Глава 11. Граждане,юридические лица и оборот земельных участков

1. Кто понимается под гражданами и физическими лицами?

Прежде

чем давать общую характеристику прав граждан и юридических лиц на земельные участки, надо определиться что надо под чем понимать.

могут приобретать те или иные права на землю, или земельные участки. Так или иначе используя землю - разбивается ли сад или строится дом, граждане и юридические

лица становятся субъектами земельных отношений. Получив

право на землю, мы вправе ее использовать (или, как еще

говорят, можем реализовать свои права) таким образом,

чтобы извлекать из земли максимум пользы для себя, но

при этом не нарушать законных прав других граждан и не

выходить за рамки прав, предоставленных нам. Но сначала

разберемся в том, кто же такие граждане и кто такие

юридические лица и почему земельное право (и не только

земельное) называет их субъектами правоотношений. Кто

может обладать правами на землю в качестве гражданина

либо юридического лица? Или, может быть, земельному законодательству это все равно и, кем бы вы ни были, вы

можете купить, продать либо арендовать землю? На самом

деле не так все просто. И земля не такая обычная вещь,

чтобы закон не обращал внимание на то, кто ею владеет,

пользуется или распоряжается. Начнем с того, что разберем, кто такие граждане. Вступая в любую игру, и мы это

знаем, необходимо соблюдать ее правила. С большой долей

допуска, то же можно сказать и о правовых отношениях.

Вступая в такие отношения, человек уже и называется

по-другому - или гражданин, или физическое лицо. И право, в этом нет ничего обидного, просто, предоставляя те

или иные права или налагая обязанности, закон часто бывает безразличен к вашему имени, отчеству, фамилии. Однако некоторые особенности человека праву все-таки небезынтересны.

правоспособностью и дееспособностью. Что это значит?

Правоспособность - это способность иметь гражданские

права и нести обязанности. Она признается в равной мере

за всеми гражданами и возникает в мо-

мент его рождения и прекращается смертью1. Проще говоря, правоспособность - это основа, на которой у граждан

возникают конкретные права и конкретные обязанности, в

том числе и по отношению к земле. Обладая правоспособностью, граждане (и об этом говорится в ГК) могут иметь

имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой

другой не запрещенной законом деятельностью; создавать

юридические лица самостоятельно или совместно с другими

гражданами и юридическими лицами; совершать любые не

противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах, иметь иные имущественные и неимущественные права2. Читателя не должно смущать то, что мы говорим о

земельном праве, но при этом ссылаемся на Гражданский

кодекс - основной закон гражданского права. Дело в том,

что значительное количество общих положений гражданского права действует и для других отраслей права, и не

только земельного. Разумеется, это относится и к вопросам право- и дееспособности. Если мы теперь перейдем от

общих положений гражданского права к частностям земельного права, то у нас получится, что возможность получить право на землю, как и на иное имущество, возникает

у гражданина с момента рождения. Прекращение права на

землю наступает либо со смертью собственника, либо с

отчуждением права на данный земельный участок, в случаях, предусмотренных законодательством. Граждане имеют

право заниматься на земле всеми не запрещенными законодательством видами деятельности, совершать с землей

разрешенные законом сделки. Собственно, это и имел в

виду Указ Президента Российской Федерации "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в

России" от 27 октября 1993 г.

наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельные участки или их часть

в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, кооперативов, в том числе с иностранными

инвестициями. Однако помимо правоспособности земельному

праву интересна и такая вещь, как дееспособность. Что

это такое? По определению дееспособностью называется

способность гражданина своими действиями приобретать и

осуществлять гражданские права, создавать для себя

гражданские обязанности и исполнять их4. Разница здесь

очевидна. Родившийся ребенок, обладая правоспособностью, получает в наследство земельный участок на праве собственности. Вырастая и приобретая с совершеннолетием и дееспособность, гражданин поку_________________________________________________________

1 ГК. Ст. 17. 2ГК.

Ст. 18. 3САПП. 1993. ь 44. Ст. 419. 4 ГК. Ст. 21.

_________________________________________________________

пает

дополнительный земельный участок и в результате совершенной сделки (другими словами, в результате совершения

определенных действий) приобретает право частной собственности на новый участок земли. Ограничимся этим примером, хотя практика земельно-правовых отношений может

предложить еще множество. Предлагаем читателю порассуждать самостоятельно и перейдем к особенностям дееспособности. В отличие от правоспособности приобретение

дееспособности подчинено некоторым условиям. Она наступает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.

е. по достижении восемнадцатилетнего возраста. Гражданин, не достигший восемнадцатилетнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. При этом, если брак расторгается пусть

даже и до совершеннолетия, полная дееспособность все

равно сохраняется за гражданином. Исключение из этого

правила возникает только в том случае, если брак признается судом недействительным.

день вынесения судебного решения. Почему приобретение

дееспособности требует совершеннолетия - понятно: если

она связана с совершением определенных действий, то

гражданин должен отдавать себе отчет в том, что он делает, и отвечать за свои действия. Другими словами, человек должен быть способен совершать разумные действия

и сознавать их значение1. В полном объеме для правовых

отношений это возможно после восемнадцати лет. Однако,

скажете вы, каждый из нас получает паспорт в шестнадцать, а не в восемнадцать лет, и неужели гражданское

право игнорирует этот факт и интересуется дееспособностью граждан только с восемнадцатилетнего возраста?

Вовсе нет. Во-первых, на основании ст. 26 ГК несовершеннолетние уже с четырнадцатилетнего возраста приобретают право на совершение ряда сделок самостоятельно

(перечень этих сделок приведен в упомянутой статье),

все другие сделки совершаются подростками с письменного

согласия своих законных представителей - родителей,

усыновителей или попечителя. Если какая-нибудь из сделок, требующих такого согласия, уже совершена, а о разрешении на ее совершение подросток не позаботился, то

она становится действительной только в том случае, если

потом законные представители гражданина предъявляют

письменное ее одобрение. Во-вторых, закону известно такое понятие, как эмансипация. Нет, представьте, речь

идет не о женской эмансипации, в данном случае не это

важно для Гражданского кодекса. А важно то, что несовершеннолетний, достигший шестнадцатилетнего возраста,

может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту,

или с согласия родителей, усыновителей или попечителя

занимается предпринима-

_________________________________________________________

1. Комментарий к ГК РФ. М., 1995. С. 43.

_________________________________________________________

тельской деятельностью.

и попечительства, если на эмансипацию согласны оба родителя, усыновителя или попечитель. Если такого согласия нет, она может быть объявлена по решению суда. А

как быть с теми, кому еще не исполнилось даже четырнадцати лет? Тем более читатель может напомнить, что право, в том числе и на землю, может возникнуть у гражданина непосредственно с момента рождения. И получается,

что малолетний обладатель земельного участка имеет на

него право собственности, но продать или сдать в аренду

его не может. Статья 28 ГК уточняет: не может этого

сделать он сам, но за несовершеннолетних, не достигших

четырнадцати лет, сделки, за исключением некоторых незначительных, перечисленных в этой статье, могут совершать только (и закон это ограничение подчеркивает особо) их родители, усыновители или опекуны. При этом закон строго регламентирует действия законных представителей малолетнего по распоряжению его имуществом. Дело

в том, что в соответствии со ст. 37 все того же ГК доходы малолетнего, как и любого другого подопечного

гражданина2, в том числе доходы, причитающиеся такому

гражданину от управления его имуществом, расходуются

опекуном или попечителем (к ним закон относит также и

родителей, и усыновителей) исключительно в интересах

подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Кроме того, опекун не вправе без

предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать разрешение на совершение сделок по отчуждению, в том числе и обмену или

дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в

аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав,

раздел его имущества или выдел из него долей, а также

совершение любых других сделок, влекущих уменьшение

имущества подопечного. Но и это еще не все. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе

совершать сделки с подопечным, за исключением передачи

имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при

заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими

родственниками.

