3)[331]. Индивидуальная свобода субъектов гражданского права, составляющая основу свободы договора, всегда относительна, т.к. их существование нельзя рассматривать оторванно от общества, в котором они живут, и, следовательно, они должны подчиняться законам этого общества. При этом свобода одних не должна нарушать свободу других. Гражданское законодательство предусматривает не только ограничение прав для защиты публичных интересов. Защите подлежат и права отдельных граждан и юридических лиц. Как справедливо отмечает А. Н. Танага, «исследуемый принцип не носит абсолютного характера. Но любое ограничение его должно быть взвешено с точки зрения общественной необходимости. А установленный запрет всегда следует толковать ограничительно - в точном соответствии с буквальным смыслом закрепляющей его нормы. С другой стороны, расширение сферы действия ограничений возможно лишь путем внесения в соответствующие нормы изменения».356 Однако ученый отметил лишь общественный интерес при установлении ограничений принципа свободы договора. Принцип свободы договора, по мнению В. Н. Урукова, «действует только в отношении, как правило, частных лиц и по поводу ограниченного количества объектов гражданских прав. Эти договоры в большинстве своем направлены на удовлетворение личных потребностей граждан, которые носят - ~ 357 повседневный личный характер». Концепция принципа свободы договора является тонкой «гранью» между абсолютной свободой экономических интересов участвующих в договоре лиц и интересов общества и государства, определяющих степень ограничения договорной свободы. Статья 1 ГК РФ, предусматривающая приобретение и осуществление гражданами и юридическими лицами своих гражданских прав своей волей и в своем интересе, а также свободу в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству, условий договора, в п. 2 определяет цели, ради достижения которых возможно ограничение гражданских прав на основании федерального закона. К таким целям, как уже сказано, относятся защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечение обороны страны и безопасности государства. [332] [333] Анализ всех случаев ограничения принципа свободы договора, закрепленных в ГК РФ, позволил на доктринальном уровне сформулировать следующие три цели ограничения свободы договора. «Во-первых, защита слабейшей стороны, которая начинается со стадии заключения договора и завершается его исполнением и ответственностью за нарушение. Во-вторых, это защита интересов кредиторов, угроза которым может оказать разрушительное влияние на гражданский оборот. В-третьих, защита интересов государства, в концентрированном виде выражающего интересы общества. Для элиминирования действия такого рода факторов возникает необходимость отступить от принципа юридического и тем самым формального равенства. При наличии к тому достаточных предпосылок законодатель предоставляет определенные преимущества более слабой стороне при заключении договора, определении его содержания, 358 возможности изменения или расторжения» . Ни определенные законодателем в п. 2 ст. 1 ГК РФ, ни доктриной цели ограничения свободы договора не обосновывают понуждение к заключению договора купли-продажи в исследуемом нами случае. Мотивировка суда о том, что «выплата компенсации остающимся сособственником выделяющемуся не является обременением, а означает для остающегося сособственника увеличение его доли в праве собственности на конкретное имущество», не может считаться убедительной, так как решение о заключении договора купли-продажи должны принимать обе стороны, а не только продавец. Покупатель сам вправе решать целесообразность приобретения для себя доли. Ограничение свободы договора усматривается также и в других аспектах реализации выдела доли. Согласно п. 4 ст. 252 «Несоразмерность [334] имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию». Первый абзац данного пункта сформулирован таким образом, что не требуется согласие ни собственника, получающего такую компенсацию, ни собственников, выплачивающих ее. Второй абзац предусматривает согласие только получающего выплату, но не сособственников, выплачивающих компенсацию, в то время как последние достаточно часто выступают против такого решения проблемы. Так, истец обратился в суд с иском к С. В., С. Н. о выделе доли жилого дома в натуре, просил произвести раздел дома и выделить в свою собственность часть жилого дома, комнаты №1, 2 в строении лит. А; тамбур № 3 в лит. А, и прекратить общую долевую собственность. В обоснование требований указал, что ему принадлежит 1/4 доля, С.