Глава 12. Наши права на землю

1.Право собственности на земельный участок

По законодательству Российской Федерации правом собственности на

землю обладают как граждане Российской Федерации, так и

лица без гражданства, иностранцы, а также юридические

лица.

в новой Конституции Российской Федерации (ст. 36):

граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. После приня

____________________________________________________________

1. ГК. Гл. 32.

____________________________________________________________

тия нового ЗК войдет в действие гл. 17 ГК, регулирующая

земельные отношения, после чего будут решены многие

гражданско-правовые аспекты этого ряда отношений. На

основании ГК право собственности распространяется на

земельный участок как на недвижимое имущество1. Но земля является ценным природным объектом, она же составляет территорию государства, поэтому в регулирование права собственности на землю как недвижимое имущество вмешиваются природоохранные, государственные и другие интересы. Поэтому реализация собственниками своих прав на

земельные участки, с одной стороны, это сфера гражданско-правовых отношений, с другой стороны, благодаря особенному положению земли среди других объектов, можно

говорить о специфике правового режима земли как недвижимости. Так мы и обратимся к праву собственности на

землю: сначала разберемся в общих положениях права

собственности на землю, затем перейдем к особенностям.

ГК гласит, что собственнику принадлежат права владения,

пользования и распоряжения своим имуществом - это не

отдельные права, а неотъемлемые составляющие права

собственности. Именно эти составляющие права собственности имеет в виду Конституция Российской Федерации в

ч. 2 ст. 36: "Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их

собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов

других лиц".

составляют правомочия права собственности. Правомочие

владения дает возможность обладать землей на основании

закона: числить ее на балансе, определять земельный

участок как часть своего хозяйства, просто иметь его в

наличии. С правомочием владения тесно связано другое

правомочие - пользование. Пользование дает возможность

извлекать из земли ее полезные свойства. Собственник,

осуществляя правомочие пользования земельным участком,

по ныне действующему ЗК вправе: самостоятельно хозяйствовать на земле, использовать в установленном порядке

для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные

угодья, водные объекты, пресные подземные воды; возводить жилье, культурно-бытовые и иные строения и сооружения с соблюдением требований законодательства; распоряжаться собственностью на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от

ее реализации; проводить оросительные, осушительные,

культуртехнические работы. Собственно, в правомочии

пользования сейчас наиболее наглядно проявляются особенности земельного участка как недвижимого имущества.

Дело в том, что собственник

____________________________________________________________

1. ГК. Ст. 130.

____________________________________________________________

действительно может использовать землю так, как посчитает нужным,

но в рамках целевого назначения земельного участка, находящегося в его владении. То есть, получая землю в результате приватизации или покупая ее, необходимо выяснить целевое назначение земли, чтобы цели покупки

участка не противоречили тому, что можно, а что нельзя

делать на этом участке. Например, если вы хотите построить гостиницу или дом отдыха и присмотрели для этого

участок земли недалеко от дороги или у реки, землю вам

могут предоставить или продать, но при этом скажут, что

строить на ней нельзя, потому что это земли сельскохозяйственного назначения.

Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"1 есть возможность изменить целевое назначение

сельскохозяйственных угодий при продаже земельного

участка. Но это может быть только по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации республики, области, края. Правомочие пользования земельным участком имеет еще много важных моментов, о которых будет сказано ниже. Правомочие распоряжения проявляется в том, что собственник по своему усмотрению

может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в

аренду, заложить земельный участок - короче, на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить

его судьбу. После известного, закрепленного прежней редакцией Конституции Российской Федерации десятилетнего

запрета продавать земельные участки, находящиеся в

собственности граждан, и принятия новой Конституции

Указом Президента Российской Федерации "О регулировании

земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"2 собственники земли получили право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок в

качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных

обществ, товариществ, кооперативов, в том числе и с

иностранными инвестициями. Кроме того, собственники земельных участков могут образовать совместную или общую

долевую собственность путем добровольного объединения

принадлежащих им земельных участков, земельных паев.

Кроме этих законодательных актов распоряжение земельной

собственностью регулируется теперь и ч. I и II ГК. С

принятием нового ЗК вступит в действие и гл. 17 ч. I

ГК, которая будет регулировать основные вопросы земельных отношений, в том числе и распоряжение земельными

участками. О том, что вкладывет в правомочие распоряжения земельным участком законодательство России, более

конкретно пойдет разговор в разделе, специально посвященном обороту земли.

юридические лица могут обладать правами на землю индивидуально и совместно. В последнем

____________________________________________________________

1. САПП. 1993. ь 44.С. 419.

2. Там же.

____________________________________________________________

случае возникает право общей собственности на землю.

Правом общей собственности на земельный участок наделены члены крестьянских хозяйств, супруги, если они приобрели этот участок во время брака; это право может

возникнуть и в других случаях. Как понимает право общей

собственности законодательство и какие разновидности

этого права бывают? Статья 244 ГК устанавливает следующее понятие права общей собственности: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей

(совместная собственность). В равной мере это относится

и к общей земельной собственности. Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в

общей собственности, осуществляется по соглашению всех

участников права собственности1. Основные положения

права общей собственности на землю регулируются ГК. Земельное законодательство последнего времени уделило

много внимания регулированию права общей долевой собственности на землю. Способы приобретения права собственности различны. Своеобразие приобретения права

собственности на землю заключается в том, что земельный

участок можно получить двумя основными способами. Один

- путем приватизации, когда гражданин: а) получает землю от государства - из земель запаса, фонда перераспределения и других предусмотренных законом источников

(прежде всего это возможно в случае, когда граждане собираются на полученной земле заниматься сельскохозяйственным производством); б) выходит из коллективного хозяйства (колхоза и др.) со своей земельной долей.

лица покупают, получают в дар или в наследство, обменивают земельный участок - в общем, приобретают право на

землю способами, предусмотренными гражданским законодательством. Между двумя способами есть существенная разница. Приватизационные способы предусматривают получение земли в административном порядке, т. е. через органы исполнительной государственной власти, которые либо

предоставляют эту землю, либо закрепляют за новым собственником выделенную долю. Гражданско-правовой порядок

предусматривает возможность возникновения права собственности при переходе земельного участка от одного или

нескольких прежних собственников к другому одному или

нескольким собственникам путем совершения сделки (купли-продажи, мены и т.п.) или на основании, установленном гражданским или земельным законодательством, - получение земли в наследство по закону или по завещанию,

возврат земельной доли при ликвидации юридического лица. Но есть между этими способами и общее: несмотря

____________________________________________________________

1.ГК. Ст. 246, 247, 253.

____________________________________________________________

на разницу в приобретении прав

на земельный участок, все новые собственники получают

документы, удостоверяющие их право, а переход права

другому лицу регистрируется в государственном органе.

Гражданско-правовые способы приобретения права собственности на земельный участок мы рассмотрим в разделе,

посвященном земельному обороту. Здесь же уделим внимание приобретению земли приватизационными методами, а

именно из земель запаса и фонда перераспределения1. При

первых шагах формирования земельных источников для целей земельной реформы была сделана попытка как можно

меньше затрагивать земельные угодья прежних хозяйственных структур. Закон РСФСР "О земельной реформе" от 23

ноября 1990 г. объявил, что земельная реформа имеет

целью перераспределение земли в интересах создания условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле.