заинтересовать в зависимости возраста и дееспособности

гражданина. Но законодательство знает и другие случаи,

когда гражданин является совершеннолетним, но дееспособность его ограничена либо он вообще недееспособен.

По каким причинам это может произойти? Недееспособным

признается гражданин, который вследствие психического

расстройства не может понимать значения своих дей_________________________________________________________

1 ГК.Ст. 27.

2. А им, как выясним дальше, может быть любой

гражданин, на основании закона лишенный дееспособности.

_________________________________________________________

ствий или руководить ими. Недееспособным признает гражданина суд в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над таким гражданином устанавливается опека1. Естественно, гражданин, признанный

недееспособным, не теряет вследствие этого своей правоспособности. Сделки же от имени недееспособного гражданина совершаются его опекуном. Суд может вновь признать гражданина дееспособным, если отпадут основания, в

силу которых он был признан недееспособным. Основания,

по которым гражданин может быть признан недееспособным,

могут быть самыми разнообразными. Среди тех, кто имеет

право подать иск в суд, могут быть члены семьи гражданина, прокуратура, органы опеки и попечительства и др.

Однако психическое состояние лица определяют не истцы и

не суд, который только выносит решение, а судебно-психиатрическая экспертиза, заключение которой и является

основанием для принятия решения судебными органами.

Кроме признания недееспособным законодательство оперирует и таким понятием, как ограничение дееспособности.

Статья 30 ГК гласит, что гражданин, который вследствие

злоупотребления спиртными напитками или наркотическими

средствами ставит свою семью в тяжелое материальное положение, может быть ограничен в дееспособности в порядке, установленном гражданским законодательством. Над

ним устанавливается попечительство. Такой гражданин

вправе совершать мелкие бытовые сделки. Совершать другие сделки он может лишь с согласия попечителя. Но существует и важная особенность. Имущественную ответственность по совершенным им сделкам гражданин, признанный ограниченно дееспособным, несет самостоятельно.

Также самостоятельно он несет ответственность и за причиненный им вред. Как и в случае признания гражданина

недееспособным, суд может отменить своим решением ограничение дееспособности, если основания такого ограничения отпали. Если вернуться к нашим земельным проблемам

и обратить при этом внимание на дееспособность лиц, совершающих ту или иную сделку, то получится следующее: С

достижением восемнадцатилетнего возраста граждане имеют

право совершать любые сделки с землей, не запрещенные

законом. Продать, купить или совершить иную сделку с

землей совершеннолетний гражданин не может только в том

случае, если суд признает его недееспособным. Гражданин, которого суд не лишил, а ограничил в дееспособности, сделки с земельными участками совершать может, но

лишь с согласия попечителя. С четырнадцати до восемнадцати лет также можно совершить любую сделку с землей,

но тоже только с согласия или одобрения законных представителей. Граждане могут совершать сделки с землей,

будучи совершеннолетними, обладающими полной дееспособностью, и с шестнадца

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 29.

_________________________________________________________

тилетнего возраста, если они эмансипированы в соответствии с гражданским законодательством. Что касается малолетних граждан, то в земельных отношениях от их имени

и в их интересах участвуют их законные представители.

При этом все основные действия этих законных представителей регулируются гражданским законодательством (ГК и

другими нормативными актами Российской Федерации). Существует ли какая-нибудь особенная разница между терминами "граждане" и "физические лица"? Как ответить на

этот вопрос? Дело в том, что законодательство принципиальной разницы между этими двумя понятиями не устанавливает и ее не видит. Во многих случаях различные нормативные акты говорят о гражданах и при этом подразумевают не только граждан России, но и всех физических

лиц. Между прочим, вспомним, какие физические лица известны праву. Это граждане Российской Федерации, лица

без гражданства и иностранцы (т. е. граждане иностранных государств). В принципе, говоря о гражданах в самом

общем смысле, мы подразумеваем принадлежность человека

к тому или иному государству. Но когда этот термин используют те или иные отрасли законодательства, они добавляют в содержание еще и свое собственное прикладное

значение. К примеру, гражданское законодательство устанавливает для иностранцев и лиц без гражданства так называемый национальный режим. Это значит, что физические

лица - "неграждане" России обладают правоспособностью

наравне с российскими гражданами. Это, так сказать, общий случай. Частные же случаи ограничения правоспособности иностранных граждан и лиц без гражданства специально оговариваются гражданским законодательством. Но и

больше прав, чем имеют российские граждане, иные физические лица иметь не могут на основании все того же национального режима. Если же говорить о земельном законодательстве, то, хотя здесь и возникает своя специфика, о которой мы поговорим позже, тем не менее и в земельном праве России действует общее правило национального режима. Вспомним в связи с этим положение Указа

Президента "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". Этот Указ говорит о

гражданах вообще, нигде не оговариваясь, что это должны

быть именно граждане Российской Федерации. Кроме того,

Указ утвердил, что совершение сделок с земельными

участками регулируется гражданским законодательством, в

отношении к гражданству которого мы уже разобрались. И

вообще российское законодательство стремится к тому,

чтобы предоставить права на землю и иностранцам, и лицам без гражданства. Проект нового ЗК содержит в себе

такое положение. Другое дело - каков объем прав на земли России, предоставляемые лицам в зависимости от гражданства. Здесь предвидятся и уже существуют некоторые

особенности. Ограничения прав иностранцев и лиц без

гражданства на российские земли - вещь вполне обоснованная. Однако не все существующие ограничения оправданны. Вот один из наиболее интересных примеров. Статья

5 Закона о крестьянском хозяйстве указывает, что право

на создание крестьянского хозяйства и получение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный

гражданин РСФСР (Российской Федерации), достигший

18-летнего возраста. Что касается возраста, необходимого для получения земли для ведения крестьянского хозяйства, об этом поговорим подробнее в главе, специально посвященной землям крестьянских хозяйств. А в том,

что касается гражданства, действительно получается своеобразная вещь: "неграждане" Российской Федерации получить землю для ведения крестьянского хозяйства, если

исполнять эту норму Закона о крестьянском хозяйстве, не

имеют права. Правда, авторам неизвестны случаи, когда

иностранец хотел вести крестьянское хозяйство, а ему в

этом было отказано, потому что он не гражданин РФ. Да и

смысл такого запрета понятен не вполне. В самом деле,

что было бы плохого в том, что кто-нибудь вне зависимости от гражданства захочет работать в сельском, и

именно в крестьянском, хозяйстве? В конце концов не на

благо ли нашей страны любая помощь в развитии аграрного

сектора? Да и вред от использования земель крестьянских

хозяйств не по назначению вряд ли зависит от государственной принадлежности "вредителя". Наши отечественные,

как можно представить, могут сделать на этом поприще не

меньше, чем агенты иностранной разведки. Однако на теме

гражданства и земель крестьянского хозяйства можно особенно не заострять внимания хотя бы потому, что Закон о

крестьянском хозяйстве - довольно старый по реформенным

меркам и скоро ожидается принятие нового. И эта норма

тоже будет пересмотрена. Нам это было интересно только

в качестве иллюстрации. В том, что касается соотношения

понятий "физическое лицо" и "гражданин", сделаем некоторые выводы. Когда закон хочет подчеркнуть отношение