В. - 1/4 доля и С.Н. - 1/2 доля домовладения. Между совладельцами возникают споры о порядке пользования и владения домом. Порядок пользования домовладением между сособственниками дома сложился. Не возражал против удовлетворения встречного иска. С заключением судебной строительно-технической экспертизы, касающимся определения варианта раздела дома, согласен, однако не согласен с размером компенсации за превышение размера идеальной доли, считая ее завышенной. С. Н. не возражал против удовлетворения исковых требований, предъявил встречный иск о выделе доли дома в натуре, указав, что является 351 собственником 1/2 доли дома, и просил выделить в собственность фактически занимаемую часть дома и прекратить общую долевую собственность. Ответчик С. В. в судебном заседании не возражала против требований о разделе дома по фактически сложившемуся порядку пользования, согласна с представленным заключением строительно-технической экспертизы, но считает, что размер компенсации за превышение размера идеальной доли 359 завышенным . Несмотря на то что оба ответчика указывали на завышение размера компенсации за превышение размера идеальной доли, суд удовлетворил иск и обязал выплатить компенсацию за долю в испрашиваемом размере. П. М. обратился в суд с иском к М. М., К. А. о взыскании компенсации за долю в квартире, обосновав требования тем, что в соответствии с договором дарения от 23.07.2008 года является собственником 1/4 доли в однокомнатной квартире. Другими собственниками данной квартиры являются ответчики, которые также имеют по 1/4 доли. Ответчики родственниками не являются. Намерен распорядиться своей долей, однако в связи с тем, что она слишком мала, этой возможностью воспользоваться не может. 07.09.2009 года через нотариуса ответчикам было направлено письмо с информацией о продаже 1/4 доли, однако ответа о желании приобрести эту долю получено не было. Просит взыскать с ответчиков солидарно сумму компенсации за 1/4 доли в размере 260000 руб. Ответчик М. М. в судебном заседании исковые требования П. М. не признала, пояснила, что не согласна с требованиями о взыскании суммы компенсации, так как она, ответчик, является пенсионеркой, иных доходов не имеет, ее семья многодетная, малообеспеченная. Не согласна со стоимостью 1/4 доли в размере 238000 руб., так как стоимость 1/4 доли по аналогичным квартирам, согласно объявлениям, значительно ниже. Исковые требования были удовлетворены, решение суда подлежало обжалованию и в этой части оставлено без изменения вышестоящими инстанциями[335]. Обязанность выплатить компенсацию возлагается на любого сособственника, будь то пенсионер или неработающий гражданин. Это тоже не может в полной мере соответствовать интересам выделяющегося собственника, так как выплата стоимости доли может растянуться на долгие годы. Против принуждения выплаты компенсации высказывается также Н. Н. Пахомова, которая отмечает, что «положения ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ нарушают права сособственника на долю. Суд не может обязать сособственника принять компенсацию за долю, так как сособственник вправе иным образом распорядиться ею, суд не может и обязать других сособственников выплатить сособственнику компенсацию доли, поскольку у них существует право выбора иных форм поведения. Следовательно, положение ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ о принудительной выплате компенсации доли должно быть исключено совсем или получить другую редакцию. Можно предложить законодателю такие основания для принудительной выплаты компенсации доли: «В случаях, когда доля участника незначительна, не может быть реально выделена, а участник систематически причиняет ущерб общему имуществу или иным образом систематически и существенно нарушает права других участников, суд может по их требованию обязать такого участника либо принять компенсацию от других участников, либо в установленный судом срок иным способом распорядиться своей долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ»[336]. В целом хочется согласиться с приведенным выше мнением о необходимости изменения нормы, предусмотренной ст. 252 ГК РФ, но предложенная Н. Н. Пахомовой редакция смешивает два разных в правоотношениях сособственников момента: прекращение отношений общей долевой собственности и привлечение к ответственности за асоциальное поведение сособственника. Прекращение отношений общей долевой собственности согласно нормам действующего гражданского законодательства характеризуется чрезмерно завышенным градусом принудительности и отсутствием