производства: колхозов, совхозов, крестьянских хозяйств, их кооперативов и ассоциаций. Появились фонды

перераспределения земель, были разработаны процедуры

получения земли из земель запаса и выхода работников

совхозов и членов колхозов из этих коллективных хозяйств со своей долей. По смыслу законодательства в фонды

перераспределения входили земли запаса данного района

(их часть, определенная соответствующими местными органами власти), а также неэффективно используемые земли

сельскохозяйственных предприятий и колхозов, при этом,

находясь в фонде перераспределения, земли колхозов и

совхозов до предоставления новым собственникам могли

использоваться прежними пользователями. Каким должен

быть размер земельного фонда, должны были решать местные органы власти в зависимости от наличия в районе

подходящих земельных ресурсов. Что же касается качества

земель, то приходится признать, что фонды, формируемые

по составленным для них принципам, не-избежно оказывались, мягко говоря, далеко не лучшими по району. Граждане, желающие получить землю из фонда перераспределения, земель запаса, земель лесов, подают заявление с

необходимыми обоснованиями в районную (городскую) администрацию по месту расположения участка. Местная администрация направляет указанное заявление в земельную

комиссию для подготовки материалов по отводу земель,

которые затем направляются обратно в администрацию. С

момента подачи заявления и до принятия решения администрацией должно пройти не более двух месяцев Заявление должно содержать в себе указание на цель использования земельного участка, предполагаемые размеры и его

местоположение количество трудоспособных членов семьи.

1 О выходе из сельскохозяйственного предприятия и выделе из него земельной доли подробно рассказывается в

разделе, посвященом правам на землю сельскохозяйственных предприятий.

Документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, по Указу Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" является Свидетельство на право собственности на землю. В соответствии с тем же Указом государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков, выданные ранее вступления в

действие Указа, являются документами постоянного действия и имеют равную законную силу со Свидетельством.

Порядок выдачи документов, удостоверяющих право собственности на землю, в настоящее время закреплен Инструкцией о порядке выдачи (замены) государственных актов на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, утвержденной Комитетом по земельной реформе

и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации 9 марта 1992 г.1, а также Порядком выдачи и регистрации Свидетельства о праве собственности на землю

и Порядком выдачи и регистрации договоров аренды земли

сельскохозяйственного назначения, договоров временного

пользования землей сельскохозяйственного назначения,

утвержденными Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам при Правительстве Российской Федерации 20

мая 1992 г.2 В этих документах подробно описан порядок

действий по составлению и выдаче соответствующих документов. Важное место занимают землеустроительные работы

по установлению границ предоставляемых участков земли.

Это особенно важно, во-первых, из-за того, что во многих районах учет земель пребывает в весьма запущенном

состоянии и многие земельные угодья до сих пор не отражены на планах землеустроительных комиссий; во-вторых,

границы владений, принадлежащих на праве собственности,

требуют более пристального контроля, поскольку земля

здесь становится предметом гражданско-правовых сделок и

получает рыночную стоимость. В соответствии с упомянутой Инструкцией государственный акт составляется в двух

экземплярах, первый выдается собственнику земли, землепользователю, второй передается на хранение районному

(городскому) Комитету по земельной реформе и земельным

ресурсам или сельской, поселковой, городской администрации. Заполнению государственного акта предшествует

составление чертежей границ землепользований в порядке,

установленном Инструкцией. Лицо, которому выдается государственный акт, расписывается в его получении в Книге записей государственных актов на право собственности

на землю, пожизненного владения, бессрочного (постоянного) пользования. Книга записей государственных актов

установ1 Землепользование и охрана земель //Российское

законодательство об охране окружающей среды и природопользовании. Т. 2. Ч. 3. М., 1994. С. 79. 2 Там же. С.

89, 93. ленного образца ведется районным (городским)

Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам, а

в населенных пунктах - сельской, поселковой, городской

администрацией. ' В качестве гарантии прав заявителей

законодательство предусматривает следующие случаи, когда виновные (должностные лица) привлекаются к административной ответственности за нарушения сроков и сокрытие

информации о наличии земельного фонда, а в случае отказа в предоставлении земельного участка это решение может быть обжаловано в суд. Следует отметить, что этими

случаями вряд ли исчерпывается нарушение прав граждан,

подающих заявление о предоставлении земельного участка.

Как, например, быть, если земля выделена, но не та, о

которой говорилось в заявлении, или земельный участок

не соответствует размерам, или заявитель был введен в

заблуждение относительно качества земли (это совсем не

одно и то же, что сокрытие сведений только о наличии

фонда). На наш взгляд, эти и сходные с ними случаи, а

не только отказ в предоставлении участка, должны стать

предметом судебного разбирательства. Право собственности граждан и юридических лиц на землю прекращается несколькими способами. Основные способы предусмотрены

гражданским законодательством. Собственник, как мы уже

говорили, вправе распорядиться своим участком земли, и

при этом в некоторых вариантах осуществления правомочия

распоряжения его право собственности прекращается - это

происходит в результате продажи, дарения земельного

участка. При совершении сделки обмена у собственника

прекращается право собственности на один земельный

участок и возникает на другой, который он получает взамен. Право собственности прекращается со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица. Собственник

может отказаться от права собственности на земельный

участок, но отказ от права собственности не влечет

прекращения прав и обязанностей собственника в отношении земельного участка до приобретения на него права

собственности другим лицом (например, до тех пор, пока

участок земли не выкупит администрация района)1. Земельный участок может быть изъят путем выкупа для муниципальных и общественных нужд. Кроме того, право на земельный участок может быть прекращено в связи с обращением на него взысканий по обязательствам собственника:

в том случае, если земельный участок являлся предметом

залога по обязательству или в случае объявления собственника банкротом. В этом случае право собственности

на землю прекращается у собственника с момента возникновения права собственности у лица к которому переходит

этот земельный участок2.

____________________________________________________________

1. ГК. Ст. 236. 2 ГК. Ст. 237.

____________________________________________________________

2. Ограничение права собственности

Это важный институт земельного права, который необходимо знать гражданам. Наиболее существенными следует считать ограничения

в праве распоряжения земельной собственностью. Еще недавно таким ограничением был десятилетний мораторий на

продажу земли. Конечно, земля всегда и везде считалась

особым объектом правового регулирования, сочетающим в

себе и экономическую ценность, и ценность общественную

- как природный объект и место жизни людей. Поэтому

право распоряжения подвергалось тем или иным ограничениям. В истории земельных отношений для земель крестьян

эти ограничения сводились именно к особым условиям их

продажи. Цель ограничений была именно та, чтобы земли

не уходили из сельскохозяйственной обработки крестьянами. По Указу от 9 ноября 1906 г. и Закону от 14 июня

1910 г. (одному из основных актов Столыпинской реформы)

продать надел можно было только со следующими условиями: за продажу должны были проголосовать 2/3 домохозяев

общества, и решение утверждалось местной администрацией, а в случае, если стоимость участка превышала 500

тыс. руб., согласие на продажу должны были дать центральные ведомства. Кроме того, надел нельзя было продавать некрестьянам или лицам, не занимающимся сельскохозяйственным трудом, а также отдавать в залог частным

лицам и некредитным учреждениям. В дополнение к этому

община не могла распорядиться самостоятельно деньгами,

вырученными за отчуждение надела на государственные

нужды. Сумма поступала в Государственный банк и могла

быть израсходована только на покупку нового надела земли. В распоряжении общества оставались только проценты

от вклада. Таким образом, Закон ограничил движение

крестьянских земель границами, как бы мы сейчас сказали, одной цели использования. Земельный оборот был, но

это был особый крестьянский оборот. Существовали ли какие-либо ограничения на продажу в распоряжении отрубными и хуторскими землями? Земли хуторов и отрубов подчинялись регулированию общим, а не крестьянским правом. И

