§ 3. Заселение освободившихся в квартире жилых помещений

Как и в примерах с другими правоизменяющими фактическими составами ЖК РФ не относит возможность заселения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире к случаям изменения договора жилищного найма ввиду того, что ст.

речь идет о субъективном праве гражданина, в случае нарушения которого он может обратиться в суд[223].

Ранее нами указывалось, что возможность гражданина, нуждающегося в жилом помещении, требовать предоставления ему жилого помещения по договору социального найма во всех случаях должна быть признана его субъективным правом, следовательно, на сегодняшний день специфика предоставления жилого помещения в порядке ст. 59 ЖК РФ отсутствует, несмотря на то, что в первом случае речь идет о предоставлении неопределенного жилого помещения, а во втором - конкретного жилого помещения.

С другой стороны, в связи с тем, что возникновение права на освободившееся жилое помещение имеет своей предпосылкой право пользования другим помещением в этой же квартире, то в данном случае речь идет не о возникновении нового, а об изменении существующего жилищного правоотношения, при котором изменяется его предмет, что в свою очередь влечет изменение прав и обязанностей сторон по договору жилищного найма[224].

В соответствии с ч.

При отсутствии граждан, которые могут быть признаны малоимущими и нуждающимися, освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире в соответствии с ч. 2 ст. 59 ЖК РФ предоставляется по договору социального найма малоимущим гражданам, проживающим в этой квартире, которые обеспечены жилой площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления. Как ч. 1 ст. 59 ЖК РФ, так и ч. 2 данной статьи не связывают возникновение данного права с размером освобождающегося жилого помещения.

В то же время, на основе ранее действующего законодательства судебной практикой было сформулировано правило о том, что иск оставшегося нанимателя о предоставлении ему жилого помещения по ст. 46 ЖК РСФСР может быть удовлетворен лишь «при условии, если размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает нормы, установленной ст. 38 ЖК РСФСР, кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную площадь либо такое превышение является незначительным».

вой инстанции, указав, что данный вопрос «решается судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела»[225]. Данный вывод нашел широкую поддержку в литературе того времени[226] и разделяется практически всеми вплоть до настоящего времени. Так, например, Ю.К. Толстой указывал, что «отсутствие в решении этого вопроса каких бы то ни было ограничений привело бы к разбазариванию жилья и нарушению принципа социальной справедливости в распределении жилых помещений. Наниматель, которому в результате освобождения в квартире изолированного жилого помещения просто- напросто «повезло», зачастую оказывался бы в куда более привилегированном положении по сравнению с очередниками, годами ожидающими своего часа».

Для того, чтобы уяснить ошибочность проиллюстрированного вывода, следует проанализировать цели, на достижение которых направлен институт предоставления освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире. Появление коммунальных квартир в России в свое время следует расценивать не как один из способов решения жилищной проблемы, а скорее как результат целенаправленно проводившейся политики обобществления личной жизни граждан. Термин «коммунальная квартира» происходит слова «коммуна», устройство общественной жизни по типу которой долгое время было чуть ли не самоцелью для государства. Ввиду явных неудач в достижении указанной цели советское государство на закате своего существования, наконец, решило избрать более традиционный способ удовлетворения жилищной потребности граждан и начало постепенно расселять коммунальные квартиры. Иными словами, существование коммунальных квартир в настоящее время, безусловно, диссонирует направлению общественного развития.              В              этой связи за нанимателями

жилых помещений по договору социального найма следует признать право на занятие освобождающихся жилых помещений в их квартирах независимо от их размера.

Таким образом, первоначальный элемент рассматриваемого фактического состава является альтернативным, поскольку в его качестве могут выступать сразу несколько различных обстоятельств. Во-первых, такими обстоятельствами могут быть факт освобождения жилого помещения в комму-

U              1              U

нальной квартире, а также факт наличия в ней лиц, которые признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении. Во-вторых,              к таким об

стоятельствам можно отнести факт освобождения жилого помещения, факт отсутствия в нем лиц, которые признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, а также факт наличия лиц, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены на одного члена семьи менее нормы предоставления жилых помещений по договору социального найма.