баланса интересов всех сособственников, который выражается, с одной стороны, в обязанности сособственников выкупать долю, а с другой стороны, с риском долговременных выплат стоимости доли. Для выявления лучших возможностей прекращения отношений долевой собственности целесообразно проанализировать нормы европейских правопорядков. Европейские кодификации предоставляют сособственникам больший выбор вариантов прекращения отношений долевой собственности. Согласно абзацу 1 § 749 ГГУ любой участник в любое время может прекратить отношения долевой собственности. В «любое время» означает, что не нужно дожидаться важных причин и оснований, а также независимо от неблагоприятности времени. Комиссия по созданию ГГУ намеренно отказалась от понятия «неблагоприятное для прекращение время», хотя такое условие для отсрочки прекращения существует в других странах немецкого правового круга[337]. Срок исковой давности на иск об отмене долевой общности не распространяется (§ 758 ГГУ). §§ 752-753 ГГУ регулируют порядок отмены. Прекращение общности производится путем раздела в натуре, когда общий предмет или несколько предметов, если они являются общими, могут быть без уменьшения стоимости разделены на части, соответствующие долям участников. В немецком праве выделяется физическая неделимость, которая предопределена физическими свойствами вещи, неделимость в силу закона, а также экономическая неделимость, то есть уменьшение стоимости имущества в результате деления. Уменьшение стоимости предмета определяется путем вычитания из стоимости неразделенного предмета суммы стоимостей долей, полученных в результате раздела. Если предмет в целом стоит больше, чем совокупность разделенных его частей, следовательно, раздел приводит к уменьшению стоимости вещи, и деление будет осуществляться посредством ее продажи[338]. Распределение равных долей вещи между участниками производится по жребию. Если раздел в натуре отпадает, прекращение общности производится посредством продажи общего предмета по правилам продажи заложенного имущества, для земельных участков - посредством принудительной продажи с торгов и распределения выручки. В случае безрезультатности первой попытки продать предмет каждый участник может потребовать повторного проведения торгов за свой счет. Если отчуждение третьему лицу не допускается, предмет должен быть продан с торгов одному из участников общности. Право требовать раздела вещи может быть ограничено в договоре между сособственниками на основании абзаца 2 § 749 ГГУ. В случае регистрации данного соглашения в поземельной книге оно будет иметь действие и в отношении правопреемников (§ 1010 ГГУ). Запрет на прекращение общности не будет действовать при наличии важных оснований, которые делают дальнейшее существование общности невозможным. Данное правило применяется в Германии ко всем продолжающимся обязательствам. Основания, отменяющие запрет на прекращение общности, могут быть определены самими сособственниками и указаны в качестве таковых в соглашении. Судебная практика сложилась таким образом, что оценка важности оснований для прекращения общности осуществляется в каждом конкретном случае. Веские причины могут быть заложены в поведении участника, если он делает пребывание в общности неприемлемым. При этом значение имеют только правовые аспекты, то есть мешает ли он принятию решений, препятствует их реализации или уклоняется от их исполнения. Если речь идет только о личных ссорах и обидах, то данная причина не может считаться существенной, поскольку это долевая общность, а не совместная и наличие личных отношений здесь не обязательно. По мнению Федерального суда, важная причина может выражаться во всестороннем нарушении взаимного доверия, например в результате ссоры участников, но только в том случае, если это непосредственно касается общности. Суд в каждом конкретном случае выясняет, может ли общность продолжать приемлемым способом управление и пользование общей вещью. Ссора может быть достаточна как важная причина, если сособственники управляют общим предметом сами, но если управление осуществляется нейтральным управляющим, то ссора не является важной причиной для прекращения общности. Важная причина может основываться как на поведении участника, так и на объективных фактах или на личных отношениях собственника, требующего отмену. Таковым является существенное для общности изменение обстоятельств, например, при невозможности дальнейшего использования вещи по целевому назначению. Развод может быть причиной отмены долевой общности супругов, как и