поэтому законодательство устанавливало ограничения на

право собственности этих земель с точки зрения общих

государственных и общественных интересов, а не узкокрестьянских. Ограничений на продажу хутора сразу после

его образования из надельных земель не было. Еще один

вид ограничений - это предоставление законодательством

прав гражданам на земельные участки, находящиеся в

собственности других. Речь идет прежде всего о сервитуте. С принятием нового ЗК и вступлением в силу гл. 17

ГК регулирование сервитута будет более внятным, чем теперь. Но и сейчас собственники земли сталкиваются с

разнообразными проблемами, связанными с необходимостью

прохода, проезда, прогона скота по его владениям. Собственно, такое и схожее с ним пользование "чужими землями" и входит в содержание сервитута. Ограничения подобного рода тоже имеют в российском праве свою историю. В

свое время в России конца прошлого - начала нынешнего

века, в частности, в том, что касалось ограничений прав

собственников на недвижимость, существовала градация

именно на ограничения в интересах общества и в интересах отдельных лиц. В общественных интересах российское

право налагало следующие ограничения: собственник был

не вправе препятствовать свободному проходу, проезду и

провозу по дороге, пролегающей через его угодья, если

эта дорога сама по себе не являлась собственностью государства. Хозяева прогоняемого по большим дорогам скота имели право пасти его в лугах при дороге на ограниченном расстоянии. Владелец участка, прилегающего к судоходной реке, не имел права строить на ней мельницы,

плотины и иные преграды, мешающие проходу судов; на малых реках владелец не имел права строить мост в мешающих сплаву дров местах. Кроме того, владелец земли у

судоходной реки или озера, если на них ему не принадлежало рыболовство на расстоянии 10 саженей (более 21 м),

не имел права препятствовать работам, связанным с обслуживанием речных судов, а также работе рыбаков, имевших на этих водоемах промысел. Что касается ограничения

прав собственников в пользу частных лиц, то они заключались в следующем.

Владелец земельного участка, нахо-

дящегося внутри чужих владений, имел право прохода к

своей собственности. Существовало право прохода соседей

к источникам воды и прогона скота к водопою, если на их

участке не было воды. Как видим, большинство из представленных ограничений права собственности и сейчас являются повседневной практикой земельных отношений, и,

значит, законодательство в скором времени придет к развитию этого института. Об обязанностях перед иными

гражданами действующее ныне законодательство говорит

немногословно. Во-первых, одновременно и для государства, и для соседей собственника важно, чтобы собственник вел любое строительство, руководствуясь действующими нормами и правилами. Во-вторых, существует и более

краткое, но широкое по охвату действий собственника

обязательство - не нарушать права других собственников,

землевладельцев, землепользователей и арендаторов (ст.

53 ЗК). Если первое имеет основание в разработанных

землеустроительных, архитектурно-градострои-тельных,

противопожарных нормах, санитарных нормах и это облегчает контроль за соблюдением обязанностей, то, что же

такое права других граждан, которые собственник не должен нарушать, нужно еще расшифровать. Прежде всего,

речь здесь идет о нарушении прав иных собственников и

пользователей земли в ходе использования своего собственного участка. Собственник не вправе реализовать ни

одно из своих перечисленных прав способами пре-

пятствующими реализации тех же прав иными лицами, использующими соседние земельные участки. Законодательство не перечисляет всех возможных нарушений этого ряда,

упоминая только некоторые, говоря об ответственности за

нарушение земельного законодательства. Это нерациональное использование земель, засорение сельскохозяйственных угодий сорняками, невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв, использование

земель способами, приводящими к порче земель, уничтожение межевых знаков границ землепользователей. Эти формы

нарушения использования земельных участков быстрее других могут негативно повлиять на соседнее землепользование. Однако нарушены или не нарушены те или иные права

соседей использованием собственником его участка и следует ли привлекать его к ответственности, должно решаться судом. Так что к приведенному списку нарушений,

за которые следует административная (а возможно, и уголовная) ответственность, конкретное судебное разбирательство добавит свои. Значительное количество ограничений права собственности на земельный участок связано

с обязанностью использовать землю по ее целевому назначению. Один из видов ограничений, связанный с изменением целевого назначения земель сельскохозяйственного использования, мы уже упомянули. Однако это далеко не

все. Собственник обязан эффективно использовать землю в

соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные Технологии, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в

результате своей хозяйственной деятельности. К этим

обязанностям примыкает обязанность осуществления комплексных мероприятий по охране земель, заключающихся в

рациональной организации территории, в восстановлении и

повышении плодородия почв; в защите от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами, от других процессов разрушения; в защите от

заражения сельскохозяйственных угодий и других земель

карантинными вредителями и болезнями растений и других

видов ухудшения культуртехнического состояния земель; в

рекультивации нарушенных земель, восстановлении их плодородия и других полезных свойств земли, своевременном

вовлечении ее в хозяйственный оборот; в снятии, использовании и сохранении плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель (ст. 53 ЗК).

Все эти обязанности ставят собственника перед фактом,

что он владеет, пользуется и распоряжается ценным природным объектом, имеющим важнейшее экологическое значение. При этом, если в границы владений хозяйства попадают и особо охраняемые объекты, список обязанностей

становится еще шире. Так, земли природно-заповедного

назначения хотя по закону и не подлежат изъятию у собственников, тем не менее их использование подчиняется

именно режиму особо охраняемых территорий, а не, как в

нашем случае, режиму земель сельскохозяйственного назначения (ст. 90 ЗК); на землях оздоровительного назначения, принадлежащих собственникам, вводится особый режим использования, ограничивающий или запрещающий те

виды деятельности, которые несовместимы с целями их использования (ст. 91 ЗК). Так или иначе порядок использования земель особо охраняемых территорий регулируется

специальным законодательством Российской Федерации и

субъектов Федерации. Основными нормативными актами, регулирующими правовое положение водоохранных зон (полос), помимо Водного кодекса являются: на федеральном

уровне - Положение о водоохранных зонах водных объектов

и их прибрежных защитных полосах, утвержденное постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. В соответствии с Положением водоохранной зоной является территория, прилегающая к акватории рек, озер, водохранилищ, на которой устанавливается специальный режим в целях предотвращения загрязнения, засорения, истощения и

заиления водных объектов. Водоохранная зона создается

как составная часть природоохранных мер, а также мероприятий по улучшению гидрологического режима и технического состояния, благоустройству рек, озер, водохранилищ

и их прибрежных территорий (см. об этом 4 гл. 6 пособия). Минимальная ширина водоохранных зон устанавливается: для участков реки протяженностью от их истока: до

10 км - 15 м; от 11 до 50 км - 100 м; от 51 до 100 км 200 м; от 101 до 200 км - 300 м; от 201 до 500 км - 400

м; свыше 500 км - 500 м. Минимальная ширина прибрежных

защитных полос устанавливается для рек, озер и водохранилищ в размерах: Виды угодий, Ширина прибрежной защитной полосы (м) при прилегающих к крутизне склонов прилегающих территорий водному объек ту обратный уклон до 3

градусов более _____________________ _________3 градусов Пашня 15 - 30 35 - 55 55 - 100 Луга, сенокосы 15 25 25 - 35 35 - 50 Лес, кустарники__ 35 35-50 55-100

Размеры прибрежных полос рек, озер и водохранилищ в

пределах населенных пунктов устанавливаются исходя из

конкретных условий планировки и застройки по утвержденному генеральному плану.

