Условия установления вещного сервитута
1. Для возникновения вещного сервитута необходимо наличие двух смежных участков, один из которых (служебный) должен служить нуждам другого участка (господствующего). Практические потребности внесли в данное правило исключения, в связи с чем стало возможным установление сервитута и в интересах владельца земельного участка, который непосредственно не граничит со служебным, для восполнения недостающих качеств господствующего участка (например, при прокладке водопровода через несколько участков)*(273).
2.
Сервитут устанавливается на соседний земельный участок, который находится на праве собственности у другого лица. Из этого правила существует исключение, по которому сервитут может быть установлен и в пользу лица, имеющего право застройки (Германия, Австрия, Швейцария, Эстония). В связи с этим нами предлагается разрешить установление сервитута в пользу владельца земельного участка и (или) с обременением земельного участка, который находится на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования и на праве застройки (конечно, при условии введения последнего в отечественное законодательство). Дело в том, что в отличие от указанных европейских стран, где главным образом строительство ведется на земельных участках, предоставленных в собственность или застройку, в нашем правопорядке, наоборот, пока велика доля владельцев земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования*(274).3. Сервитут может быть установлен, чтобы восполнить недостающие свойства господствующего земельного участка, без его установления невозможно использование господствующего участка (объективная обусловленность).
4. Сервитут не может состоять в обязании к активным действиям самого собственника служащей вещи: servitus in faciendo consistere non potest. В случае требования от обязанного лица совершения определенных действий квалифицируются как вещные обременения (Reallasten).
5.
Сервитут - это частичное право пользования чужой вещью. В немецкой, швейцарской и австрийской практике отошли от этого права путем установления "сервитута собственника" (Eigentumer grunddienstbarkeit)*(275). Такое правило стало возможным при слиянии в одном лице собственника господствующего и служебного земельного участка. Несмотря на запрет подобного положения еще в римском праве, данное исключение зарубежной практики обосновывается необходимостью защиты прав собственника земельного участка, так как наличие сервитута дает собственнику преимущества перед всеми другими лицами.6. Сервитуарий должен относиться к пользованию служащим земельным участком экономно (принцип экономии), наименее обременительным способом для собственника, а также на возмездной основе (принцип платности).
Важно подчеркнуть, что в Концепции развития гражданского законодательства РФ многие из указанных условий получили соответствующую характеристику (п. 5.3, 5.4, 5.5 разд. IV), в связи с чем они должны быть заложены в основу формирования правового регулирования сервитута в ГК РФ.