И в том, и в другом случае у граждан, проживающих в коммунальной квартире, возникает право обратиться с заявлением о предоставлении им освободившегося жилого помещения по договору социального найма, после чего договор социального найма с ними должен считаться измененным, поскольку в изменении такого договора при наличии указанных оснований гражданам не может быть отказано, а потому какое- либо решение органа местного самоуправления или другого уполномоченного органа о предоставлении жилого помещения в данном случае не входит в рассматриваемый фактический состав, хотя вне всяких сомнений такие решения будут приниматься.

Из-за несовершенства технико-юридической конструкции ст. 59 ЖК РФ, на практике уже возникают вопросы относительно того, по истечении какого срока может быть предоставлено освободившееся жилое помещение по договору социального найма третьим лицам на основании ч. 4 данной статьи, поскольку ст. 59 не устанавливает срока для обращения с заявлением о предоставлении жилого помещения, освободившегося в коммунальной квартире, по договору социального найма. В этой связи некоторыми авторами предлагается предоставлять такие жилые помещения по истечении месячного срока со дня их освобождения с учетом того, что гражданин может отсутствовать по уважительной причине, болеть и т.д., то есть должна предусматриваться возможность для восстановления этого месячного срока[227]. Однако при этом не совсем ясно, как может быть восстановлен этот срок в том случае, если освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире уже предоставлено по договору социального найма третьему лицу и оно вселилось в это жилое помещение.

С этим вопросом непосредственно также связана и ситуация, когда освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире фактически заселяется проживающими в ней гражданами, имеющими право требовать предоставления этого жилого помещения, но по каким-либо причинам не обращающимися с соответствующим заявлением.

Описанные практические ситуации, потенциально могущие возникнуть при освобождении жилого помещения в коммунальной квартире, приводят к единственно возможному выводу о том, что при освобождении жилого помещения в коммунальной квартире уполномоченные органы местного самоуправления должны проводить обследование условий проживания в этой квартире других лиц, по результатам которого должен составляться соответствующий акт. Данный акт может являться как основанием для изменения договора социального найма с проживающими в квартире лицами, так и основанием для предоставления освободившегося жилого помещения по договору социального найма третьим лицам.

Рассматривая указанный фактический состав, нельзя не отметить, что на изменение договора социального найма при освобождении жилого помещения в коммунальной квартире могут претендовать сразу несколько лиц или даже несколько семей. ЖК не определяет, кому из них в данном случае должен быть отдан приоритет. В этой связи здесь вполне уместно использование выводов правоприменительной практики, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 19984 года №5, которое хотя формально и признано утратившим силу в связи с принятием нового ЖК, но, как представляется, не вполне утратило своего значения и в настоящее время. Суть этих выводов заключается в том, что если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два и более проживающих в той же квартире нанимателя, каждый из которых относится к лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать преимущество, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых ими жилых помещений, состав их семей, а также другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировку помещений и т.п.).

Говоря о фактическом составе, необходимом для изменения договора социального найма при освобождении жилых помещений в коммунальной квартире, нельзя не сказать несколько слов и об иных основаниях предоставления таких помещений, предусмотренных ст. 59 ЖК РФ.

Расселение коммунальных квартир в настоящее время должно быть признано одним из приоритетных направлений жилищной политики. В этой связи неслучайно, что уже в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» институт изменения договора социального найма в связи с осво-

бождением в квартире жилых помещений получил свое развитие по сравнению с тем, как он был сформулирован ранее в ЖК РСФСР. Так, в ст. 16 названного Закона предусматривалось, что при отсутствии в коммунальной квартире нанимателей, нуждающихся в улучшении жилищных условий либо обеспеченных жилой площадью менее установленной нормы, освобождающееся жилое помещение передается иным нанимателям этой квартиры по договору аренды или купли-продажи, хотя в данном случае речь идет не об изменении договора социального найма, а о появлении нового субъективного права - права на приобретение освобождающегося жилого помещения в собственность или на занятие его по договору коммерческого найма. Следует отметить, что законы и подзаконные нормативные правовые акты субъектов зачастую ограничивали возможность продажи освобождающихся жилых помещений в коммунальной квартире требованием о необходимости приватизации занимаемых жилых помещений в этой квартире. Так, согласно пп. 3, 7 и 10 Положения о порядке и условиях продажи освободившихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир, утвержденного распоряжением мэра Москвы от 19 августа              1993              г.              №490-мр              «О продаже освобожда