Использование сельскохозяйственных земель в водоохранной зоне для выращивания овощей, картофеля, кормов и

других сельскохозяйственных культур надо производить в

соответствии со строгими требованиями. В водоохранной

зоне рек, озер и водохранилищ запрещается: проведение

авиационно-химических работ; применение ядохимикатов

при борьбе с вредителями, болезнями растений и сорняками; использование навозных соков на удобрение; размещение складов ядохимикатов, минеральных удобрений и газосварочных материалов, площадок для заправки аппаратуры ядохимикатами, животноводческих комплексов и ферм,

мест захоронения и складирования промышленных, бытовых

и сельскохозяйственных отходов, кладбищ и скотомогильников, скоплений сточных вод; складирование навоза, мусора, стоянка, мойка, заправка топливом и ремонт автомобилей; мочка льна, конопли, мочал и кож; проведение

без согласования с Министерством природных ресурсов РФ

добычи местных строительных материалов и полезных ископаемых, строительства новых и расширения действующих

объектов; рубка главного пользования. Установлены и некоторые другие запреты. В пределах прибрежных полос

рек, озер и водохранилищ дополнительно к ограничениям,

указанным выше, запрещается: распашка земель; выпас,

организация летних лагерей скота; применение удобрений;

установка палаточных городков, движение автомобилей и

тракторов. Прибрежные полосы, как правило, должны быть

заняты древесно-кустарниковой растительностью или залужены. Районные администрации обязаны доводить до сведения всех заинтересованных объединений, предприятий,

организаций, учреждений и граждан постановления (решения) о границах водоохранных зон и прибрежных полос

рек, озер и водохранилищ, а также о водоохранном режиме, действующем на территории этих зон и прибрежных полос. Лица, виновные в нарушении режима использования

территории водоохранных зон и прибрежных полос рек,

озер, водохранилищ, несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. Приходится признать, что интенсивное использование земли собственником, жесткие рыночные условия заставляют забыть его о

необходимости соблюдения природоохранных правил и эксплуатировать землю, ориентируясь на скорейшее получение

материальной выгоды. Особенно это может касаться современных собственников, нуждающихся в высоких доходах и

подчас не имеющих агрономических знаний. Никакие законодательно установленные права и никакие обязанности не

будут играть предназначенной им роли, если не существует правовых гарантий соблюдения прав и правовой ответственности за невыполнение обязанностей. Законодательство предлагает следующие варианты соблюдения того и другого. Прежде всего, право собственности граждан на землю закреплено ст. 36 Конституции Российской Федерации.

И это конституционное право граждан действует на всей

территории Российской Федерации, несмотря на то, что

законодательство некоторых субъектов Федерации его игнорирует. Пока не принят новый ЗК, на уровне Российской

Федерации принимаются отдельные законодательные акты,

обеспечивающие те или иные аспекты права собственности

граждан на землю. Последним из таких актов был Указ

Президента Российской Федерации "О реализации конституционных прав граждан на землю". Он закрепил, в частности, значительное количество правомочий за собственниками земельных долей. Представляется верным, что законодательство запрещает любое вмешательство в деятельность

собственников, владельцев и арендаторов, не оговоренное

законодательством, и не только связанное с причинением

материального ущерба. Это вполне согласуется с принципами защиты прав собственников вообще. То положение,

что нарушенные земельные права подлежат восстановлению

в судебном порядке в соответствии с законодательством,

дополняется тем, что в интересах защиты земельного законодательства некоторые его нарушения, параллельно нарушающие права лиц, использующих землю на основании

предоставленных прав, подвергаются административной и

уголовной ответственности (ст.125, 126 ЗК). Увеличению

гарантий права собственности на землю способствуют положения гл. 20 ГК ''Защита права собственности и других

вещных прав": законодательство запрещает любое вмешательство в деятельность собственников, владельцев и

арендаторов, не оговоренное законодательством, и не

только связанное с причинением материального ущерба.

Это вполне согласуется с принципами защиты прав собственников вообще. В соответствии с ЗК убытки, причиненные нарушением законных прав собственников земельных

участков (землевладельцев, арендаторов), возмещаются в

полном объеме (см.5 гл.10 пособия). Существенной

гарантией стабильности права собственности является

обязанность при выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд предоставления равноценного участка, а также проведения необходимого строительства на новом месте за счет предприятий, учреждений,

организаций, которым этот участок отводится. Следует

отметить, что гарантии и защита права собственности на

землю от посягательств государственных органов власти и

управления и вообще любых действий государства, направленных на незаконное ограничение или прекращение права

собственности без соответствующей компенсации, очень

важны, в нашей стране в особенности, где никакой другой, кроме государственной собственности на землю, ранее не существовало. У новых собственников должна быть

уверенность в стабильности возникающих и развивающихся

отношений. Поэтому законодательные ограничения деятельности бывшего собственника земли - государства и органов, его представляющих, должны занимать важное место в

нормативных актах современной земельной реформы.

3.Право пожизненного наследуемого владения

и пользования землей

Право пожизненного наследуемого владения возникло в союзном законодательстве в то время, когда о праве

частной собственности на землю говорить вслух было еще

страшновато. Это был как бы компромиссный вариант при

политическом отрицании права собственности на землю.

Правовое содержание этой конструкции сразу вызвало множество вопросов. Дело в том, что оно не вписывалось в

правовые формулировки и находилось как бы между правом

собственности и правом бессрочного пользования, не

отождествляясь ни с тем, ни с другим. По своему положению право пожизненного наследуемого владения следует

отнести к правовому титулу реформенного переходного периода. Отношение современной земельной реформы к праву

пожизненного наследуемого владения устоялось не вполне,

и если Указом Президента Российской Федерации "О приведении земельного законодательства Российской Федерации

в соответствие с Конституцией (Основным Законом) Российской Федерации" право пожизненного наследуемого владения было отменено, то ГК вновь его восстанавливает. А

Указ Президента Российской Федерации "О реализации

конституционных прав граждан на землю" гласит, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991

г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении

и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые ими для ведения личного

подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан,

имеющих указанные участки, выкупать их или брать в

аренду. Право пожизненного наследуемого владения не

имеет ничего общего с правомочием владения как одним из

составляющих права собственности. Речь идет о самостоятельном праве на землю с несколько, на наш взгляд, поспешно выбранным названием, поскольку из-за слова "владение" оно долго наводило на неверные аналогии. Право

пожизненного наследуемого владения не одиноко в ряду

различного рода прав на землю времен реформ. История

помнит чисто реформенные виды прав на землю, изобретенные, в частности, специально для предоставления земли

крестьянам. Таким было право на надел (надельная собственность, появившаяся в 1861 г.), которое сравнивали

сначала с оброчным пользованием (вид долгосрочной аренды в российском праве, где арендатор имел расширенный

список прав в сравнении с правом аренды как таковым), а

затем, после отмены выкупных платежей, с разновидностью

права собственности. Но основания появления и существования надельной собственности и права владения (в современном понимании) если и сходны по глубинным социальным мотивам - поиск все того же компромисса между отжившими и нарождающимися социально-экономическими отношениями, - то надельная собственность имела большее

прикладное значение. Так как она (для чего и возникла)

была обременена обязанностью с чисто сословным значением: не дать возможности перейти крестьянским землям в

руки иных сословий с потерей своего значения. (Надо

сказать, что в сравнении с историей ни тех, ни других,

ни каких-либо собственных обременений современное право

пожизненного наследуемого владения не несет.) Была и

после революции, в период нэпа, попытка примерить

крестьянскую экономику к новым политэкономическим

взглядам. Так появилось право трудового землепользования, которое предоставлялось гражданам для сельскохозяйственной обработки земли в крестьянских хозяйствах

пожизненно с правом наследования. И пожалуй, право пожизненного наследуемого владения и по содержанию, и по

основаниям возникновения наиболее близко подходит к

праву трудового землепользования. Однако эта форма использования земли исчезла с всеобщей коллективизацией,

другими словами, после того как пропала необходимость в

компромиссе между политикой и экономикой. Те же события, но с обратным знаком, происходят и теперь. И это

дает основания полагать, что право пожизненного наследуемого владения как правовая форма использования земли

имеет временный характер существования. Какими правами

может пользоваться гражданин, если он приобретает землю

в пожизненное наследуемое владение? Как он может приобрести ее и как прекращается указанное право? В соответствии с пока не введенной в действие гл. 17 ГК право

пожизненного наследуемого владения приобретается гражданами по основаниям и в порядке, предусмотренном земельным законодательством (ст. 265 ГК). То есть основания и порядок приобретения данного права должны содержаться в новом ЗК, пока не принятом. В соответствии с

существовавшим ранее порядком предоставления данного

права оно приобреталось путем предоставления местными

государственными органами. Другой порядок приобретения

права владения - наследование земельного участка. В соответствии с ГК, если из условий пользования земельным

участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Кроме того,

владелец земельного участка может передавать его другим

лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Продажа, залог земельного участка и совершение других

сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь

отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 266,

267 ГК). Так же как и собственники земельного участка,

владельцы участка обязаны платить земельный налог. В

чем, собственно, интерес и преимущества для владельца в

приобретении земли на праве пожизненного наследуемого

владения, сказать сложно. Законодательство, во всяком

случае, ответа на этот вопрос не дает. Вероятно, единственное, что можно сказать в пользу пожизненного наследуемого владения, это то, что во многих регионах местные органы исполнительной власти на основе этого права

более охотно, чем на основании права собственности,

предоставляют земли гражданам. И граждане охотно получают землю на основании этого титула, потому что право

пользования в данном случае так же широко, как и в случае права собственности на землю позволяет использовать

землю, а на право продажи они не претендуют. Местные

органы государственной власти в данном случае успокаиваются тем, что земля остается в собственности государства. Сейчас законодательство закрепило возможность

перехода от формы пожизненного наследуемого владения к

праву собственности или аренде по желанию тех, кто получил землю. Законодательством в качестве одного из видов права на земельный участок называется право постоянного (бессрочного) пользования1 . Чаще всего, сравнивая право пользования с другими правами на землю, ищут

сходства с правом аренды. Однако обнаружить разницу не

так трудно. И дело не столько в том, что право пользования носит безвозмездный характер, т. е. пользователь

в отличие от арендатора использует землю собственника

бесплатно. Основное отличие этого права от права аренды

заключается в том, что по гражданскому праву арендные

отношения имеют обязательственный характер, и это отражается на их правовом регулировании, а право постоянного пользования является одним из видов вещных прав, как

право собственности и право пожизненного наследуемого

владения. Изначально право постоянного (бессрочного)

пользования предоставлялось юридическим лицам2. Статья

268 гл. 17 ГК предоставляет это право также и гражданам, но сама гл. 17 вступит в действие только с принятием нового ЗК. Так что ясность в том, кто является

субъектом права постоянного пользования, наступит с

принятием нового ЗК. На основании действующего законодательства пользователь не имеет права распорядиться

земельным имуществом. Однако пока не действующая гл. 17

ГК относится к праву распоряжения земельным участком,

находящимся в постоянном пользовании, совершенно ина1

ГК. Ст. 216. 2 ЗК. Ст. 12. Эта статья отменена Указом

Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. ь

2287. че. Статья 270 "Распоряжение земельньм участком,

находящимся в постоянном пользовании" дает право пользователю передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование. В том, что касается прав и

обязанностей пользователя, земельное законодательство

поступило следующим образом. Оно наделило его практически теми же правами и обязанностями, что и собственников и арендаторов земли1. Земельное законодательство

детально не останавливается на вопросе о том, из земель

каких категорий земельные участки могут предоставляться

в постоянное пользование, а из каких - нет. Статьи 26 и

27 ЗК устанавливают право предоставления земель для

сельскохозяйственных и несельскохозяйственных нужд. Сами эти статьи не указывают, на основании какого права

предоставляются эти земли, но следует предположить, что

и на праве постоянного (как, впрочем, и временного)

пользования в том числе. В принципе же на праве постоянного пользования может быть предоставлена земля любой

категории, разумеется с условием соблюдения того режима

использования, который установлен для каждой из категорий. Документом, удостоверяющим право постоянного

(бессрочного) пользования, является Государственный

акт, форма которого была утверждена постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. ь 4932. Эта

форма была общей для документов, выдаваемых на право

собственности, пожизненного наследуемого владения и

постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Обращаясь к праву временного пользования земельным

участком, мы снова переходим от вещных к обязательственным правам. Временное пользование земельным участком

оформляется договором, форма которого была утверждена

постановлением Правительства Российской Федерации от 19

марта 1992 г. ь 177. Право предоставить землю во временное пользование имеет как собственник, так и землепользователь, землевладелец и арендатор (как юридическое, так и физическое лицо). Пользователем могут быть

также юридические лица и граждане. Существует некоторая

сложность в определении предельных сроков предоставления земель во временное пользование - ст. 14 ЗК, определявшая их ранее, отменена. Этой статьей устанавливался предельный срок временного пользования - не более 3

лет, а для отгонного животноводства и северного оленеводства - до 25 лет. Наиболее распространенным видом

временного пользования земельным участком является

пользование служебным земельным наделом на основании

ст. 85-87. В этом случае срок пользования наделом ограничивается (в наиболее общем случае) сроком службы лица, его использующего.

_________________________________________________________

1. ЗК. Разд. II "Права и обязанности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, защита и гарантия их прав". 2

Постановление Совета Министров РСФСР от 17 сентября

1991 г. ь 493 "Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования

землей".

_________________________________________________________

Как и в постоянное, во временное пользование могут предоставляться земли практически всех категорий.

4.Аренда земельного участка

После права собственности,

безусловно, наиболее распространенной правовой формой

использования земли является аренда. Как известно,

аренда - это один из видов обязательств, и арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые

предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования

составляет Гражданский кодекс, а именно практически все

разделы, регулирующие те или иные стороны обязательственных отношений как таковых1. Разумеется, особенности

аренды земельных участков регулируются и действующим

земельным законодательством. ГК определяет объект аренды, понятие арендодателя, устанавливает форму и общие

условия сроков заключения договора, а также основные

условия выполнения договора аренды. Все эти вопросы мы

рассмотрим по порядку в преломлении к особенностям правового регулирования аренды именно земельных участков.

Прежде всего, что такое ооговор аренды. По договору

аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору

имущество за плату во временное владение и пользование

или во временное пользование2. Если мы вспомним правомочия, составляющие право собственности, то нетрудно

будет понять, что при передаче имущества, и земельного

участка в том числе, в аренду арендатору переходит право владения и пользования, у собственника же остается

право распоряжения имуществом. Таким образом, арендатор, получив землю в аренду, владеет ею и пользуется,

т. е. извлекает из земли полезные свойства, и как пользователь арендатор приобретает по закону и в соответствии с договором3 право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования

земли. За собственником же остается право распорядиться

земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю. По определению ст. 606 ГК, имущество может

быть передано только в пользование, без передачи его во

владение. В принципе эта возможность может распространяться и на земельное имущество, хотя как можно использовать земельный участок, не владея им, представить

достаточно сложно.

