1. Актуальность вещного права застройки в отечественном праве
Проблема развития новых правовых форм пользования земельным участком для строительства сегодня как никогда актуальна для отечественного правопорядка. В результате высокой рыночной стоимости земли и в то же время - отсутствия в российском праве для граждан возможности приобретения земельного участка для строительства на ином, кроме права собственности, вещном праве возникла проблема недоступности земли под индивидуальное жилищное строительство*(360).
Одним из вариантов ее разрешения отечественной доктриной и практикой*(361) предлагается введение отчуждаемого, закладываемого и передающегося по наследству вещного права застройки (известного многим европейским и постсоциалистическим правопорядкам*(362), а также русскому дореволюционному и советскому праву до 1949 г.).Думается, что предложения по моделированию вещного права застройки, представленные в Концепции развития гражданского законодательства РФ (п. 6.1-6.3 разд. IV), вполне востребованы отечественными социально-экономическими условиями. Их основное содержание сводится к следующему. Во-первых, право застройки должно быть срочным (от 50 до 199 лет); отчуждаемым (переходит в порядке сингулярного или универсального правопреемства) и платным (плата определяется соглашением сторон, минимальный размер платы может устанавливаться законом). Во-вторых, право застройки возникает на основании договора и считается возникшим с момента государственной регистрации. В-третьих, после истечения срока действия права застройки здания и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару.
Разумеется, что Концепция обозначила лишь наиболее важные положения вещного права застройки, в связи с чем ряд элементов будущего механизма правового регулирования застройки нуждается в дальнейшем осмыслении и конструировании.
При разработке правового механизма права застройки необходимо учитывать опыт зарубежных стран, русское дореволюционное право и, что особенно важно, современные потребности имущественного оборота, которые, конечно же, отличаются от условий, при которых принимались немецкий и австрийский нормативные акты о застройке (как известно, немецкое положение о застройке было принято еще в 1919 г., а австрийский закон о застройке - в 1912 г.).
Понятие, сущность, содержание данного института вырабатывалось с развитием цивилистических представлений о вещном праве пользования землей: начиная с римского superficies, преобразованного в дальнейшем пандектным учением в Erbbaurecht, до современных разнообразных вещных прав застройки (в том числе и для строительства промышленных и социальных объектов). Причем ряд особенностей права застройки сформировался под влиянием конкретных исторических (а вместе с тем политических и экономических) обстоятельств развития национальных правопорядков. В связи с этим важно обращение к генезису данного института.