лица к государству (Российской Федерации), слово гражданин (Российской Федерации) приобретает особенный

смысл, отличный от более общего понятия "физическое лицо". В случаях, когда принадлежность к государству не

подчеркивается, слово "гражданин" означает то же, что и

словосочетание "физическое лицо". То есть граждане в

последнем случае - это и граждане Российской Федерации,

и иностранцы, и лица без гражданства. На что еще может

обратить внимание земельное право, включая граждан в

земельный оборот в качестве субъектов? Это профессиональная принадлежность гражданина. Конечно, это происходит не всегда, а в некоторых случаях. Первый - это

опять-таки при предоставлении земель для ведения

крестьянских хозяйств. Здесь Закон требует от тех, кто

использует землю, навыка сельскохозяйственных работ или

специальной сельскохозяйственной квалифи-

кации1. Второй случай - это при предоставлении служебных земельных наделов. Об этом случае подробнее мы поговорим в соответствующем разделе книги. Все мы имеем

равные права на землю. Как еще говорят, можем приобрести или изменить эти права на общих основаниях. Однако

существуют и особые случаи, зависящие от статуса гражданина. ГК и ЗК регулируют общие вопросы реализации

прав граждан на землю. Особенности, какие-либо специфические вопросы регулируются отдельными нормативными актами - законодательными (законами, указами Президента и

т.д.) или подзаконными (постановлениями Правительства,

приказами министерств и ведомств). Такого рода особенностью современного земельного законодательства по отношению к субъектам земельных отношений является предоставление разного рода льгот гражданам в зависимости

от их места жительства, статуса или других особенных

причин. Примеры лежат близко. Времена, которые переживает Россия, нельзя назвать самыми спокойными, и что

такое локальные войны, в России знают не понаслышке.

Людям, потерявшим кров, необходимо как-то обустраиваться. Некоторые получают статус беженцев и с этим статусом определенные льготные права на землю. Одним из нормативных актов, регулирующих эти вопросы, является,

например, постановление Правительства Российской Федерации "О порядке формирования целевого земельного фонда

для расселения беженцев и вынужденных переселенцев и

режиме его использования" от 14 марта 1995 г. ь 249 с

изменениями от 18 сентября 1995 г.2 Кроме беженцев земельное законодательство выделило еще некоторые категории граждан, которым на основании законодательства земля может быть предоставлена на льготных основаниях.

Это, например, казачьи общества. На основании постановления Правительства "Об утверждении Положения о порядке

формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ Российской Федерации, и

режиме его использования" от 8 июня 1996 г. ь 667 создается данный фонд из земель запаса земель фонда перераспределения. Президентом Российской Федерации 2 февраля 1996 г. был принят Указ ь 135 "О бесплатном предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства гражданам выезжающим из районов

Крайнего Севера и приравненных к ним местностей3. Московский нормативный акт в своем названии упоминает словосочетание "льготные категории". Постановление правительства города Москвы от 4 января 1994 г. ь 28-1 называется так: и выделении земельных участков под садоводство для военнослужащих и лиц льготных категорий,

проживающих в городе.

_________________________________________________________

1. Закон о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Ст 4 2 СЗ. 1995. ь 1. Ст. 1060. 3 СЗ.

1996. ь 6. Ст. 537. Москве и Московской области"1. Есть

и другие акты, содержащие в себе нормы о тех или иных

льготах, связанных с использованием земли.

_________________________________________________________

Помимо льгот

по предоставлению земельных участков наиболее важным

можно считать льготное налогообложение использования

земли. Обо всем этом более подробно рассказывается в

соответствующих разделах. Граждане могут пользоваться

землей как единолично, так и вместе (юристы чаще говорят "совместно"). При этом не обязательно образовывать

юридическое лицо. Граждане могут обладать общими правами на землю (право общей собственности, общего пользования и т.д.) и без создания юридического лица. О том,

каковы особенности общих прав на землю, рассказывается

в разделах, посвященных тому или иному виду прав. В соответствии со ст. 256 ГК общей собственностью на землю

обладают супруги, если они приобрели ее во время брака.

Наиболее же наглядным примером такого совместного обладания правами является по современному законодательству

крестьянское хозяйство. Еще недавно в соответствии с

Законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве всеми

правами на землю наделялся глава хозяйства, теперь же в

соответствии со ст. 257 ГК имущество (а значит, и земельный участок) крестьянского хозяйства принадлежит

его членам на праве общей совместной собственности.

2. Юридические лица, их виды и отношение к земле

Все те

вопросы, которые мы только что рассмотрели, касались

граждан как таковых. Но вспомним, что одним из составляющих содержание правоспособности граждан является

право создавать юридические лица. А право на землю, как

известно, по российским законам может быть предоставлено юридическим лицам, равно как и гражданам. Напомним,

что юридическим лицом называется особая организация

граждан, которая имеет в собственности, хозяйственном

ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени (т. е. от имени юридического

лица) приобретать и осуществлять имущественные и личные

неимущественные права, нести обязанность быть истцом и

ответчиком в суде. Кроме того, по законодательству юридическое лицо должно иметь самостоятельный баланс или

смету. Такое определение дает нам ст. 48 ГК. Кроме определения ГК перечисляет виды юридических лиц - это хозяйственные товарищества и общества, производственные и

потребительские кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние

предприятия, а также финансируемые собственником учреждения, общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные, иные фон

_________________________________________________________

1. Вестник мэрии г.Москвы. 1994. ь 4. Ст. 35.

_________________________________________________________

ды, объединения юридических лиц (ассоциации и союзы).

Отличия между этими видами юридических лиц существуют в

том числе в объеме прав участников (учредителей) юридического лица на его имущество, а также в том, в какой

степени участники отвечают по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо по обязательствам участников. Так же как и граждане, юридические лица обладают

правоспособностью. Разница заключается в том, что обязанности и права, которые могут иметь юридические лица,

должны соответствовать их целям деятельности, предусмотренным в учредительных документах. Сейчас многими

видами деятельности юридические лица (впрочем, как и

граждане) могут заниматься только после получения специального разрешения (лицензии). Естесственно, что заниматься деятельностью, требующей лицензии, юридические

лица имеют право только после ее получения. Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания, созданным же оно считается с момента его регистрации. Юридические лица (организации) могут различаться

по целям их создания. Для права важно, является ли эта

организация коммерческой или нет. Если основная цель

деятельности организации - получение прибыли, то это

коммерческая организация. Некоммерческие организации,

по определению ГК, не имеют извлечение прибыли в качестве основной цели Своей деятельности и не распределяют эту прибыль между своими членами. Без каких бы то

ни было изъятий все виды юридических лиц могут обладать

правами на землю и быть участниками земельных отношений. Но в зависимости от разновидности юридического лица возникают особенности в правовом регулировании прав

на землю таких организаций. Рассмотрим эти особенности,

если они есть. Сперва обратимся к коммерческим организациям. Как известно, это хозяйственные товарищества

[полное товарищество, товарищество на вере (коммандитное товарищество)], и общества [акционерные общества

(АО), общества с ограниченной или дополнительной ответственностью (ООО)]1. Все они сходны в том, что уставный капитал этих организаций разделен на вклады (или

доли) их учредителей (участников). И имущество, созданное за счет вкладов участников, а также произведенное и

приобретенное хозяйственным товариществом или обществом

в процессе его деятельности, принадлежит ему на праве

собственности. Так установлено ГК.. То есть в хозяйственных товариществах и обществах собственником земли,

как и имущества, если она у них есть, является общество

или товарищество, а не их члены. Участник товарищества

или общества может внести в уставный капитал земельный

участок, принадлежащий ему на праве собственности, но

после этого участок переходит в собственность юридического лица и перестает быть собствен_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 66.

_________________________________________________________

ностью

того, кто его внес. Другое, что приносит право собственности на землю хозяйств и обществ, - это то, что

землей, находящейся в собственности организации, как и

всем имуществом, распоряжается организация. Это предполагает особенный, не всегда простой порядок распоряжения землей юридических лиц. В полном товариществе

участники занимаются предпринимательской деятельностью

от имени товарищества и несут ответственность по его

обязательствам принадлежащим им имуществом. Использование земли в таком товариществе осуществляется в соответствии с порядком управления, установленным ст. 71

ГК. Это значит, что распоряжение землей, как всякое

действие по управлению имуществом, производится в полном товариществе по общему согласию всех участников.

Кроме того, законом предусматривается возможность, когда договором участники полного товарищества могут установить случаи принятия решения большинством голосов его

участников. Земля - чуть ли не один из наиболее важных

видов имущества любого юридического лица. Поэтому вполне возможен вариант, когда по договору между участниками распоряжение земельными участками полного товарищества должно происходить по решению большинства голосов. В том, что касается взаимоотношений полного товарищества и его членов, их прав на землю, среди прочих

важных моментов необходимо учесть, что члены полного

товарищества солидарно несут субсидиарную ответственность по его (товарищества) обязательствам. Причем это

касается всех так называемых товарищей - и учредителей

товарищества, и тех, кто учредителем не является1. Субсидиарно (т. е. в части недостающего имущества юридического лица) отвечают все участники юридических лиц2.

Разница между юридическими лицами заключается помимо

все прочего и в том, до каких пределов распространяется

ответственность участников юридического лица по его

обязательствам. В полном товариществе участники отвечают по его обязательствам всем своим имуществом, причем

солидарно. Содержание солидарной ответственности раскрывает ст. 323 ГК. При солидарной ответственности, указывает эта статья, кредитор вправе требовать исполнения

обязательства как от всех должников совместно, так и от

каждого в отдельности, притом как полностью, так и в

части долга. После того как мы разобрались в том, что

такое полное товарищество, легче будет представить его

как участника земельных отношений. Полное товарищество

может быть собственником земли, а может от своего имени

использовать землю на иных правовых основаниях (арендовать, пользоваться и т. д.). Участники товарищества могут внести свой земельный участок или его часть в складочный капитал товарищества или не вносить и сохранить

право собственности на земельный участок за собой. Но

если товарищество

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 75. 2 ГК. Ст. 56.

_________________________________________________________

не сможет ответить по своим обязательствам (вернуть

долг, оплатить услуги или покупку и др.) из-за недостаточности имущества, за него отвечают участники товарищества своим имуществом, и на земельный участок, поскольку он тоже является имуществом члена товарищества,

также может быть обращено взыскание. Важный момент, который нам следует уяснить особо, и он свойственен для

всех видов юридических лиц, связан с тем, что гражданин

или юридическое, лицо, внося свой земельный участок или

право на него (право аренды, например) в качестве доли

в уставный капитал, теряет свои права на землю, которыми он обладал, и эти права переходят тому юридическому

лицу, в чей уставный капитал этот земельный участок

внесен. Возвращается это право только в том случае, если участник выходит из состава участников юридического

лица, и по уставу и закону он может забрать свой пай

или долю ( в нашем случае землю), - снова происходит

переход права на землю от юридического лица к бывшему

участнику. Другой важный момент взаимоотношений полного

товарищества и его участников - это выход одного из

участников из товарищества. Выходя из числа участников

любого юридического лица, выходящий имеет право забрать

принадлежащую ему долю имущества. Так вот, по закону1

участнику, выбывшему из полного товарищества, выплачивается стоимость части имущества товарищества, соответствующая доле этого участника в складочном капитале,

если иное не предусмотрено учредительным договором. По

соглашению с участниками товарищества выплата стоимости

может быть заменена выдачей имущества в натуре. Для земельных отношений это значит, что, если участник внес в

складочный капитал свой земельный участок, при выходе

из товарищества обратно он может его получить только в

том случае, если это предусматривается учредительным

договором или если на это соглашаются остающиеся члены

товарищества. В противном случае выбывающий член товарищества вправе рассчитывать только на стоимость своего

земельного участка, который остается в собственности

полного товарищества. Правда, участник товарищества может выбыть из него и по-другому: участие в товариществе, кроме выбытия участника с выделом доли, происходит

и в том случае, когда участник передает свою долю (в

том числе и земельный участок, если он есть) другому

участнику, со всеми правами и обязанностями, которые

сопутствуют этой доле2. Кроме перечисленных случаев,

судьба земельных участков полного товарищества связана

и с его ликвидацией. Порядок ликвидации юридических

лиц, установленный ст. 63 ГК, распространяется и на

полные товарищества. А в соответствии с п. 7 этой

статьи оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество ликвидируемого юридического лица передается его учредителям

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 78. 2 ГК. Ст. 79.

_________________________________________________________

(участникам), имеющим вещные права на это имущество,

если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительными документами юридического лица.

И, по смыслу этой нормы, при ликвидации полного товарищества земельные участки, составляющие долю его участников, возвращаются им же, поскольку эти участники имеют на них вещные права, разумеется если иное не предусмотрено нормативными правовыми актами или учредительным

договором товарищества. Товарищество на вере (коммандитное товарищество) отличается от полного товарищества

тем, что наряду с так называемыми полными товарищами определение которых полностью совпадает с определением

участников полного товарищества - имеется один или несколько участников-вкладчиков (они еще называются коммандитистами)1. Эти товарищи несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм

внесенных ими вкладов и не принимают участия в осуществлении товариществом предпринимательской деятельности.

Правовое положение земельных участков и права полных

товарищей коммандитного товарищества практически те же

самые, что и в полном товариществе. Разница заключается

в правах и обязанностях коммандитистов. Вкладчики, естественно, не принимают участия в распоряжении имуществом товарищества на вере, а значит, и в распоряжении

земельными участками. Вкладчик (тот же коммандитист)

имеет право, как и другие участники, внести в складочный капитал в том числе и земельный участок. И тогда он

будет отвечать по обязательствам товарищества на вере

своим земельным участком как своей долей в капитале товарищества. Но если земля вкладчика не стала частью его

вклада в товарищество, то взыскания по обязательствам

коммандитного товарищества не могут быть обращены на

этот земельный участок (как, впрочем, и на другое имущество вкладчика помимо его доли в капитале). Другое

отличие вкладчиков заключается в том, что при ликвидации товарищества на вере они получают преимущественное

право на получение своего вклада (для нас интересно,

что в качестве этого вклада может быть и земельный

участок) перед полными товарищами. В этом основные отличия от положения полных товарищей. Но за эти "привилегии" коммандитист расплачивается отсутствием у него

права участвовать в предпринимательской деятельности

товарищества. То есть ему действительно приходится

только верить, что товарищество его не разорит, потому

что на его деятельность повлиять он не может. Гражданский кодекс называет обществом с ограниченной ответственностью учрежденное одним или несколькими лицами общество, уставный капитал которого разделен на доли определен

_________________________________________________________

1. ГК. Ст. 82.

_________________________________________________________

ных учредительными документами размеров; участники общества с ограниченной ответственностью не отвечают по

его обязательствам и несут риск убытков, связанных с

деятельностью общества, в пределах стоимости внесенных

ими вкладов1. Управляют имуществом общества (а значит,

и находящейся в его распоряжении землей) органы управления - общее собрание его участников, а также исполнительный орган (коллегиальный или единоличный). Какой

конкретно орган будет определять судьбу земельного

участка от имени ООО, статья ГК не определяет. Во всяком случае, ст. 91 ГК не относит решение подобных вопросов к исключительной компетенции, но тем не менее устанавливает, что компетенция органов управления обществом, а также порядок принятия ими решений определяются

в соответствии с настоящим Кодексом, Законом об обществах с ограниченной ответственностью2 и уставом общества. Причем Закон об обществах с ограниченной ответственностью может добавить дополнительные вопросы к перечню вопросов, отнесенных ГК к исключительной компетенции общего собрания участников ООО. Таким образом,

кто - общее собрание или исполнительный орган ООО будет

решать судьбу земельных участков и какие земельные вопросы общества каждому из органов будут поручены, общество может определить в уставе, если, конечно, этот

вопрос не решит Закон об обществах с ограниченной ответственностью. Как и участники товарищества (полного

или коммандитного), участники общества с ограниченной

ответственностью могут внести земельный участок в качестве доли в уставный капитал, и тогда земельный участок становится собственностью ООО со всеми вытекающими

отсюда последствиями. Одно из этих последствий связано

с тем, что распорядиться земельным участком, ставшим

долей в имуществе общества, участник может только в соответствии со ст. 93 ГК, устанавливающей порядок перехода доли в уставном капитале ООО другому лицу. Это

значит прежде всего, что такой земельный участок не может быть продан лицу, не являющемуся участником общества, если устав ООО это запрещает. Кроме того, при продаже земельного участка в качестве доли в уставном капитале первыми могут предъявить право на покупку именно

члены общества. И если среди них покупатель не обнаружится, тогда участок может перейти третьим лицам. Чтобы

узнать подробнее об особенностях отчуждения доли участника общества с ограниченной ответственностью, следует

обратиться к ГК. Примечательно, что выход участника из

ООО в соответствии со ст. 94 ГК сопровождается выплатой

стоимости части имущества, соответствующей его доле в

уставном капитале общества. О том, что при этом вместо

выплаты стоимости может быть выдано соответст__________________________________________________________

1. ГК. Ст.87.

2. Хотя ГК упоминает об этом Закон,он пока не принят.

__________________________________________________________

вующее имущество в натуре (как это устанавливается для

хозяйственных товариществ), ГК, обращаясь к обществам с

ограниченной ответственностью, ничего не говорит. И это

надо иметь в виду. Потому что в соответствии с ГК получается, что участник ООО, вступая в него со своим земельным участком, при выходе из общества может рассчитывать получить назад только его стоимость, а не землю

в натуре. Если же участок земли остается в собственности участника (если, конечно, он у него есть), он продолжает владеть, пользоваться и распоряжаться им самостоятельно. И какие бы обязательства ни выполняло общество перед своими кредиторами, на земельный участок

участника общества они не переходят. Судьба земельных

участков как имущества ликвидируемого или реорганизуемого общества подчиняется общему порядку ликвидации и

реорганизации юридических лиц, и, так как разговор об

этом уже был, возвращаться к этому вопросу мы не будем.

. После того как мы уже познакомились с некоторыми основными положениями из определений хозяйственных товариществ и обществ, разобраться в том, что такое общество с дополнительной ответственностью (ОДО), будет нетрудно. Итак, как и в обществе с ограниченной ответственностью, уставный капитал общества с дополнительной

ответственностью разделен на доли определенных учредительными документами размеров. Но участники такого общества (в отличие от ООО) солидарно несут суб-сидиарную

ответственность по его обязательствам своим имуществом

в одинаковом для всех кратном размере к стоимости их

вкладов, определяемом учредительными документами общества1. Как видим, ситуация здесь несколько сложнее,

чем в товариществе или в обществе с ограниченной ответственностью. Но не настолько. Просто ответственность

по обязательствам ОДО кроме имущества общества обращается еще и на заранее определенную часть имущества (а

не на все имущество, как в товариществе) его членов.

Естественно, частью этого имущества участника общества

с дополнительной ответственностью может быть и его земельный участок. И тогда при исполнении обязательств

ОДО солидарная ответственность может быть обращена и на

него. Поскольку другие вопросы режима земельных участков ОДО соответствуют уже рассмотренным в других разновидностях юридических лиц, перейдем к следующему виду

хозяйственного общества, а именно к акционерному обществу. Акционерное общество - один из самых известных

видов юридических лиц и чуть ли не самый популярный

среди тех, кто собирается заниматься или уже занимается

коммерческой деятельностью. Принято считать, что популярность акционерных обществ связана с условиями распределения прибыли и ответственности по обязательствам

между членами в АО. Для тех, кто не знаком с оп

__________________________________________________________

1. ГК. Ст. 95.

__________________________________________________________

ределением акционерного общества, напомним, что это общество, уставный капитал которого разделен на определенное число акций; участники АО (акционеры) не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества, в пределах стоимости принадлежащих им акций1. При этом акционеры, не полностью

оплатившие акции, несут солидарную ответственность по

обязательствам акционерного общества в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащих им акций (чем это

грозит акционеру, разберем позже, опять-таки на примере

земельного участка). Акционерные общества могут быть

открытыми и закрытыми. АО, участники которого могут отчуждать принадлежащие им акции без согласия других акционеров, называется открытым2. АО, акции которого

распределяются только среди его учредителей или иного

заранее определенного круга лиц, признается закрытым.

Такое АО не вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции и их свободную продажу3. В том, что

касается участия АО (как закрытых, так и открытых) в

земельных отношениях в качестве субъекта, то оно аналогично участию в земельных отношениях уже рассмотренных

юридических лиц: АО естественно может использовать землю от своего имени, на предусмотренных законом правовых

основаниях, управление земельным имуществом осуществляют органы управления АО; имущество ликвидируемого АО

переходит новым собственникам в порядке, установленном

ГК для юридических лиц и Законом об акционерных обществах. Участник АО, как и участник другого юридического

лица, может внести в уставный капитал свой земельный

участок, при этом он (земельный участок) переходит в

собственность акционерного общества. А правовой режим

такого земельного участка в АО аналогичен правовому режиму земельной доли в 000. Последний вид обществ, который мы рассмотрим, это дочерние и зависимые общества4.

Уже по названию понятно, что такие общества находятся в

зависимом положении по отношению к основному обществу

или товариществу. Эти общества тоже могут использовать

земельные участки. И если он находится в пользовании,

владении и распоряжении дочернего или зависимого общества, этим земельным участком они распоряжаются сами,

если в рамках соглашения дочернего общества с основным

обществом или товариществом, или по условию деятельности зависимого общества не предусматривается иное. Например, по договору с основным обществом дочернему обществу может быть запрещено продавать земельный участок

без согласия основной орга__________________________________________________________

1. ГК. Ст. 96. 2 ГК. Ст. 97.

П. 1. 3 ГК. Ст. 97. П. 2. 4 ГК. Ст. 105.

__________________________________________________________

низации. Могут

существовать и другие условия, направленные на ограничение права распоряжения землей или ее использование:

вопрос о том, каким образом основная организация может

управлять решениями (значит, и решениями по распоряжению земельным имуществом) дочернего общества, ГК оставляет открытым. То же можно сказать и о зависимом обществе, на деятельность которого может влиять участвующее в его уставном капитале общество благодаря тому,

что имеет по закону1 более 20% голосующих акций акционерного общества или 20% уставного капитала общества с

ограниченной ответственностью. Хозяйственными организациями, виды которых мы рассмотрели, перечень юридических лиц, предусмотренных ГК, не ограничивается. Права

на землю могут иметь также и кооперативы, которых мы

еще не касались. Кооперативы по гражданскому законодательству подразделяются на производственные, которые

являются коммерческими организациями, и потребительские, которые относятся к организациям некоммерческим.

Сначала мы рассмотрим производственные кооперативы,

чтобы завершить перечень коммерческих организаций. Затем в части, посвященной некоммерческим организациям,

поговорим о кооперативах потребительских. Так сложилось, что российское законодательство подразделяет производственные и потребительские кооперативы на сельскохозяйственные, деятельность которых регулируется кроме

ГК законодательством о сельхозкооперативах, и иные кооперативы - их деятельность регулируется общим законодательством о кооперативах. Сельскохозяйственные кооперативы подробно рассматриваются в главе, посвященной землям сельскохозяйственного назначения. Деятельность же

других производственных кооперативов регулируется Законом Российской Федерации "О производственных кооперативах" от 16 мая 1996 г. и, конечно, Гражданским кодексом. Как раз ГК дает определение производственного кооператива как добровольного объединения граждан на основе членства для совместной производственной или иной

хозяйственной деятельности, основанной на их личном

трудовом или ином участии и объединении его членами

(участниками) имущественных, паевых взносов2. Нет смысла останавливаться на всех вопросах управления в производственном кооперативе земельным имуществом, поскольку

они ничем не отличаются от общих положений, установленных для юридических лиц вообще. Но есть и одна особенность, о которой стоит сказать. Это так называемые неделимые фонды. Эти фонды, которые создают кооперативы

по решению общего собрания членов, состоят из части

имущества кооператива, которое, в свою очередь, состоит

из паев его членов. Если кто-либо из участников производ

__________________________________________________________

1. ГК. Ст. 106. 2 ГК. Ст. 109.

__________________________________________________________

ственного кооператива передает в качестве паевого взноса участок земли или право на него и этот участок земли

переходит в неделимый фонд, участник кооператива, если

он захочет выйти из него, может получить обратно свой

пай, но в натуре земельный участок к нему уже не вернется: выходя, бывший участник кооператива получит

только стоимость земли. Исключение составляет только

ликвидация кооператива. При ликвидации кооператива в

порядке, предусмотренном ГК для ликвидации юридических

лиц, имущество кооператива, та его часть, которая осталась после удовлетворения требований кредиторов, подлежит разделу между его участниками, которые имеют на него вещные права. И в этом случае у участника кооператива, внесшего в качестве паевого взноса земельный участок, есть возможность получить его обратно. Еще одной

разновидностью коммерческой организации является унитарное предприятие1. Не столько конструкция, сколько

название ново для гражданского права. Такое предприятие

определяется как коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество2. Поскольку в форме унитарных

предприятий могут выступать только государственные и

муниципальные предприятия, понятно, что собственником

имущества этих предприятий является государство или муниципальные органы. Земельный участок как имущество может принадлежать такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Каким образом унитарное предприятие может использовать земельный участок на основании этого права, будет рассказано

позже, в разделе, посвященном праву хозяйственного ведения и оперативного управления. Теперь перейдем к некоммерческим организациям. Некоммерческими называются

организации, не преследующие в своей деятельности целей

получения прибыли. Деятельность и особенности реализации прав некоммерческих организаций кроме ГК регулируются теперь Законом о некоммерческих организациях.

Единственный вид некоммерческой организации, который

этот Закон не регулирует, - это потребительские кооперативы. Потребительский кооператив - это добровольное

объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его

участниками имущественных паев3. Потребительский кооператив, как любое другое юридическое лицо, может приобретать от своего имени любые права на землю и реализовывать их. И в потребительском кооперативе от имени кооператива осуществляет использование земли его орган

управления. Специфика использования земли сельскохозяйственным потребительским

__________________________________________________________

1. При этом унитарное предприятие

как юридическое лицо не следует путать с

предприятием как объектом гражданских правоотношений,

о котором говорит ст. 132 ГК.

2. ГК. Ст. 113. 3 ГК. Ст.116.

__________________________________________________________

кооперативом регулируется Законом о сельскохозяйственной кооперации. Отличие же потребительского кооператива от производственного в организации имущества существенно и отличается прежде всего тем, что потребительские кооперативы не образуют неделимых фондов. Это

означает в том числе и то, что член кооператива, внесший в качестве паевого взноса земельный участок, может

беспрепятственно его получить назад при выходе из кооператива. Общественные и религиозные организации (объединения) - это добровольные объединения граждан, в установленном законом порядке объединившихся на основе

общности их интересов для удовлетворения духовных или

иных нематериальных потребностей1. Этот вид организаций

пользуется правами и несет обязанности наравне с другими участниками земельных отношений. Разница заключается

в том, что некоторые общественные организации по закону

(о чем подробнее говорится в соответствующем разделе)

пользуются льготами при налогообложении земельных

участков. Для целей ГК2 фондом, признается организация,

учрежденная гражданами и (или) юридическим лицами на

основе добровольных имущественных взносов, преследующая

социальные, культурные, благотворительные, образовательные или иные общественно-политические цели. Для

достижения этих целей фондам, естественно, может понадобиться и земля, как и любая другая недвижимость. Самый непосредственный пример - земли под зданиями и сооружениями фондов. Этими и другими землями фонды, как

юридические лица, могут владеть, пользоваться и распоряжаться в соответствии со своими целями. В том, что

касается передачи имущества (а значит, и земли) фонду

его участниками, ГК более категоричен, чем в отношении

имущества других юридических лиц. Он гласит, что имущество, переданное фонду его учредителями, является

собственностью фонда. А в случае ликвидации фонда его

оставшееся имущество не делится между учредителями, как

при ликвидации других юридических лиц, а направляется

на цели, указанные в уставе фонда3. Таким образом, учредитель, передавая фонду земельный участок, теряет на

него право без шанса его возвратить. Следующий вид некоммерческих организаций - учреждения. Учреждение - это

организация, созданная собственником для осуществления

управленческих, социально-культурных или иных функций

некоммерческого характера и финансируемая им полностью

или частично4. Имуществом, а значит и землей, учреждение пользуется на праве оперативного управления.

__________________________________________________________

1. ГК.Ст.117.2. Эта оговорка из ст. 118 ГК существует для

того, чтобы отграничить понятие "фонд" в ГК от других

понятий, имеющихся у этого слова в русском языке. 3.

ГК.Ст. 119. П. 3. 4 ГК. Ст. 120.

__________________________________________________________

На правовом режиме имущества объединений юридических

лиц (ассоциаций и союзов), которые коммерческие организации создают в целях координации их предпринимательской деятельности, а также представления и защиты общих

имущественных интересов1, ГК специально не останавливается. Однако, хотя ведение предпринимательской деятельности объединением закон запрещает, оно должно иметь

определенный аппарат для выполнения своих функций, а

значит, определенное помещение, расположенное на каком-то участке земли. Следовательно, ситуацию, когда

объединение юридических лиц оказывается в кругу земельных отношений, представить вполне возможно. Наиболее

реальным при этом является вариант, когда собственником

или арендатором этой земли является один из учредителей

объединения, т. е. права на землю будут принадлежать не

объединению, а учредителю. Хотя закон не запрещает,

чтобы объединение приобретало права на землю от своего

имени, - все зависит от целей его создания и интересов

учредителей. Теперь, когда мы накопили некоторые сведения о том, кто может быть участником земельных отношений (быть субъектом этих отношений) и какие к субъекту

могут быть предъявлены требования, разберем, что собой

представляет предмет (объект) отношений. Наверняка вам

встречались такие фразы: "продажа земли", "предоставление земельных участков" или "использование земельных

ресурсов". Как вы думаете - в каждой фразе речь идет об

одном и том же или нет? Для начала оставим в покое правовые и любые другие чисто человеческие отношения. Если

откровенно, земля прекрасно обходится без этих отношений - она часть природы. И, надо сказать, самая важная

часть. Было бы странно, если бы право не учитывало этого очевидного факта. Юристы даже используют особое понятие - "природный объект", или "природный .ресурс".

Сухо, но достаточно точно. Именно стремясь к точности,

обращаясь к правовым отношениям, мы говорим: "правовая

охрана земли как ценного природного объекта" либо "правовое регулирование использования земельных ресурсов".

А вот понятие "земельный участок" непосредственно связано с предоставлением, изъятием земли или совершением

с землей тех или иных сделок. Это уже гражданско-правовая тематика, как вы заметили. Конечно, не будет большой ошибки, если мы скажем: "я сдаю в аренду землю" или

" на той стороне оврага - земля моего соседа". В каждом

случае мы знаем, о чем идет речь. А речь как раз идет о

земельном. участке. Юридически это более точно, потому

что в каждом случае арендуется или предоставляется не

какая-то земля - земля "вообще", - а участок земли,

имеющий свой размер, положение на карте и, что немаловажно, свою стоимость. Таким образом, говоря о предмете

(или объекте) прав граждан и юридических лиц на землю,

мы будем иметь в виду в подавляющем числе случаев земельные участки.

__________________________________________________________

1. ГК. Ст. 121.

__________________________________________________________

Те или иные права на

земельный участок могут быть предоставлены гражданину

или юридическому лицу независимо от того, к какой категории земель тот или иной участок принадлежит. Но разница в правовом регулировании использования земель разных категорий все-таки существует, и об этом рассказывается в отдельных главах.

3. Оборот земельных участков

С принятием части II ГК решение многих вопросов перехода права на земельный участок взял на себя этот законодательный акт. И, хотя нормы земельного законодательства тоже иногда обращаются к переходу права собственности, опираться мы будем все же на ГК. В этот параграф не вошел раздел, рассказывающий об особенностях

аренды земельных участков, хотя на основании договора

аренды также происходит переход прав на землю. Он вошел

в главу "Наши права". Какие земельные участки не включаются в гражданско-правовой оборот? Ответить на этот

вопрос общей фразой легко. Земли, не являющиеся недвижимым имуществом и не принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, в данный оборот

не включаются. Но что это за земли конкретно? И хотя

предметом разговора они не станут, выяснить это стоит.

В конечном счете этот вопрос сводится к выяснению того,

земли каких категорий не предоставляются в частную

собственность. Это земли историко-культурного назначения, изъятие которых для нужд, противоречащих основному

целевому назначению, и любая деятельность на которых,

не соответствующая установленному режиму на этих землях, не допускается1, это первые зоны земель оздоровительного назначения2, а также земли, предоставленные

для нужд обороны. Кроме того, Указом Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 г. ь 631 был утвержден Порядок продажи участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также

предоставленных гражданам и их объединениям для

пред-принимательской деятельности3. Этим Указом установлено также, что продаже в порядке приватизации не

подлежат земли общего пользования в населенных пунктах,

земли заповедников, памятников природы, национальных и

дендрологических парков, ботанических садов; земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства,

использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и

___________________________________________________________

1. ЗК. Ст. 93.

2. ЗК. Ст. 91.

3. ВВС.1992. ь 25. Ст. 1427.

____________________________________________________________

подверженные биогенному заражению; земельные участки,

находящиеся во временном пользовании. Земли иных категорий в соответствии с ЗК могут находиться в собственности граждан или юридических лиц, но с требованием

соблюдения особого режима их использования. Приватизацию земельных участков мы рассматриваем в этом разделе

в связи с тем, что с приватизацией земли, т. е. переходом земельных участков гражданам и юридическим лицам

путем предоставления государственных земель в предусмотренном законом порядке, земельные участки становятся

недвижимым имуществом и включаются в гражданско-правовой оборот. Приватизация земли началась уже давно,

практически одновременно с общими приватизационными

процессами в нашей экономике. Одним из наиболее обширных процессов приватизации земли был процесс предоставления земель гражданам для сельскохозяйственного использования, и он достаточно подробно рассмотрен в разделе, специально посвященном этим землям. Другой процесс связан с приватизацией в несельскохозяйственной

сфере, и прежде всего с приватизацией объектов недвижимости. В свое время по этому поводу было принято несколько нормативных актов. Среди них одним из первых был

Указ Президента Российской Федерации "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" от

25 марта 1992 г. ь 3011. Этот Указ предоставил право

гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при

расширении и дополнительном строительстве объектов этих

предприятий наряду с арендой этих участков приобретать

их в собственность. Кроме того, он установил, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут быть проданы им в собственность. В соответствии с этим документом Указом Президента Российской

Федерации от 14 июня 1992 г. ь 631 был утвержден Порядок продажи участков при приватизации государственных и

муниципальных предприятий, расширении и дополнительном

строительстве этих предприятий, а также предоставленных

гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности2. Порядок, в частности, установил, что продавцом земельных участков является орган, уполномоченный соответствующим органом государственной власти, а

договоры купли-продажи и аренды земельного участка подлежат государственной регистрации. Особенности приватизации, затрагивающие проблемы приватизации земельных

участков, регулируются также Законом о прива_________________________________________________________

1. ВВС.

1992. ь 14. Ст. 761. 2 ВВС. 1992. ь 25. Ст. 1427.

_________________________________________________________

тизации, Законом о приватизации жилищного фонда в

РСФСР, Указами Президента Российской Федерации от 24

декабря 1993 г. ь 2284, от 22 июля 1994 г. ь 1535 и др.

Новый ГК содержит ст. 217, посвященную приватизации государственного и муниципального имущества. Эта статья

устанавливает определение и основные принципы приватизации. Она гласит, что имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть

передано в собственность граждан и юридических лиц в

порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Особенности

купли-продажи земельных участков заслуживают внимания

читателей. Сейчас законодательные препятствия к реализации права продажи земельного участка практически отсутствуют: разработан Порядок купли-продажи гражданами

Российской Федерации земельных участков1, Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка2. Общие

положения купли-продажи регулируются ч. П ГК. В качестве основных положений необходимо сказать следующее.

Сделка оформляется договором купли-продажи, заключаемым

в письменной форме по установленному образцу, сделку

заключают собственник и покупатель или уполномоченные

ими лица. В соответствии с Порядком при совершении

сделки купли-продажи земельного участка продавец или

покупатель не вправе изменить его целевое назначение

(это касается прежде всего земель сельскохозяйственного

назначения), а также ограничить право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и другие условия использования. Цена участка и условия оплаты определяются по договоренности сторон или по результатам конкурса или аукциона. К купчей прилагается план

участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не

подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он

изготовляется за счет средств продавца или покупателя

по соглашению между ними. Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) Комитетом по земельным

ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной

купчей. Право собственности покупателя регистрируется в

местной администрации. Налогообложение и взимание государственной пошлины при купле-продаже участка производится в соответствии с законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации.

Указ о регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России добавляет к

____________________________________________________________

1. Порядок купли-продажи

гражданами Российской Федерации земельных

участков утвержден постановлением Совета Министров Российской федерации от 30 мая 1993 г., ь503 (САПП. 1993.

ь23. Ст.2114). 2 Типовой договор купли-продажи (купчая)

земельного участка утвержден Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня

1993 г. (РГ. 1993. 24 июля).