прекращение брачных отношений. Поскольку стороны ограничили своим соглашением право отмены, даже при наличии важной причины нужно считаться с интересами других участников. Несвоевременность прекращения может существенно нарушать интересы других сособственников, поэтому они вправе требовать возмещения причиненных убытков. ГК Швейцарии предусматривает в ст. 650 право каждого сособственника прекращать отношения долевой собственности. Данное право может быть ограничено законом (например, при праве долевой собственности на часть здания), соглашением сторон либо длительностью цели использования вещи. Соглашение может исключать право отмены максимум на 50 лет. В отношении земельного участка данное соглашение подлежит регистрации в поземельной книге, что обеспечивает его действие в отношении правопреемников. Отмена не должна испрашиваться в неблагоприятное время, то есть период, в который сособственник имеет особую заинтересованность в пользовании вещью (например, сельскохозяйственная уборочная техника в период уборки урожая). Статья 651 предусматривает следующие варианты отмены общности: физический раздел вещи; продажа вещи в обычном порядке либо с аукциона, посредством деления дохода пропорционально долям; передача вещи одному или нескольким совладельцам. Если стороны не смогли договориться о способе раздела, его выбирает судья. В первую очередь обсуждается возможность физического раздела вещи, если это влечет существенное уменьшение ее стоимости, тогда вещь продается. Если стороны согласны на физическое деление в неравных частях, то возможно назначение денежной компенсации. Аналогичный порядок предусматривает ГК Австрии, § 830 которого предусматривает, что каждый сособственник может требовать прекращения долевой общности за исключением случаев, если это «прекращение является несвоевременным или ведет к убытку остальных». Таким образом, для остальных сособственников «существует временная гарантия, которая представляет собой лишь отсрочку и не предотвращает полностью отмену общности».[339] Следующим способом прекращения общности, кроме ее отмены, является деление общей вещи, урегулированное § 841. Выделяют два вида деления: натуральное и гражданское. Натуральное деление осуществляется по единогласно принятому решению по § 841, в случае недостижения единогласия применяется гражданское деление. Согласно § 843, если общую вещь вообще нельзя разделить или невозможно разделить без значительного уменьшения стоимости, то любой сособственник может требовать судебной продажи и распределения вырученных средств между участниками. Следовательно, гражданское деление, по сути, означает продажу общей вещи с публичных торгов с распределением полученного дохода пропорционально долям. Предусмотрена возможность заключения между сособственниками договора, предусматривающего исключение права требовать деления вещи. Этот договор будет недействительным, так же, как и в немецком праве, в случае возникновения важных оснований. Статья 815 ГК Франции предусматривает, что никто не может быть принужден оставаться сособственником общей собственности, и вопрос о ее разделе может быть возбужден в любое время, если только решением суда или соглашением сторон не была установлена отсрочка. По требованию сособственника суд имеет право отложить раздел на срок не более двух лет, если немедленное осуществление раздела содержит риск снижения стоимости общего имущества или если кто-либо из его сособственников может начать эксплуатацию сельскохозяйственного предприятия, входящего в состав наследства, лишь по истечении этого срока. Эта отсрочка может применяться ко всему общему имуществу или к отдельным его объектам. Представляет интерес закрепленный п. 3 названной выше статьи механизм выдела доли. Если сособственники намерены сохранить собственность общей, суд вправе, по иску одного или нескольких из них, в зависимости от наличных интересов после проведения экспертизы присудить долю тому, кто требовал раздела, либо в натуре, если эта доля может быть легко отделена от остального имущества, либо в денежном выражении, если присуждение в натуре не может быть осуществлено приемлемым способом или если истец заявит о таком предпочтении; если в составе общей собственности достаточной суммы не имеется, недостающая часть выплачивается теми из сособственников, которые признали иск, что не затрагивает возможности других сособственников принять в этом участие, если они того пожелают. Доля каждого в общей собственности увеличивается пропорционально выплаченной им сумме. Если все сособственники