Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку при переході права на будівлю і споруду
1. При переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування — на підставі договору оренди.
2. При відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором оренди земельної ділянки.
3. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику.
4. При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.
5. При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою на якій розташована будівля чи споруда.
318
Частина перша статті, що коментується, як і стаття в цілому, закріплює, по суті, самостійні правові режими земельної власності і власності на розташовані на земельній ділянці об'єкти нерухомості. На відміну від статті ЗО ЗК 1992 року, перехід права власності на будівлю і споруду до набувача нерухомого майна не тягне за собою автоматичного переходу права власності на земельну ділянку, на якій розташована будівля (споруда). Перехід права власності на землю вимагає в цьому випадку окремого договірно-правового регулювання шляхом укладання відповідних цивільно-правових угод між власником земельної ділянки і набувачем будівлі (споруди). Такими угодами можуть бути договори купівлі-продажу, дарування, міни земельної ділянки. Виходячи із загальних засад цивільного законодавства, можна дійти висновку, що земельна ділянка, як річ, що бере участь у цивільному обороті, може бути засобом платежу по інших угодах, розрахунок по яких може бути зроблений у натуральній формі за умови,' що особа, до якої повинне перейти право власності на земельну ділянку, може бути суб'єктом права власності на неї відповідно до норм чинного Земельного кодексу.
У правовідносинах спадкування зміст частини 1 статті, що коментується, означає, що земельна ділянка також є і самостійним об'єктом спадкоємних відносин, що вимагають самостійної правової регламентації переходу права власності на неї незалежно від права власності на будівлі (споруди).Так само, як і перехід права власності на земельну ділянку, вимагає самостійної договірно-правової регламентації і перехід права користування земельною ділянкою при переході права власності на розташовані на ній будівлі (споруди). Договором, що регламентує перехід права користування ділянкою до набувача будівлі (споруди) частина 1 статті, що коментується, визнає тільки договір оренди земельної ділянки.
Важливою новелою частини 1 статті 120 чинного Земельного кодексу в порівнянні з аналогічною статтею ЗО ЗК 1992 року є можливість переходу права власності чи користування не тільки земельною ділянкою в ці
319
лому, але й окремими частинами земельної ділянки, причому не тільки при переході права власності на частину розташованих на ній будівель (споруд), але й при переході права власності на всі будівлі (споруди), розташовані на земельній ділянці. Таким чином, законодавець допускає можливість розділу земельної ділянки між відчужувателем і набувачем права власності на будівлю (споруду), а також формування різних правових режимів користування земельною ділянкою як між різними суб'єктами (частина ділянки на праві власності у відчужувателя будівель (споруд), а частина — в оренді в їхнього набувача), так і одного з них (частина ділянки придбана у власність набувачем будівлі (споруди), а інша частина залишилася у власності відчужувателя і здана останнім в оренду набувачу). Запропонована законодавцем схема є досить гнучкою і здатна забезпечити максимальне врахування інтересів як відчужувателя, так і набувача будівель (споруд).
Варто мати на увазі, що частина 1 статті, що коментується, поширює свою дію лише на випадки, коли відчужувателем будівель (споруд) є власник земельної ділянки, а також те, що право власності і право користування ділянкою можуть переходити лише для того цільового призначення, яке мала земельна ділянка під час її приналежності відчужувателю.
При відчуженні будівель і споруд, що знаходяться на земельній ділянці, орендованій власником цих будівель в іншої особи, право на ділянку набувача будівель (споруд) (у рамках цільового призначення ділянки) визначається відповідно до договору оренди земельної ділянки між відчужувателем будівель (споруд) і власником ділянки.
Таким чином, можливість переходу права на земельну ділянку від її орендаря до покупця приналежних орендарю будівель (споруд), розташованих на даній ділянці, перебуває в прямій залежності від власника земельної ділянки і його волі, закріпленої в договорі оренди земельної ділянки між ним і відчужувателем будівель (споруд). Якщо договір оренди земельної ділянки не передбачає можливості переходу права оренди від орендаря ділянки до320
набувача його будівель (споруд), набувач повинен врегулювати свої відносини по землекористуванню власником земельної ділянки шляхом укладання а ним самостійного цивільно-правового договору (у тому числі договору оренди землі). У випадку відмовлення власника ділянки від укладання з набувачем будівель (споруд) зазначеного договору, суперечка може бути вирішена з урахуванням договірних відносин між власником ділянки і відчужувателем будівель щодо їхньої юридичної долі у випадку закінчення терміну оренди або відчуження їх іншій особі до завершення терміну оренди земельної ділянки.
Частина 3 статті, що коментується, передбачає єдиний випадок, коли перехід права на земельну ділянку до набувача будинку або його частини відбувається «автоматично», без оформлення переходу прав на ділянку окремим договором. У даному випадку єдиним договором, що є правовою підставою переходу прав на земельну ділянку, є договір довічного утримання, навіть у тих випадках, коли він не містить умов переходу прав на земельну ділянку, або містить умови про відсутність такого переходу. Варто також мати на увазі, що дія частини 3 статті 120 Земельного кодексу поширюється не тільки на випадки, коли відчужуватель є власником земельної ділянки, але і коли він є її орендарем. В другому випадку волевиявлення власника ділянки взагалі не потрібно, і заміна сторони в договорі оренди земельної ділянки відбувається за підставами, що випливають з договору довічного утримання.
Частиною 4 статті, що коментується, встановлюється загальне правило, відповідно до якого при переході права власності на будівлю (споруду) до декількох осіб, обсяг права кожного з них на земельну ділянку підлягає визначенню пропорційно часткам набувачів у вартості будівлі (споруди).
На відміну від частини 3, частина 4 не припускає «автоматичного» переходу прав на ділянку до набувачів будівель (споруд), однак ставить умови такого переходу в залежність не тільки від змісту договору про перехід прав на земельну ділянку (купівля-продаж, дарування, оренда тощо), але і від321
договору відчуження будівель (споруд), зміст якого може змінювати загальне правило, пропорційного переходу прав на земельну ділянку до набувачів будівлі (споруди). Дана норма (поряд з договором про перехід прав на будівлю (споруду)) практично визначає основну умову договору про перехід прав на земельну ділянку, не дозволяючи сторонам вийти за встановлені законом рамки пропорційного розподілу прав на ділянку на стадії укладення договору про перехід прав на неї, якщо раніше вони не передбачили таку можливість у договорі відчуження будівлі (споруди).
Частина 5 статті, що коментується, регламентує можливі форми переходу прав на земельну ділянку при переході права власності на будівлю (споруду) до особливого кола суб'єктів, у яких відповідно до Земельного кодексу не можуть перебувати у власності земельні ділянки. Варто мати на увазі, що означена норма не вказує на автоматичний перехід права користування земельною ділянкою до даної групи суб'єктів, а лише вказує на можливість такого переходу в залежності від земельної правосуб'єктності самих суб'єктів і особливостей правового режиму земельної ділянки, на якій розташована придбана ними у власність будівля (споруда).