Стаття 39. Використання земель житлової та громадської забудови
Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.
Використання земель житлової та громадської забудови характеризується своїми особливостями. Воно здійснюється на плановій основі, тобто відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням державних стандартів і норм, регіональних та місцевих правил забудови.
Генеральний план населеного пункту як один із основних видів містобудівної документації визначає основні напрями використання земель у межах населених пунктів для житлової, громадської та іншої забудови, благоустрою і розміщення міст відпочинку населення. Він визначає принципові вирішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту.
Цим документом визначаються потреби в територіях для забудови та іншого використання, межі функціональних зон, пріоритетні і допустимі види використання і забудови територій, потреби у зміні межі населеного пункту, черговість і пріоритетність забудови та іншого використання територій. У відповідності з генеральними планами населених пунктів місцеві ради та їх виконавчі органи, а також інші уповноважені органи готують вихідні дані для розробки планів земельно-господарського устрою території населеного пункту та іншої землевпорядної документації; вирішують питання щодо розміщення та проектування нового будівництва, здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів містобудування та благоустрою території; погоджують питання забудови та іншого використання територій, в яких зацікавлені територіальні громади; встановлюють на відповідних територіях режим використання земель, передбачених для містобудівних потреб.
Крім генеральних планів населених пунктів серед іншої містобудівної документації важливе місце займають детальні плани території, які розробляються на основі генеральних планів для окремих районів, мікрорайонів, кварталів та районів реконструкції існуючої забудови населених пунктів.
Детальний план території — містобудівна документація, яка визначає розміщення червоних ліній, ліній регулювання забудови, розміщення окремих земельних ділянок і об'єктів містобудування вулиць, проїздів, пішохідних зон, етажність та інші параметри забудови тощо.
Важливим документом є також проект забудови територій, який поєднує властивості містобудівної та конкретної документації, що розробляється для будівництва комплексів будинків і споруд.
87
Самостійне значення як форма планування використання земель житлової та громадської забудови має проект розподілу території. Ця містобудівна документація розробляється для мікрорайону (кварталу) або його частини з метою розмежування земельних ділянок. Проектом розподілу території визначаються площі і межі земельних ділянок, на яких розміщують громадські споруди та інші об'єкти містобудування; територій загального користування, прилеглих до будинку територій існуючих і запроектованих жилих будинків; надлишків земельних ділянок, призначених для подальшого зведення житлових і громадських будівель і споруд та іншого використання.
Для обґрунтування, розробки і подальшої реалізації на землях в межах населеного пункту необхідного обсягу організаційних та інженерно-технічних заходів по освоєнню, поліпшенню якості землі, раціональному використанню, охороні та захисту від руйнівних процесів використовується план земельно-господарського устрою. Він містить дані про поділ земель за використанням відповідно до цільового призначення, поділ земель за формами власності і користування тощо. В ньому передбачається особливий режим використання земель в санітарно-захисних зонах шкідливих і небезпечних, промислових, складських і комунальних підприємств; зонах санітарної охорони джерел водопостачання, водоочисних споруд і зонах залягання корисних копалин та ін.
Для забезпечення перспективної містобудівної діяльності в плані земельно-господарського устрою обґрунтовуються напрямки тимчасового використання земель, зони перспективної забудови.Важливою формою планування використання земель житлової та громадської забудови є регіональні та місцеві правила забудови. Згідно Закону України «Про планування і забудову територій» регіональні правила забудови — це нормативно-правовий акт, яким встановлюється загальний для територій і населених пунктів області, Автономної Республіки Крим (крім міст Києва та Севастополя, міст республіканського значення Автономної Республіки Крим, міст обласного
88
значення) порядок планування, забудови та іншого використання територій і окремих,земельних ділянок.
Наказом Держбуду України від 10.12.2001 р. № 216. зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 3.01.2002 р. 4/6292, затверджені Типові регіональні правила забудови1. Вони є основою для розроблення обласними державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим регіональних правил забудови населених пунктів областей, Автономної Республіки Крим.
Регіональні правила забудови є обов'язковими для суб'єктів містобудування на території відповідного регіону. Вони доповнюються положеннями, які є характерними для цієї місцевості, з урахуванням регіональних особливостей та належать до компетенції органів виконавчої влади та місцевого самоврядування.
Місцевими ж правилами забудови вважається такий нормативно-правовий акт, яким не тільки встановлюється порядок планування і забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, але й перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій та окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування.