ЗАКЛЮЧЕНИЕ
О своевременности настоящего диссертационного исследования свидетельствует хотя бы тот факт, что оно проведено в период активизации законопроектных работ по подготовке нового ЖК РФ, который исходил бы, с одной стороны, из положения ст.
7 Конституции о том, что РФ является социальным государством, с другой стороны, - из того непреложного факта, что российское общество уже живёт в условиях рынка и процесс движения по этому пути необратим, что жилище - это не только важнейшее социальное благо, но и обычный товар, а потому правовое регулирование жилищных отношений должно считаться с законами рынка. В настоящее время активная нормотворческая деятельность осуществляется не только на федеральном уровне, но также на уровне субъектов РФ и муниципальных образований. Ведётся отбор и подбор тех жизненных обстоятельств, которым суждено войти в состав правовых норм, регулирующих жилищные отношения, с тем чтобы обеспечить одновременно стабильность и гибкость, преемственность и изменчивость, экономию юридико-технических средств и необходимую детализацию, недопустимость разночтений в толковании закона и известный простор для судебного усмотрения и т.п. Однако это невозможно без выработки целостной концепции жилищного законодательства, без теоретического «фундамента» для «размещения» тех жизненных обстоятельств, которым будет придано значение юридических фактов. Данная диссертация явилась частью этой теоретической базы.Поскольку исследование мыслилось прежде всего как теоретическое, главная его цель — выработка основ теории юридических фактов в жилищных отношениях - в основном достигнута. Комплексный подход к исследуемым проблемам, подбор методов проведения научного исследования, анализ законодательства, правоприменительной практики и использование достижений как общей теории права, так и различных отраслевых наук - всё это позволило сформулировать ряд теоретических выводов, которые могут быть положены в основу дальнейшей разработки теории юридических фактов в жилищном праве.
Юридические факты - это не любые реальные жизненные обстоятельства, которые закон учитывает в той или иной мере, как утверждают некоторые учёные, а лишь те, которые способны вызывать юридические последствия, оказывать влияния на правоотношения, быть основаниями их возникновения, изменения или прекращения, в то время как закон учитывает и те жизненные обстоятельства, которым не придана сила юридических фактов. Однако юридические факты воздействуют на правоотношения не откуда-то извне, как может показаться, а как бы изнутри, поскольку они включены в гипотезы норм, регулирующих соответствующие общественные отношения. Таким образом, один из основных признаков юридического факта - его нормативность.
Анализ норм жилищного законодательства наглядно свидетельствует о том, что многие жизненные обстоятельства, в своё время отобранные в качестве юридических фактов без учёта реальной действительности и «умершие» внутри правовой нормы, являются серьёзным тормозом в развитии жилищных отношений, что не всегда учитывают разработчики проектов ЖК и по традиции включают в них явно устаревшие положения, что показано в диссертации на конкретных примерах. Анализ конституционного права граждан РФ на жилище даёт основания сделать вывод о наличии и важном значении в жилищном праве общерегулятивных правоотношений, в которых основанием их возникновения (образно говоря, своеобразным правообразующим юридическим фактом) является сама Конституция РФ, а также закон, призванный обозначить категории граждан, которым жилище предоставляется бесплатно или за доступную плату по установленным нормам. В гипотезах норм этого закона должны содержаться также юридические факты, являющиеся основаниями возникновения конкретных жилищных правоотношений по предоставлению жилых помещений и пользованию им. Таким законом должен быть ЖК РФ. Именно он должен детально регулировать жилищные отношения, поскольку существование двух нормативных систем их правового регулирования существенно затрудняет как нормотворческую деятельность субъектов РФ, так и правоприменительную деятельность.