_________________________________________________________

1. Это гл. 21-29 разд. III ГК, а также 1 и некоторые положения 4 гл. 34 "Аренда" разд.

IV " Отдельные виды обязательств". 2. ГК. Ст. 606. 3. Там

же.

_________________________________________________________

Далее мы рассмотрим реализацию этих трех "поделенных"

между арендатором и арендодателем правомочий в той части, которая расскажет о правах и обязанностях сторон по

договору аренды. Кто может быть арендодателем? На этот

вопрос ГК отвечает следующим образом1: Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями по ГК могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Значит, при предоставлении земли в аренду в качестве

арендодателя договор подписывает или собственник, или

лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не

являющееся, но управо-моченное законом сдавать землю в

аренду. Кто может быть собственником, а значит, и арендатором земельного имущества среди граждан и юридических лиц, мы разобрались в разделе, посвященном этому

вопросу. Уточним только, что от имени юридического лица

в отношения по поводу аренды (причем и в качестве арендатора) вступает его орган управления, управомоченный

принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне возможен и

целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в

аренду земли принимает общее собрание представителей, а

в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо - председатель или иное лицо исполнительного органа юридического лица. Но поскольку земля может

находиться и в государственной, и в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя выступают также

государственные и муниципальные органы. Эти органы не

входят в разряд собственников земли, а управомочены

сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной

или муниципальной собственности. Надо сказать, что в

современном законодательстве условия предоставления в

аренду государственных и муниципальных земель и условия

предоставления в аренду земель, находящихся в частной

собственности, разнятся. Кто может быть арендатором7 По

законодательству арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое (в том числе иностранное или

с иностранным участием) или физическое лицо (в том числе и иностранцы). Предмет договора аренды - следующий

вопрос нашей темы. Так же как без сторон или субъектов,

отношения по договору аренды не могут обойтись без объекта договора, т. е. без земельного участка. Поэтому

рассмотрим, что из себя представляет земельный участок

как предмет договора аренды. В ст. 607 ГК прямо устанавливается, что объектом аренды могут быть и земельные

участки.

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 608.

_________________________________________________________

Но земельный участок может быть объектом договора аренды не всегда. Например, ст. 666 ГК специально указывает, что земельный участок не может быть предметом договора финансовой аренды (лизинга). Та же ст. 607 ГК дополняет норму, касающуюся регулирования аренды земли,

указанием на то, что законом могут быть установлены

особенности сдачи в аренду земельных участков. Собственно, к этим особенностям обращается земельное законодательство. Но некоторые особенности регулируются и

гражданским законодательством. В частности, кроме собственно аренды земельного участка, земельный участок попадает в поле зрения правового регулирования арендных

отношений и при аренде недвижимости. Права на земельный

участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК. На основании этой

статьи арендатору переходит право на часть земельного

участка, на котором находится арендуемая недвижимость,

и та его часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании. И участок переходит

арендатору на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого арендатору передается соответствующий земельный участок. Аренда здания

или сооружения, находящегося на земельном участке, не

принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если

это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Чтобы стать объектом аренды,

земельный участок должен быть определен точно так же,

как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в граждан-ско-правовых отношениях. То есть он должен быть

отграничен в натуре и его границы должны быть отражены

на плане, который хранится в органах местной государственной администрации. Кроме того, чтобы быть объектом

аренды, земельный участок должен состоять в тех категориях земель, аренда которых не запрещена законом. Целевое назначение земель предполагает и то условие, что

при предоставлении земель какой-либо категории в аренду

их целевое назначение не изменяется или арендатор, как

и собственник, должен соблюдать установленный законом

особый режим использования этих земель (это касается

прежде всего земель сельскохозяйственного назначения,

лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного

назначения, земель санитарных и водоохранных зон). Форма и государственная регистрация договора аренды не могут не беспокоить широкого читателя. Вообще, если договор аренды заключается сроком более чем на один год или

одной из сторон в договоре является юридическое лицо,

такой договор должен быть заключен в письменной форме1.

Договора аренды земельного участка письменная форма его

заключения касается тем более, потому что такой договор

должен подвергнуться государственной регистрации2. Постановлением Правительства Российской Федерации от 19

марта 1992 г.3 утверждена форма договора аренды земель

сельскохозяйственного назначения. 20 мая 1992 г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (тогда он

назывался Комитетом по земельной реформе и земельным

ресурсам) при Правительстве Российской Федерации был

утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды

земель сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения4. Разумеется, при принятии этих документов имелось в виду предоставление в аренду земель, находящихся

в муниципальной или государственной собственности, поэтому и в постановлении договор аренды рассматривался

как документ, удостоверяющий право на землю, а не просто форма договора. Тем не менее эта форма договора может распространяться и на аренду земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности. После того как законодательством было предоставлено

право сдавать в аренду земельные доли, была принята и

форма договора предоставления в аренду земельной доли5.

Надо сказать, что формы договора, имеющие нормативный

характер, принимаются и на уровне субъектов Федерации.

Одна из таких форм была принята в приложении к совместному постановлению правительства города Москвы и правительства Московской области "О предоставлении земельных

участков для малоэтажного строительства для жителей города Москвы и Московской области" от 20 декабря 1994 ь

1162-18. Государственная регистрация договора аренды

земельного участка производится на основании ст. 131 ГК

"Государственная регистрация недвижимости", а также в

соответствии со ст. 164 ГК "Государственная регистрация

сделок". В соответствии со ст. 164 сделки с землей (а

предоставление земли в аренду и является сделкой) подлежат государственной регистрации в случаях и порядке,

предусмотренном ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав

на недвижимость и сделок с нею. Такой закон пока не

разработан, но предусмотрен статьей, которую мы рассматриваем. То есть договор аренды земельного участка,

как и другие сделки с землей, регистрируется в том же

порядке, в каком предусматривается ст. 131 государственная регистрация вещных прав на землю. То есть на

основании

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 609. 2. ГК. Ч.2. Ст. 609. 3. РГ.

1992. 15 апр. 4. РГ. 1992. 15 апр. 5. Примерный договор

аренды земельной доли, в том числе и при множественности лиц, выступающих на стороне арендодателя, был разработан и принят Роскомземом 16 мая 1996 г.

_________________________________________________________

этой статьи регистрируется не только возникновение права аренды (проще говоря, заключение этого договора), но

и его переход и прекращение. Все эти изменения заносятся в единый государственный реестр учреждениями юстиции1. Следующее существенное условие договора аренды сроки действия договора аренды. Когда заходит речь о

сроках договорных обязательств, то, как правило, имеют

в виду следующие сроки: срок действия договора, срок

возникновения обязательств по договору, срок прекращения обязательств. Когда возникают, сколько длятся и

когда прекращаются арендные отношения, важно знать для

того, чтобы у арендатора и у арендодателя не возникало

разногласий по поводу того, когда у них возникают права

и обязанности по поводу арендованного имущества. Общее

условие, которое устанавливает ст. 610 ГК, заключается

в том, что договор аренды заключается на срок, определенный договорам. То есть срок устанавливают стороны,

заключающие договор. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Земельное законодательство в том, что касается сроков аренды земельных участков, пока не определилось.

После отмены ст. 13 ЗК, устанавливающей условия аренды,

где эти сроки определялись, на федеральном уровне новые

условия установления сроков аренды земли не принимались. Надо полагать, новый ЗК поставит точку в решении

этого вопроса. Практически же существуют краткосрочные

(до 3 лет) и долгосрочные (до 50 лет) сроки аренды. В

том, что касается момента возникновения арендных обязательств, будет правильно, если мы начнем издалека. Как

мы уже уяснили, основой арендных отношений наряду с законом является договор. Поэтому на договор аренды распространяется ст. 425 ГК, на основании которой договор

вступает в силу и становится обязательным для сторон с

момента его заключения2. Заключенным же договор аренды

земельного участка считается в соответствии с ч. 3 ст.

