Статья 7

Комментарий к статье 7

Смысл данной статьи состоит в том, что нормы ЗК по общему правилу не имеют обратной силы. Это означает, в частности, что споры, связанные с земельными отношениями, возникшими до введения Кодекса в действие, рассматриваются судами с позиций действовавшего на тот момент законодательства.

Администрация Нижнего Новгорода (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к ООО об обязании ответчика в течение одного месяца освободить от киоска земельный участок и возвратить земельный участок Администрации на основании того, что ответчик пользуется земельным участком без законных оснований.

Суд установил, что подписанный сторонами договор аренды спорного земельного участка является незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации, и удовлетворил заявленное Администрацией требование.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в ФАС Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, считая, что в силу п. 2 ст. 609 ГК и ст. 26 ЗК государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный на срок более одного года, поэтому договор от 1 января 1999 г. N 95/1 со сроком действия три месяца нельзя считать незаключенным по этому основанию. С введением в действие ЗК согласно ст. 7 ФЗ о введении в действие ЗК обязанность по регистрации такого договора отпала.

После истечения срока действия договора аренды от 1 января 1999 г. N 95/1 ООО продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя и вносило арендную плату, поэтому в силу п. 2 ст. 610 ГК договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

ФАС Волго-Вятского округа не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

В соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 609 ГК договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статьей 26 ЗК, введенного в действие с 30 октября 2001 г., предусмотрена государственная регистрация договоров аренды земельных участков, заключенных на срок не менее года. Однако спорный договор аренды земли подписан 1 января 1999 г., т.е. до вступления в законную силу ЗК, а потому действие этой нормы права не распространяется на данные правоотношения согласно ст. 7 ФЗ о введении в действие ЗК.

Довод заявителя о необходимости применения ст. 610 ГК был отклонен как ошибочный, поскольку договор аренды от 1 января 1999 г. N 95/1 является незаключенным, а потому не может быть возобновлен на новый срок.

В другом случае индивидуальные предприниматели (далее - истцы) обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным отказа Минимущества Московской области в приобретении заявителями в общую равнодолевую собственность земельного участка для производственных целей. Определением Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2005 г. дело передано по подсудности в Арбитражный суд Московской области.

Судом первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано исходя из того, что право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, возникло у заявителей на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО, которому, в свою очередь, земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, однако к заявителям это право не перешло. При этом предельные размеры площади участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяются в соответствии с ЗК. Арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения.

По мнению заявителей кассационной жалобы, границы и площадь спорного земельного участка утверждены постановлением главы Одинцовского района Московской области. В Минимущество Московской области представлялось письмо ОАО с просьбой прекратить право постоянного (бессрочного) пользования участком. Сделка купли-продажи недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, была заключена до введения в действие ЗК.

ФАС Московского округа нашел судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.

По договору купли-продажи от 14 октября 1999 г. истцы приобрели у ОАО в равных долях здание производственного цеха и котельной. Земельный участок, на котором расположено указанное недвижимое имущество, на основании решения главы администрации Одинцовского района от 28 января 1993 г. был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование фабрике культурно-бытовых товаров, правопреемником которой является ОАО. Истцы обратились в Минимущество Московской области с заявлением о приобретении в общую долевую собственность данного земельного участка.

Таким образом, переход к заявителям права собственности на недвижимое имущество произошел до введения в действие ЗК, поэтому его положения, в том числе нормы ст. ст. 3, 20, не подлежали применению при решении вопроса о правовом режиме землепользования заявителями спорным участком.

В соответствии с п. 2 ст. 268 ГК право постоянного пользования земельным участком может быть также приобретено собственником здания, сооружения и иного недвижимого имущества в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК.

Согласно п. 1 ст. 271 ГК собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (ст. ст. 268, 269), на котором расположено это недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно приведенным нормативным положениям и ст. 7 ФЗ о введении в действие ЗК при переходе права собственности на недвижимость до введения в действие ЗК к новому собственнику вне зависимости от субъектного состава также переходит от прежнего землепользователя право постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка, на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, которое необходимо для его дальнейшего использования.

Таким образом, заявители в данном случае в силу закона приобрели право на земельный участок, на котором расположено принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (право постоянного (бессрочного) пользования).

В связи с этим ошибочны выводы судов обеих инстанций об отсутствии у заявителей права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположена принадлежащая им недвижимость.