З.Формы содействия государственных и местных органов в приобретении жилого помещения

В статье 40 Конституции РФ говорится, что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище.

В целях реализации конституционного принципа государственные и местные органы содействуют гражданам в приобретении жилого помещения с помощью привлечения бюджетных и внебюджетных средств. Эти средства, в виде субсидии, льготных кредитов, ссуд, согласно действующему законодательству выделяются соответствующими органами в безналичной форме и выполняют строго целевое назначение, направленное на приобретение и строительство жилья.

Условия получения субсидий, льготных кредитов, ссуд, кредитов под залог недвижимости, отсрочки погашения ссуд регулируются Федеральными законами, Указами Президента РФ, Постановлениями Правительства РФ и иными нормативными актами субъектов РФ.

Вопросы предоставления гражданам кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья урегулированы Указом Президента РФ от 10 июня 1994 года за №              1180              «О жилищных кредитах», которым утверждено

57

Положение о жилищных кредитах. Способом обеспечения возврата кредита является залог в виде недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком. По этому вопросу следует руководствоваться Федеральным законом от 16 июля 1998 года за № 102-ФЗ рф «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции от 04 декабря 2007 года.[34]

Наиболее эффективной формой исполнения государством обязательств по обеспечению граждан жильем является предоставление безвозмездных бюджетных субсидий на приобретение жилья с использованием механизма жилищных сертификатов.

Федерации, Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, учреждений и органов уголовноисполнительной системы Министерства юстиции Российской Федерации, а также граждан, уволенных со службы из указанных органов, службы и учреждений» в редакции от 17 апреля 2003 года, приоритетной формой финансирования расходов на обеспечение постоянным жильем увольняемых со службы сотрудников указанных органов, служб и учреждений являются жилищные субсидии в виде выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов.59

Безвозмездная жилищная субсидия - это денежные средства, предоставляемые на строительство или приобретение жилья гражданам РФ, нуждающимся в жилище и состоящим в соответствии с законодательством на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления, в организациях, воинских частях и формированиях, а также лицам, имеющим согласно законодательству право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право.

Субсидия может быть использована гражданами по их желанию на приобретение готового жилья, на финансирование строительства индивидуального жилого дома или приобретение квартиры при участии в достройке многоквартирного дома высокой степени технической готовности.

Правом на получение жилищной субсидии обладают граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Размер предоставления субсидии определяется в зависимости от отношения месячного дохода на одного члена семьи к установленному минимальному размеру оплаты труда гражданина, получающего субсидию, и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для некоторых категорий граждан, например, лишившихся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, размер субсидии может достигать полной стоимости жилья.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 21 марта 2006 года за №153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» в редакции от 15 октября 2007 года размер предоставляемой субсидии рассчитывается соответствующим федеральным органом исполнительной власти или органом исполнительной власти субъекта РФ. [35]

Жилищная субсидия предоставляется на строительство или приобретение жилья, соответствующего типовым потребительским качествам в данном регионе, по социальной норме площади жилья для семьи, получающей субсидию, но не более 18 квадратных метров общей площади на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 квадратных метров общей площади на семью из двух человек и 33 квадратных метров общей площади на одного человека.

Очередность получения субсидии определяется органом, их предоставляющим, исходя из количества поступивших заявлений граждан, претендующих на получение субсидии, а также размера средств, направляемых на данные цели. При определении очередности учитывается не срок подачи соответствующего заявления, а степень нуждаемости заявителя в улучшении жилищных условий, его материальное положение и время пребывания на учете по улучшению жилищных условий.

Право гражданина на получение субсидии удостоверяется свидетельством о предоставлении безвозмездной субсидии (жилищным сертификатом) или государственным жилищным сертификатом. В соответствии с Положением «О выпуске и обращении жилищных сертификатов», утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 года за № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» в редакции от 24 августа 2004 года[36]жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов в порядке и на условиях, установленных настоящим Положением и условиями эмиссии;

получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата. Его номинал устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 квадратного метра.

В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права. Эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи. Эмитентом государственных жилищных сертификатов является орган, на который возложены функции по реализации прав соответствующей категории граждан на приобретение жилья с использованием государственных жилищных сертификатов. Это исполнительные органы субъектов РФ и организации, в которых граждане состоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Эмитент жилищных сертификатов несет от своего

имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.

Жилищные сертификаты имеют установленный срок действия, по истечении которого сертификаты считаются недействительными и могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом РФ от 22 апреля 1996

года N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" в редакции от 30 декабря

62

2006 года.