433 ГК с момента его регистрации. Гражданским кодексом

предусмотрены гарантии выполнения обязательства по передаче арендодателем арендованного имущества в срок. На

основании ч. 3 ст. 611 ГК, если арендодатель не представил арендатору сданное внаем имущество в указанный в

договоре срок аренды, а в случае, если такой срок не

указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у

него это имущество в соответствии со ст. 398 ("Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь") ГК и потребовать возмещения

убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 131. 2 ГК. Ст. 425.

_________________________________________________________

расторжения договора и возмещения убытков, причиненных

его неисполнением. Как правило, договор аренды земельного участка заключается на определенный срок, и с истечением этого срока прекращаются и обязательства по

договору - земельный участок возвращается во владение и

пользование собственника, а право владения и пользования арендатора участком прекращается или договор перезаключается с тем же арендатором. Однако арендные отношения могут закончиться и досрочно. Или по волеизъявлению сторон (по взаимной договоренности или в одностороннем порядке) - об этом подробнее в части, посвященной правам и обязанностям участников арендных отношений. Или по Другим основаниям. Такие основания предусматривает и гражданское, и земельное законодательство.

В соответствии с земельным законодательством основанием

прекращения права аренды являются: - взаимное волеизъявление сторон; - смерть собственника и отсутствие правопреемника; - смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом

аренды; - в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды, а также в случаях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав

на землю. Содержание прав и обязанностей арендатора и

арендодателя имеет очень важное значение, поскольку

действенность выполнения условий договора аренды зависит во многом от того, какими правами и обязанностями

наделяют стороны договор и закон. Сначала поговорим о

правах арендатора. Прежде всего, из существа договора

арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком. Использует арендатор земельный участок в

соответствии с законом и договором. Сначала о том, как

регулирует правовое положение арендатора закон. Как уже

говорилось, арендатор на основании ст. 606 и в соответствии с договором имеет право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка. ЗК (ст. 14) утверждает

практически то же самое, указывая, что арендатору принадлежит право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы

от ее реализации. Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же

права, что и собственнику, а именно: - самостоятельно

хозяйствовать на земле; - использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья и водные объекты; - возводить жилье, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения; - проводить

мелиоративные работы;

- строить пруды и иные водоемы; - участвовать в решении

вопроса мелиорации земель; - передавать землю во временное пользование1. Арендатор вправе заложить право

аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с

переводом на приобретателя долга по обязательству,

обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением

банка. Представляется, что в данном случае при залоге

права аренды и при его отчуждении договором может быть

предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателя. В соответствии с законодательством граждане,

использующие земельные участки на праве аренды, имеют

право на компенсацию вложенных затрат для повышения

плодородия почв при добровольном отказе от земельного

участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа для государственных, муниципальных и общественных нужд2. Арендатор, как и собственник,

имеет право на возмещение убытков в случае изъятия. Может возникнуть вопрос, должен ли арендодатель быть информирован арендатором о совершении им действий, право

на которые он имеет по договору. Арендодатель должен

иметь представление об использовании своей собственности, иначе ему будет затруднительно отстаивать свои права при незаконном использовании или использовании, не

предусмотренном договором. Подтверждает это мнение то

положение, что закон требует от арендатора возведения

построек и вообще ведение любого строительства с согласия арендодателя3. К правам арендатора также относится

право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного

участка, на основании ст. 611 ГК. На основании ст. 612

в случае обнаружения недостатков арендованного имущества4 арендатор вправе по своему выбору: - потребовать от

арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков

имущества (проведение рекультивации земель, например),

либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; - непосредственно удержать сумму понесенных им

расходов на устранение данных недостатков из арендной

платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании

данной статьи может предоставить арендатору другой ана_________________________________________________________

1.ЗК.Ст.14.2. ЗК.Ст.52.3. ЗК. Ст. 53. 4. Это может

быть в нашем случае наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее,

например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо, если земля арендована под

строительство, недостатком может быть признана структура почвы, не дающая возможности произвести это строительство.

логичный земельный участок без обнаруженных недостатков

или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно). Если удовлетворение

требований арендатора или удержание им расходов из

арендной платы не покрывает причиненных арендатору

убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков1. ГК, кроме названных,

предоставляет арендатору следующие права: - с согласия

собственника сдавать арендованное имущество в субаренду2; - передавать свои права и обязанности по аренде

имущества другому лицу (перенаем); - предоставлять

арендованное имущество в безвозмездное пользование (см.

соответствующий пункт статьи ЗК); - отдавать арендные

права в залог; - вносить арендные права в качестве

взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса

в имущество юридических лиц. Мы уже перечислили несколько случаев, когда арендатор имеет право досрочно

расторгнуть договор. На основании ст. 620 ГК к ним следует добавить также случай, когда в силу обстоятельств,

за которые арендатор не отвечает, земельный участок

окажется в состоянии, непригодном для использования.

Кроме этого ст. 611 предоставляет арендатору право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если

арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности и без них арендатор не может пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением либо в

значительной степени лишается того, на что вправе мог

рассчитывать. Неисполнение арендодателем обязанности по

предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать

уменьшения арендной платы или расторжения договора и

возмещения убытков3 И еще одно важное право, предоставленное арендатору на основании ГК, звучит так: если

иное не предусмотрено законом или договором аренды,

арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих

равных условиях преимущественное перед другими лицами

право на заключение договора аренды на новый срок. Эта

норма, как и другие условия продления договора, содержится в ст. 621 ГК. В соответствии с ГК за арендатором

сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому

лицу4 Теперь поговорим об обязанностях арендатора.

_________________________________________________________

1.ГК.Ст.612.2. ГК.Ст.615, 618. 3. ГК. Ст. 613. 4. ГК.

Ст. 617.

_________________________________________________________

Так же как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие обязанности могут и совпадать, но не всегда. В соответствии со ст. 53

ЗК в том, что касается использования земли, арендатор

несет те же обязанности, что и собственники, владельцы

и пользователи. Единственное изъятие из обязанностей

арендатора по закону можно сделать в пункте, предусматривающем необходимость своевременного предоставления в

соответствующую администрацию установленных законодательством сведений, если администрация и арендодатель

не совпадают в одном лице. Эта обязанность ложится на

собственника, которому арендатор и должен передавать

соответствующие сведения. В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства. Договор аренды дополняет и

конкретизирует положения законодательства, в частности

точно определяет цель аренды земли. При этом договор не

должен противоречить законодательству - в случае разногласий действует норма закона. В том, что касается

исполнения условий договора, на арендаторе лежат следующие обязанности: - своевременное внесение платы за

пользование земельным участком1; - использование земли

в соответствии с договором2; - поддержание земельного

имущества в надлежащем состоянии, обязанность нести

расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное

не установлено законом или договором аренды3. Если на

арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с

правами третьих лиц на земельный участок (сервитут право залога), то арендатор не вправе прекращать или изменить эти права но арендодатель обязан предупредить

арендатора о всех правах третьих лиц на земельный участок. Неисполнение этой обязанности дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения

договора и возмещения убытков4. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во

владение арендодателя в том состоянии в каком он его

получил, с учетом "нормального износа" или в состоянии,

обусловленном договором5. В соответствии с той же

статьей, которая устанавливает последствия невозврата

имущества арендатором, следует сказать следующее. Не

возвратить арендованный земельный участок невозможно,

но вполне возможно не прекратить его использование в

срок, установленный договором, и без согласия арендодателя. И в этом случае, если арендатор не прекращает ис_________________________________________________________

1.ГК.Ст.614.2. ГК.Ст.615. 3. ГК. Ст. 616. 4. ГК. Ст.