имеются в наличии и если они являются дееспособными, раздел может быть осуществлен в таком порядке и посредством такой сделки, которые стороны сочтут приемлемыми (ст. 819 ГК Франции). Если один из сособственников не дает согласие на раздел либо возникает спор о порядке раздела, либо о его способе, суд постановляет решение в порядке упрощенного судопроизводства либо назначает для осуществления раздела, если это необходимо, одного из судей, на основании доклада которого он разрешает спор (ст. 823 ГК Франции). Каждый из сонаследников вправе требовать свою долю движимого и недвижимого имущества в натуре: однако если имеются кредиторы, которые обращают на имущество взыскание или заявляют возражение, или если большинство сонаследников считает, что для погашения долгов наследодателя и расходов, связанных с получением наследств, необходима продажа, движимое имущество продается публично в обычном порядке (ст. 826 ГК Франции). Если недвижимое имущество не может быть разделено приемлемым образом, оно должно быть продано. После оценки и продажи движимого и недвижимого имущества, когда это имеет место, судья-комиссар направляет стороны к нотариусу, которого они выбирают или которого судья назначат сам, если они не могут согласовать свой выбор. В присутствии этого должностного лица производятся расчеты по имеющимся между участниками обязательствам, формируется общая имущественная масса, составляются доли и определяются предоставления, причитающиеся каждому из участников раздела (ст. 828 ГК Франции). Проект изменений ГК РФ реформирует порядок раздела и выдела доли. Ст. 280 Проекта осуществляет более прогрессивное по сравнению с действующим законодательством регулирование, которое заключается в том, что стороны вправе обратиться в суд в случае недостижения соглашения как по выделу доли, так и по разделу имущества в целом. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник по его выбору имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности либо на предоставление ему права вещной выдачи (пункт 3 статьи 305). Данная норма позволяет осуществлять раздел посредством продажи, но с соблюдением ряда условий, которые существенно усложняют прекращение общности. Это положение, несмотря на всю свою прогрессивность, ставит в неравные условия сособственников, так как выбор способа прекращения осуществляет выделяющийся сособственник. Проект принципиально не устраняет недостатки действующего порядка прекращения отношений долевой собственности, при этом по-прежнему высок элемент обязывания и низок баланс интересов сособственников. С учетом многовекового позитивного опыта регулирования отношений общей собственности и анализа основных недостатков отечественного права можно предложить следующий вариант прекращения отношений общей долевой собственности: раздел общего имущества и выдел доли из него осуществляются по соглашению между сособственниками. Если сособственники не смогли достичь соглашения, они вправе обратиться в суд. Суд с учетом возможности раздела вещи в натуре осуществляет раздел или выдел доли. Если выдел доли в натуре не возможен, другим сособственникам предлагается выкупить долю. Если остальные сособственники не заинтересованы в выкупе доли или сторонам не удалось согласовать стоимость доли, осуществляется раздел вещи. Раздел или выдел доли в натуре, осуществляемый в отступление от размера доли с денежным уравниванием, возможен только с согласия сособственников. Если соглашение не достигнуто, осуществляется продажа вещи с разделом суммы, вырученной от продажи вещи, пропорционально долям. Способ продажи может быть установлен в соглашении между сособственниками. Если он не установлен, то должен быть определен судом, который принимает решение, отталкиваясь от мнения сособственников. С учетом пожеланий сособственников продажа может осуществляться между сособственниками либо третьими лицами посредством проведения торгов, либо проведением обычных мероприятий, связанных с продажей имущества. Такой порядок прекращения отношений долевой собственности обеспечивает: 1) Точный алгоритм действий для сособственников и для суда, принимающего решение о разделе. 2) Соблюдение принципа свободы договора - одного из основополагающих принципов частного права. 3) Баланс интересов сособственников, так как выделяющий долю сособственник будет иметь реальные возможности осуществления выдела, а сособственники, желающие сохранить вещь в собственности, - возможность увеличить свою долю или отказаться от этого права, зная о возможных последствиях такого отказа[340]. 2.2.