действия жилищного сертификата; размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного жилищного сертификата; общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии; схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом; предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры, с установленными характеристиками; порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора, в случае возникновения этих разногласий; условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе: дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора; минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты; срок исполнения эмитентом жилищного сертификата обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов; полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств. Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.

Жилищные сертификаты нельзя продать, подарить, отчуждать или передавать другим лицам иным способом. Только в случае смерти владельца сертификата член его семьи, действующий на основании нотариально заверенной доверенности других совершеннолетних членов семьи, обращается в орган, выдавший сертификат, с заявлением о замене сертификата.

Сделки с жилищными сертификатами, в том числе договоры купли-продажи, должны совершаться в простой письменной форме. Передача жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с законодательством о ценных бумагах. Запрещается вносить и принимать жилищные сертификаты в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.

Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30 процентам общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли- продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником:

заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим необходимое количество жилищных сертификатов и требование о заключении договора;

погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата, в течение семи банковских дней с момента обращения собственника жилищных сертификатов, имеющего жилищных сертификатов меньшее количество, чем 30% общей площади квартиры определенного типа, а собственника жилищных сертификатов, имеющего любое количество их, - с требованием об их погашении.

В случае если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант.

Жилищные сертификаты могут обмениваться на жилищные сертификаты новой серии, если таковые выпущены. При обмене жилищных сертификатов на жилищные сертификаты новых серий не допускаются изменения их соответствия оплаченной общей площади жилья определенного типа и местоположения и взимание эмитентом дополнительных сборов с владельцев жилищных сертификатов.

Эмитент обязан иметь договор, по которому поручитель (гарант) обязуется выплатить собственнику сертификата денежные средства в случае неисполнения эмитентом своих обязательств. Поручителем (гарантом) может выступать банк, страховая компания.

Споры об условиях договора купли-продажи квартиры и ином исполнении обязательств, предусмотренных жилищным сертификатом, рассматриваются в суде или арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью.

Гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидия в виде жилищных сертификатов, предоставляется в обычном порядке за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, а работникам предприятий и организаций, за исключением бюджетных за счет средств этих предприятий и организаций.

Гражданин, желающий получить безвозмездную субсидию на строительство или приобретение жилья, направляет в орган, предоставляющий субсидию предварительную заявку с приложенными документами, подтверждающими право на получение такой субсидии. Перечень и формы необходимых документов установлены письмом Государственного Комитета РФ по вопросам архитектуры и строительства и Министерства финансов РФ от 03 марта 1994 года за № БЕ-19-6/3 «О примерном перечне и формах необходимых документов, представляемых гражданам при подаче заявок на получение

63

субсидии на строительство или приобретение жилья».

Предварительная заявка рассматривается в органе, предоставляющем субсидию, который принимает и в течение месяца сообщает заявителю решение о подтверждении его права на подачу заявления на получение субсидии, о необходимости представления дополнительной информации либо о мотивированном отказе в праве подачи заявления на получение субсидии. Решение органа, предоставляющего субсидию, может быть обжаловано в административном порядке вышестоящему органу или в судебном порядке.

Если по предварительной заявке гражданина органом принято положительное решение, то он подает заявление на получение субсидии на строительство или приобретение жилья. Такое заявление должно подавать обязательно с согласия всех совершеннолетних членов семьи, желающих получить субсидию. К этому заявлению прикладывается следующий пакет документов: заявление на получение субсидии на строительство или приобретение жилья; справка о проверке жилищных условий; копия документа, подтверждающего право собственности на жилье или справка из Бюро Технической Инвентаризации с характеристикой индивидуального дома; выписка из домовой книги; документы, используемые для налогообложения физических лиц для определения их дохода, а также другие документы и сведения, необходимые для определения совокупного дохода семьи; копии документов, подтверждающих наличие у заявителя дополнительных средств, достаточных для приобретения жилья с помощью субсидии; копии документов о праве собственности на недвижимое имущество.

Компетентный орган рассматривает заявление и принимает по нему одно из решений:

о предоставлении субсидии с определением ее размера;

о постановке на очередь для получения субсидии с указанием номера очереди;

об отказе в предоставлении субсидии или постановке на очередь.

В случае если компетентный орган принимает решение о предоставлении субсидии, в нем указывается:              величина

субсидии; порядок осуществления платежей; указывается

наличие заключения банка о платежеспособности заявителя; оговаривается исключение семьи из числа очередников на улучшение жилищных условий. Гражданин, получивший решение о выделении ему субсидии, подает в орган, принявший это решение, заявление с просьбой о направлении платежей по субсидии в банк. Орган, уполномоченный предоставлять субсидии, направляет заявление в банк.

К заявлению о направлении платежей по субсидии, предоставленной для строительства или приобретения жилья, прикладываются необходимые документы:              копия решения

органа, предоставившего субсидию с указанием размера субсидии; копия договора и сметы на строительство жилья; копия документа на владение земельным участком для строительства индивидуального дома (части дома); копия предварительного договора купли-продажи жилья; документы, подтверждающие источники и размеры доходов на покрытие разницы между стоимостью строительства или приобретения жилья и величиной субсидии; иные документы, необходимые банку для рассмотрения проекта и проверки платежеспособности заявителя и членов его семьи.

Перечисление денег в банк происходит только после проверки банком документов, обосновывающих предоставление субсидии. После этого банк переводит деньги на счет получателя субсидии согласно его заявлению.

Если у заявителя не хватает средств для покрытия разницы между стоимостью строительства или приобретения жилья и величиной субсидии, он не сможет использовать субсидию по назначению. В случае использования субсидии не по назначению с ее получателя взыскивается в судебном порядке полученная денежная сумма с учетом индексации на инфляцию и величины судебных издержек. Субсидия должна быть использована в течение шести месяцев со дня выдачи свидетельства о ее предоставлении.

Граждане, использовавшие выделенную субсидию, снимаются учета по улучшению жилищных условий. Лица, получившие безвозмездную субсидию на приобретение жилья, также теряют право на получение льготного финансирования (кредитования) строительства или государственной помощи в приобретении жилья в иных формах.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 21 марта 2006 года за № 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных Федеральным законодательством» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы»64 государственный жилищный сертификат является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета жилищной субсидии для приобретения жилого помещения. Сертификат не является ценной бумагой.

Сертификаты выпускаются государственным заказчиком подпрограммы, за счет средств федерального бюджета, предусматриваемых на финансирование подпрограммы.

Срок действия сертификата исчисляется с даты его выдачи, указываемой в сертификате, и составляет в отношении владельца сертификата для представления сертификата в кредитную организацию, участвующую в реализации подпрограммы 2 месяца, в отношении банка для представления владельцем сертификата документов 9 месяцев, а в случае замены сертификата 6 месяцев. Датой выдачи сертификата является дата его подписания уполномоченным должностным лицом органа, осуществляющего выдачу сертификатов.

За счет средств федерального бюджета субсидия предоставляется в виде государственных жилищных сертификатов в особом порядке следующим категориям граждан:

военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, подлежащие увольнению с военной службы, и приравненные к ним лица, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий:

граждане, подлежащие переселению из закрытых военных городков, а также поселков учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности. Перечень поселков, переселение граждан из которых осуществляется с использованием субсидии, удостоверяемой сертификатом, утверждается Правительством РФ по представлению Министерства юстиции РФ;

члены семей военнослужащих, проходивших военную службу по контракту и погибших (умерших) в период прохождения военной службы, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. При этом вдовы (вдовцы) указанных военнослужащих имеют право на получение субсидии, удостоверяемой сертификатом, до повторного вступления в брак;

граждане, уволенные с военной службы (службы), и приравненные к ним лица, вставшие в органах местного самоуправления на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 года;

граждане, прибывшие на постоянную работу по контракту в расположенные на территории комплекса "Байконур" организации, которые финансируются за счет средств федерального бюджета, увольняемые (уволенные) с работы на комплексе "Байконур", основаниями для увольнения которых являются (явились) выход на пенсию по возрасту, или ликвидация организации, или сокращение численности либо штата работников, или состояние здоровья, зарегистрированные администрацией г. Байконура в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и не имеющие жилья на территории Российской Федерации;

граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие радиационных аварий и катастроф, и приравненные к ним лица, вставшие на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 года;

граждане, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами и включенные территориальными органами Федеральной миграционной службы в сводные списки вынужденных переселенцев, состоящих в органах местного самоуправления на учете в качестве нуждающихся в получении жилых помещений;

граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

Для участия в подпрограмме вышеуказанные граждане и члены их семей подают соответственно в воинские части, организации, учреждения федеральных органов исполнительной или в органы местного самоуправления, в которых они состоят на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий заявление об участии в подпрограмме, к которому прилагают следующие документы: справка об общей продолжительности военной службы; выписка из приказа об увольнении с военной службы (службы) с указанием основания увольнения или документ, документы, подтверждающие стаж работы, факт прибытия на постоянную работу по контракту в организацию; выписка из решения органа по учету и распределению жилья о постановке на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий; документы, подтверждающие статус вынужденного переселенца и другие необходимые документы, подтверждающие право на получения субсидии определенной категории.

По результатам рассмотрения представленных документов принимается решение о признании либо об отказе в признании гражданина участником подпрограммы. В случае признания гражданина участником подпрограммы на него заводится учетное дело, которое содержит документы, явившиеся основанием для такого решения. О принятом решении гражданин уведомляется и вносится в список граждан, изъявивших желание получить сертификат в планируемом году.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации на основании списков, полученных от органов местного самоуправления, формирует до 1 октября года, предшествующего планируемому, сводный список граждан, изъявивших желание получить сертификат на соответствующий год. Утверждает его и представляет государственному заказчику подпрограммы.

Государственный заказчик подпрограммы с учетом средств, предусмотренных на ее реализацию в проекте федерального бюджета на соответствующий год и сводных списков определяет для каждого органа исполнительной власти контрольные цифры бюджетных средств по категориям граждан.

Орган исполнительной власти субъекта РФ в 10-дневный срок после получения контрольных цифр бюджетных средств формирует и утверждает сводный список граждан - получателей сертификатов в планируемом году и сводный список граждан, включенных в резерв на получение сертификатов в этом же году.

Органы местного самоуправления доводят до сведения граждан решение органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации о включении их в соответствующие списки.

Государственный заказчик подпрограммы на основании заявок на выпуск сертификатов и с учетом графика выпуска и распределения сертификатов издает приказ о выдаче сертификатов и направляет соответствующее количество бланков сертификатов в органы исполнительной власти. Органы исполнительной власти в 2-месячный срок с даты получения бланков сертификатов производят их оформление на имя граждан - участников подпрограммы и передают сертификаты органам местного самоуправления и подразделениям для вручения указанным гражданам.

Вручение сертификатов гражданам - участникам подпрограммы осуществляется органами местного самоуправления или подразделениями в              порядке,

устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти. Факт получения сертификата гражданином - участником подпрограммы подтверждается его подписью в книге учета выданных сертификатов.

Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в банке. Владелец сертификата в течение 2 месяцев с даты выдачи сертификата сдает его в банк по месту приобретения жилья или по месту пребывания владельца сертификата для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета.

Банк при открытии банковского счета проверяет соответствие данных, указанных в сертификате, данным, содержащимся в документе, удостоверяющем личность владельца сертификата, а также своевременность представления сертификата в банк, после чего заключает с ним договор банковского счета и открывает на его имя банковский счет.

В договоре банковского счета оговариваются основные условия обслуживания банковского счета, порядок взаимоотношений банка и владельца сертификата, на имя которого открыт банковский счет. Договор банковского счета заключается на срок, оставшийся до истечения срока действия сертификата, и может быть расторгнут в течение срока действия договора банковского счета по письменному заявлению распорядителя счета. В случае досрочного расторжения договора банковского счета, если на указанный счет не были зачислены средства субсидии, банк выдает распорядителю счета справку о расторжении договора банковского счета без перечисления средств субсидии.

Распорядитель счета в пределах срока действия договора банковского счета имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке жилья на территории субъекта Российской Федерации, указанного в сертификате, у физических и юридических лиц жилое помещение, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, в том числе в сельской местности, выбранного для постоянного проживания.

Распорядитель счета для оплаты приобретаемого жилья в течение срока действия договора банковского счета представляет в банк по месту приобретения жилья договор банковского счета, договор на жилое помещение и свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Одновременно распорядитель счета дает банку распоряжение на перечисление средств со своего банковского счета в счет оплаты договора на жилое помещение.

Банк в течение 3 рабочих дней с даты получения документов, осуществляет их проверку и принимает договор на жилое помещение для оплаты. Банк в течение 1 рабочего дня с даты принятия решения о приеме договора на жилое помещение для оплаты направляет государственному заказчику подпрограммы заявку на перечисление средств федерального бюджета в счет оплаты договора на жилое помещение.

Государственный заказчик подпрограммы в течение 5 рабочих дней с даты получения заявки банка проверяет данные, указанные в заявке банка, на соответствие данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов. После проверки территориальным органом Федерального казначейства платежных поручений заявка банка возвращается государственному заказчику подпрограммы.

Субсидия считается предоставленной гражданину - участнику подпрограммы с момента исполнения банком распоряжения распорядителя счета о перечислении банком зачисленных на его банковский счет средств федерального бюджета в виде субсидии в счет оплаты жилья, приобретаемого по договору на жилое помещение, представленному распорядителем счета.

В дальнейшем улучшение жилищных условий граждан - участников подпрограммы осуществляется на общих основаниях в соответствии с законодательством Российской Федерации.