____________________________________________________________

установленному порядку положение, по которому продажа

земель может производиться на аукционах или конкурсах.

А в соответствии с Указом Президента Российской Федерации "О налогообложении продажи земельных участков и

других операций с землей" от 7 декабря 1993 г. при совершении сделки купли-продажи граждане, продающие земельный участок, уплачивают налог в соответствии с Законом о подоходном налоге с физических лиц. Особенностью сделки по купле-продаже земли является обяза-тельное требование приложения к договору плана

участка. При современном, весьма неблагополучном положении с учетом земли в сельской местности оно обязательно и обоснованно, так как оформляется право на дополнительные немалые затраты, на которые стороны могли

и не рассчитывать. Другая особенность - продажа земли

через конкурсы и аукционы. Цель установления данного

порядка - придать гласности совершение сделок с землей.

Таким образом, в том, что касается права продажи земельных участков, современное законодательство выработало ряд следующих принципов: публичность совершения

сделки; сохранение целевого назначения - как правило и

изменение его - как исключение, с особой санкции органов государственной власти субъекта Федерации; сочетание общего договорного права и требований земельного

законодательства при подготовке документов (подготовка

плана участка), переход к собственнику ограничений по

режиму использования земель и установленных сервитутов;

нотариальное заверение и государственная регистрация

договора. Бросается в глаза то, что новым законодательством не предусмотрены права арендаторов и пользователей земли при переходе права собственности. Этот вопрос

требует решения в ближайшее время и в том смысле, что

права на аренду и пользование земельным участком сохраняются за лицами, заключившими с прежним собственником

договор аренды (пользования) в объеме этих договоров. В

то же время договор в том же объеме должен быть перезаключен с новым собственником земли. В качестве особого случая ГК рассматривает право на земельный участок

при продаже здания, сооружения и другой находящейся на

нем недвижимости1, а также право на недвижимость при

продаже земельного участка2. В первом случае по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости

покупателю одновременно с передачей права собственности

на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и

необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, гласит ст. 552

ГК, покупателю передается право собственности либо предоставляется право арен

____________________________________________________________

1. ГК. Ст. 552. 2 ГК. Ст. 553.

____________________________________________________________

ды или предусмотренное договором продажи недвижимости

иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю

недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту

часть земельного участка, которая занята недвижимостью

и необходима для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем

продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным

законом или договором. При продаже такой недвижимости

покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и

продавец недвижимости. В случае, когда земельный участок, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право

пользования частью земельного участка, которая занята

недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, предусмотренных договором продажи1. Особенности

передачи земельных участков в уставный (паевой) капитал

также должны быть интересны лицам, владеющим землей.

Право передавать земельный участок в качестве взноса в

уставный фонд акционерного общества, товарищества, ассоциации, кооператива, объединения, в том числе с

иностранными инвестициями, является еще одним правом

собственника земель, которое является основанием для

включения их в оборот. Особенности же передачи земельного участка в качестве паевого взноса в уставный капитал того или иного вида юридического лица рассмотрены в

разделе, посвященном субъектам земельно-правовых отношений. Особым вниманием в современном законодательстве

пользуется право залога земельного участка. Много говорилось об экономических выгодах и проблемах реализации

этого права. Сейчас право залога еще раз подтверждено

Указом Президента Российской Федерации "О регулировании

земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"(п. 2). Порядок залога земельного участка регулируется ГК (общие положения залоговых отношений распространяются и на залог земельного участка). Как и другое

имущество, земельный участок является предметом залога

в качестве обеспечения выполнения обязательства собственника земли. Взыскание обращается на земельный участок при невыполнении этого обязательства по решению арбитражного суда. Какие проблемы возникают или могут

возникнуть в связи с залогом земли?

____________________________________________________________

1. ГК. Ст. 553.

____________________________________________________________

Сейчас преобладает тенденция, при которой земли в залог, вне зависимости от субъекта права собственности,

могут быть заложены кредитному учреждению (банку). При

этом не предусматривается каких-либо региональных границ между контрагентами при заключении сделок. Таким

образом, собственник земли становится перед лицом мелких и крупных банков, которые, по всей видимости, хотя

и в рамках закона, будут диктовать свои условия залога.

Как представляется, законодательству важно установить

регулирование наиболее существенных пунктов отношений

землевладельцев и банков, чтобы отношения не стали разорительными для собственников земли. Это, прежде всего, процентные ставки, а также условия обращения взыскания на предмет залога. Кроме того, имеет смысл создание системы, конкурирующей с банками в вопросах кредитования крестьянских хозяйств. Российская история имела

интересный опыт местного кредитования в кассах взаимного кредита, получение ссуды в этой кассе было если не

менее значительным по размеру сумм, но менее обременительным для крестьян. Формировались подобные кассы из

средств самих же крестьян и земских денег. Создание подобных кредитных учреждений, организованных главами хозяйств данного района, могло бы оказать им большую помощь и дополнить кредитную систему для крестьян, которая пока что не совсем утвердилась. Пожалуй, одна из

проблем, которая возникает при введении залоговых операций в наше время, это проблема оценки земли. В самом

деле, как оценивать предмет залога там, где он еще не

вошел в рыночный оборот? Так как принципы оценки имеют

экономический, а не правовой характер, приводить их не

будем. Скажем только, что в отношениях залога оценке

земли отводится очень важное место, так как от стоимости земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных

залоговых отношений очень важно присутствие нормального

рынка земли; как указано в законодательстве, сроки заключения договора о залоге устанавливаются сторонами,

однако скорее всего сроки эти будут достаточно длительными, поэтому контрагенты должны быть застрахованы не

только от обстоятельств, за которые отвечают обе стороны по договору, но и от тех обстоятельств, которые от

сторон не зависят. Это стихийные бедствия, изъятие земель для государственных и иных нужд, а также инфляционные процессы, которые будут очень сильно тормозить

развитие залога земли. Что можно использовать для предотвращения последствий инфляции, так это пересмотр

оценки земли и возможную индексацию сумм возврата кредита. Действующий ЗК в перечне, раскрывающем содержание

права собственности на землю (ст. 52), не предусматривает права на обмен земельного участка. Тем не менее

данное право установлено Указом Президента Российской

Федерации от 27 октября 1993 г. (п. 2): "Граждане и

юридические лица имеют право... обменивать... земельный

участок". Пункт 5 того же Указа предоставляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. В том же, что

касается порядка обмена земельного участка, то он регулируется соответствующими положениями ч. II ГК, поскольку российское законодательство относит земельный

участок к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК, п. 1 Указа

Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г.).

На земельные участки могут распространяться гражданско-правовые нормы, регулирующие обмен имущества. В соответствии с ГК обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены. В соответствии с положением

ГК к договору мены применяются статьи ГК, регулирующие

сделки купли-продажи, при этом обе стороны выступают в

качестве продавцов своего имущества и покупателей того

имущества, которое они получают по договору мены. Форма

договора мены земельного участка не разработана. Однако

при заключении договора возможно использование основных

положений договора купли-продажи земельного участка и

договоров мены имущества в соответствии с вышеизложенными положениями ГК. Соответственно, договор должен

быть заверен нотариально и зарегистрирован в земельном

комитете. Что касается права дарения, то этот способ

отчуждения имущества достаточно разработан гражданским

законодательством, и изъятий для земельного имущества,

кроме требований, предусмотренных для других гражданско-правовых способов отчуждения земельного имущества,

нет. Общие положения заключения договора дарения регулируются ГК1, и в соответствии с ним по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь (в нашем случае это земельный участок) в собственность. Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок

с земельными участками.