3. Сущность преимущественного права покупки
Таким образом, в пандектном учении были разработаны важнейшие характеристики вещного права преимущественной покупки, которые в дальнейшем легли в основу законодательства Германии и других стран.
Во-первых, следует отметить признание пандектным учением преимущественного права покупки в качестве самостоятельного субъективного вещного права и, соответственно, отказ от концепции признания его правомочием в составе другого вещного права*(440) либо ограничением права собственности*(441).
Во-вторых, вслед за этим был сделан еще один немаловажный вывод о том, что имеются сущностные отличия в реализации права преимущественной покупки при продаже движимого и недвижимого имущества.
Вещное право преимущественной покупки в отношении недвижимости, в отличие от аналогичного обязательственного права на движимые вещи, устанавливается на индивидуально-определенный объект (проявление так называемого принципа специализации - Spezialitаetsgrundsatz), в котором заинтересовано управомоченное лицо*(442). Интересы последнего могут быть удовлетворены только этой вещью, в том числе посредством вещно-правовой защиты (например, истребованием имущества путем виндикации), тогда как интересы управомоченного лица в силу обязательственного права покупки на движимые вещи могут быть защищены требованием о компенсации, возмещении убытков и т.п.*(443)В немецкой цивилистике важнейшим аргументом вещного характера права преимущественной покупки выступает публичная регистрация этого права в Поземельной книге и приравнивание ее к силе предварительной записи в отношении третьих лиц (п. 2 § 1098 BGB), которая позволяет действовать этому праву против третьих лиц и обеспечивает абсолютный характер*(444). Однако и независимо от приравнивания к предварительной записи это свойство вытекает из законов других стран*(445). Абсолютный характер рассматривается через такое положение, по которому управомоченное лицо вправе требовать передачи вещи от любого, кто эту вещь приобретет в нарушение его преимущественного права (п.
1 § 1094 BGB, п. 1 ст. 1381 Гражданского закона Латвии, п. 1 ст. 256 Закона Эстонии о вещном праве), оно вправе односторонним актом "разрушить" договор купли-продажи и занять место покупателя недвижимости*(446). Свойство следования заключается в обременении недвижимой вещи. Весьма отчетливо это выражено в субъективно-вещном праве преимущественной покупки, поскольку оно переходит вместе с земельным участком к каждому новому собственнику (п. 1 § 1103 BGB, п. 2 ст. 256 Закона Эстонии о вещном праве).В-третьих, любопытной представляется конструкция вещного преимущественного права покупки. Дело в том, что германские правоведы обратили внимание на значимость для управомоченного лица фигуры нового покупателя. В результате, в отличие от российских правоведов, они закрепили положение о том, что исполнение права преимущественной покупки возникает только после заключения договора о продаже вещи (§ 463-464 BGB), т.е. когда управомоченному лицу будет предоставлена возможность узнать, с кем заключен договор купли-продажи недвижимой вещи, каково содержание договора. Вслед за германским законодательством данное правило закреплено в эстонском и латвийском праве (ст. 261 Закона Эстонии о вещном праве, ст. 1073 Гражданского закона Латвии).
В-четвертых, вещное преимущественное право покупки весьма сходно с известными германской доктрине и практике, но не признанными законодательством ожидаемыми правами - Anwartschaftsrechte. Тем не менее германские ученые отмечают, что этот родственный с Anwartschaftsrecht институт отличается от других ожидаемых прав. Дело в том, что при ожидаемом праве всегда ставится условие, которое непременно должно наступить в будущем и с которым связывается возникновение права собственности (например, государственная регистрация права). Напротив, при преимущественном праве покупки условие, которое состоит в заключении договора с третьим лицом, является основанием исполнения права преимущественной покупки. Кроме того, условие реализации права преимущественной покупки, в отличие от "условия" при ожидаемых правах, влечет не приобретение права собственности, а лишь право на требование о передаче вещи в собственность*(447).
Обобщая изложенное, отметим, что перечисленные особенности вещного преимущественного права покупки на недвижимость в современный период признаются в качестве конституирующих в гражданском праве стран, закрепивших его в системе вещных прав. Для наиболее полного представления механизма правового регулирования вещного преимущественного права покупки обратимся к действующему зарубежному праву.