613. 5. ГК. Ст. 622.

_________________________________________________________

пользования земли, хотя арендодатель предпочитает на этом настоять, или прекратил использование несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В

случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных

арендодателем убытков, он может потребовать их возмещения1. Остается только добавить, что помимо гарантий и

ответственности сторон, предусмотренных законодательством, договором могут быть предоставлены дополнительные

гарантии исполнения договора и ответственность за его

неисполнение как арендатором, так и арендодателем, предусмотренные гражданским законодательством. Дело в том,

что к договору аренды (земельного участка) применимы

нормы ГК, регулирующие обеспечение исполнения обязательств и ответственность за их неисполнение (разд. III

ГК). Какими правами и обязанностями обладает арендодатель? Надо сказать, что современное законодательство не

заостряет внимания на различиях между арендодателем-гражданином или юридическим лицом и арендодателем-государственной администрацией, для него существует

арендодатель "вообще". Итак, права арендодателя заключаются в следующем: Арендодатель на основании ст. 619

ГК вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

- пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка

либо с неоднократными нарушениями; - существенно ухудшает качество земель; - более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного

нарушения им сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе

требовать досрочного внесения арендной платы более чем

за два срока подряд". Договором аренды могут быть установлены другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии со ст. 450 ГК. Часть 2

этой статьи предусматривает право расторжения договора

одной из сторон при существенном нарушении договора

другой стороной. При этом существенным считается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб,

что она в значительной степени лишается того, на что

она была вправе рассчитывать при заключении договора.

То есть арендодатель может настаивать на установлении в

договоре условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения условий договора арендатором. Перечень этих условий зависит от

содержания конкретного договора.

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 622. 2 ГК.Ст. 614.

_________________________________________________________

Но закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он

досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им

обязательства в разумный срок1. ГК не упоминает о праве

арендодателя распорядиться арендованным земельным имуществом, т. е. продать, обменять, подарить, заложить

этот земельный участок и т.д., но это право принадлежит

ему как собственнику земельного имущества и передачей

земли в аренду не прекращается. Единственное, что следует заметить, это то, что права арендатора при переходе права собственности другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует ГК2. Это были перечислены права

арендодателя, закрепленные за ним ГК. Что касается содержания договора аренды сельскохозяйственного имущества, о котором мы говорили ранее, то в соответствии с

ним арендодатель имеет право: - осуществлять контроль

за использованием и охраной земель арендатором; - досрочно прекращать право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также

способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендной платы, в случаях иных нарушений договора; - на возмещение убытков, причиненных

ухудшением качества земель и экологической обстановки в

результате хозяйственной деятельности арендатора; - изменять по согласованию с арендатором размер арендной

платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще, чем один раз в два

года; - участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных

лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооружаемых на сданных в аренду землях. По договору арендодатель может иметь и другие права (п.4.1). Как видим,

многие положения договора пересекаются с положениями

ГК. Об обязанностях арендодателей на основании ГК можно

сказать что арендодатель обязан: ' - передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению земельного

участка. Земельный участок должен быть передан вместе

со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования, в том случае, если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, и они

должны быть переданы арендатору -предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 619. 2.ГК. Ст. 617.

_________________________________________________________

Теперь рассмотрим обязанности арендодателя

по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения. По договору арендодатель, в частности, обязан1:

- передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству,

указанным в приложении к договору; - содействовать по

заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству; - в случае смерти арендатора до истечения

срока аренды перезаключить договор аренды с одним из

его наследников при его согласии стать арендатором; - в

соответствии с условиями договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий. В каких еще случаях ГК предусматривает ответственность, кроме тех, что мы перечислили в связи с правами арендатора? Он (арендодатель) отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже

если во время заключения договора он не знал о недостатках2. В то же время арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им

оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены

арендатором во время осмотра имущества при заключении

договора или передаче имущества3. Те условия, которые

мы с вами рассмотрели, не исчерпывают содержания договора аренды. Есть еще несколько важных условий, о которых стоит поговорить отдельно. И среди них наиважнейшим

является арендная плата. Внесение арендной платы - одна

из существенных обязанностей арендатора. Основные условия ее внесения регулируются ст. 614 ГК В соответствии

с этой статьей порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются по договоренности сторон (т. е.

договором). На основании ГК арендная плата может устанавливаться в целом за весь земельный участок или за

каждое угодье в отдельности в виде: - определенных в

твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; - установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции,

плодов или доходов; - предоставления арендатором определенных услуг; - передачи арендатором арендодателю

обусловленной договором вещи в собственность или в

аренду;

_________________________________________________________

1. Здесь перечислены обязанности, не потерявшие

силу с изменением гражданского и земельного законодательства. 2. ГК. Ст. 612. 3. Там же.

_________________________________________________________

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Перечисленными формами перечень не исчерпывается: на основании закона стороны договора могут устанавливать арендную плату в виде сочетания приведенных видов оплаты или установить свою собственную форму. Все эти формы оплаты

вполне приемлемы и при аренде земельного участка. При

определении размера арендной платы за земельный участок

учитываются многие факторы, среди них не последнее место занимает размер участка, его кадастровая оценка,

расположение, имеются ли на нем значимые для хозяйственной деятельности природные объекты, в стоимости может быть также учтено направление хозяйственного использования участка и др. Законодательством предусматриваются и условия изменения арендной платы: по соглашению сторон, в сроки, предусмотренные договором, но не

чаще одного раза год. Предусматривается и возможность

установления минимальных сроков пересмотра арендной

платы или сроков пересмотра для отдельных видов имущества. Оговоримся, что для аренды земельных участков

такая особенная норма пока не принята, значит, действует общая норма ГК. Арендатор на основании ГК может потребовать уменьшения размера арендной платы в случаях,

нами уже рассмотренных. Следующее условие связано с переходом прав по договору аренды. Вскользь мы уже касались этого вопроса, теперь обратимся к нему несколько

более подробно. Свои права по договору может передать

не только арендодатель, но и арендатор. Право аренды

может перейти к другому лицу не только по воле арендатора, который вправе заложить или внести в качестве доли в уставный капитал юридического лица свое право

аренды. Право аренды может перейти и по закону - наследнику умершего арендатора. Это устанавливает ст. 617.

Она гласит, что в случае смерти гражданина, арендующего

недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе

отказать такому наследнику во вступлении в договор на

оставшийся срок его действия, за исключением случая,

когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Еще одна важная особенность, которая может быть установлена в договоре на основании закона, - это выкуп арендованного имущества1. На основании нормы ГК в законе или договоре аренды может быть

предусмотрено, что арендованное имущество переходит в

собственность арендатора по истечении или до истечения

срока аренды при условии внесения арендатором всей

обусловленной договором выкупной цены.

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 624.

_________________________________________________________

Если условие о выкупе имущества не установлено договором, оно может быть предусмотрено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о

зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Однако та же ст. 624 ГК предусматривает, что законом может быть установлен запрет выкупа арендованного

имущества. Правда, для земельного имущества такой запрет не предусмотрен.