ющихся (свободных) комнат жильцам коммунальных квартир», необходимым условием продажи освобождающихся (свободных) комнат в коммунальных квартирах является согласие всех нанимателей квартиры на приватизацию занимаемой ими жилой площади. Одним из документов, необходимых для покупки освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, является заявление всех нанимателей коммунальной квартиры на приватизацию занимаемой жилой площади. В этой связи безусловно правильным является Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 декабря 1999 года1, по сути отказавшей в

применении проиллюстрированных положений, поскольку они, во-первых, противоречили Закону РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в ст. 1 которого говорится о том, что приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, в силу чего заявление граждан о передаче жилых помещений в их собственность должно быть добровольным, а не вынужденным. Во-вторых, подобное ограничение возможности купли- продажи освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений противоречило и самому Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики»,              который преду

сматривает лишь возможность ограничения законом субъекта права на куплю-продажу освобождающихся в коммунальной квартире жилых помещений, а не постановки его в зависимость от совершения (несовершения) каких-либо действий.

К сожалению, в новом ЖК РФ не нашло своего закрепления право граждан, проживающих в коммунальных квартирах, на занятие освобождающегося жилого помещения по договорам найма.              Более того ч. 4 ст. 59 ЖК РФ предусматри

вает, что правом на приобретение такого жилого помещения в собственность обладают лишь те остающиеся проживать в коммунальной квартире граждане, обеспеченность которых жилой площадью менее нормы предоставления жилых помещений по договору социального найма. Подобное изменение подхода законодателя ни в коей мере не будет способствовать решению проблемы устранения такого уродливого явления, как коммунальные квартиры, на что уже обращалось внимание в литературе[228].

Кроме того, как и ранее жилищное законодательство не определяет, кому следует отдать предпочтение, если правом на приобретение освободившегося жилого помещения в собственность обладает сразу несколько семей или одиноко проживающих граждан, обеспеченность которых жилой площадью составляет менее нормы предоставления. В этой связи органы местного самоуправления, определяя своими актами порядок решения этого вопроса, зачастую устанавливают, что в данном случае между претендентами на жилое помещение проводится закрытый по числу участников аукцион,              ли

бо что преимущественным правом на приобретение освободившегося жилого помещения обладают те лица, которые владеют другими жилыми помещениями в коммунальной квартире на праве собственности[229].

Конечно же, если рассматривать собственников муниципального жилищного фонда (т.е. муниципальные образования) по аналогии с коммерческими организациями, подобное решение органов местного самоуправления, преследующее цели максимального              извлечения              прибыли              от              имущества,

находящегося в собственности муниципального образования, будет считаться абсолютно правильным, поскольку освободившееся жилое помещение будет реализовано при проведении аукциона за максимально возможную цену.              В              то              же

время, если вспомнить, что в соответствии со ст. 18 Конституции РФ смысл и содержание законов, а также деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления определяют права и свободы граждан, то можно прийти к единственно возможному выводу о том, что максимально возможное извлечение прибыли от использования муниципального имущества - это последнее, о чем должны заботиться органы местного самоуправления. В этой связи мы вынуждены

еще раз указать на возможность и необходимость применения к данной ситуации рекомендаций,              содержащихся в

формально отмененном постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 года №5, суть которых, как уже было сказано, заключается в том, что при решении данного вопроса следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых ими жилых помещений, состав их семей,              а              также другие заслуживающие внима

ния конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировку помещений и т.п.).

Что касается преимущественного права покупки жилого помещения, освободившегося в коммунальной квартире, которое, по мнению органов местного самоуправления, принадлежит гражданам, владеющим на праве собственности другими жилыми помещениями в этой квартире, то по сути данное мнение воспроизводит те самые уже рассмотренные нами положения Правил продажи освободившихся жилых помещений в городе Москве, которые отказался применять Верховный Суд РФ ввиду их явного противоречия федеральному законодательству. Действительно, в соответствии с ч. 6              ст.              42

ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, но в данном случае речь идет о продаже комнаты самим ее собственником третьему лицу. Применение положений данной нормы на случай освобождения комнаты в коммунальной квартире, когда эта комната продается муниципальным образованием, представляется недопустимым, поскольку в таком случае права граждан на улучшение своих жилищных условий ставятся в прямую зависимость от того, на каком основании они владеют имеющимся жилым помещением, что явно противоречит конституционному принципу равенства всех перед законом вне зависимости и от имущественного положения.