В жилищном законодательстве в той или иной мере представлены все виды юридических фактов и фактических составов, выявленных общей теорией права и отраслевыми юридическими науками, а потому практически полностью применимы различные критерии их классификации. Особую роль в жилищных отношениях играют юридические акты, в числе которых определяющим в условиях рынка должен быть договор, хотя несомненно, в регулировании отношений по социальному найму, в которых особенно явственна природа жилища как социального блага и которые основаны прежде всего на принципах социального обеспечения, роль договора не столь значительна. В регулировании чисто рыночных жилищных отношений сфера действия договоров, в частности, договора аренды жилых помещений, должна быть расширена; арендаторами должны признаваться не только юридические, но и физические лица, использующие жилое помещение для проживания других лиц. Именно арендаторы должны выступать в роли наймодателей при вселении других лиц в жилое помещение. Аренда жилых помещений и есть истинный коммерческий наём, а то, что названо в настоящее время договором коммерческого найма, в действительности является договором найма в сфере потребления жилья гражданами для личного проживания и для реализации права на жилище. С другой стороны, следует отказаться от излишних юридических актов, отдаляющих субъекта права от закона, тормозящих процесс зарождения и развития правоотношений. К числу таких актов относится и ордер на жилое помещение, загромождающий правообразующий фактический состав в правоотношениях по социальному найму. С другой стороны, следует существенно расширить сферу действия договоров в жилищных отношениях. Следует отказаться от необоснованного сужения сферы действия договора аренды жилых помещений, признать арендаторами не только юридических, но и физических лиц, использующих жилые помещения для проживания других граждан, дав им возможность заключать с ними самостоятельные договоры найма жилых помещений. Понятие коммерческого найма не оправдало себя во всех отношениях, прежде всего потому, что договоры как социального, так и коммерческого найма имеют потребительское назначение и регулируют отношения, связанные с личным проживанием нанимателя и членов его семьи либо иных проживающих совместно с ним лиц.
Следует конструировать нормы о договоре найма жилого помещения путём выявления общих и специфических черт различных видов этих договоров и размещать их по модели, принятой для регулирования сложных договоров в ГК, выделяя в особый параграф общие нормы, что позволит максимально учесть специфику отдельных видов этого договора, сделает более простым для восприятия и более компактным текст закона. Следует чётко обозначить в законе договорную природу обмена жилых помещений и регламентировать новые договоры, связанные с проживанием в прежнем или ином жилом помещении получателя ренты по договору о пожизненном содержании с иждивением. Иными словами, роль юридических актов в регулировании жилищных отношений, в особенности гражданско-правовых договоров в жилищной сфере, имеет тенденцию к возрастанию в количественном и качественном отношении.Несмотря на возрастание роли жилища как товара и рыночной ориентации в регулировании жилищных отношений, жилище в современной России не перестаёт быть важнейшим социальным благом. В этой связи прогнозируется дальнейшее развитие нерыночных механизмов правового регулирования некоторых жилищных отношений. Известную роль в этом смысле играют правовые состояния, в особенности категория нуждаемости в жилище, которую необходимо серьёзно пересмотреть и приблизить к реальной действительности.
Законодатель обязан также учитывать высокий процент правонарушений в жилищной сфере, совершаемых как на бытовой почве, так и связанных с несо- хранностью жилищного фонда и посягающих на иные права и свободы граждан, в частности, на свободу передвижения, выбора места жительства, на собственность в жилищной сфере и др. В связи с этим перед законодателем стоит важная задача: сделать нормы об ответственности за жилищные правонарушения и о защите жилищных прав понятными не только правоприменителю, но и непосредственным адресатам. Следует чётко дифференцировать меры ответственности и меры защиты в жилищном праве, в частности, при регламентации оснований признания ордера недействительным, и установить его правовые последствия в зависимости от наличия противоправного виновного поведения лиц, получивших ордер.
При этом недействительным следует признавать не ордер как вторичный документ, который предлагается упразднить, а само решение органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения.Следует отказаться от малоэффективного и практически не работающего правила о возможности выселения без предоставления другого жилого помещения лица, совершившего жилищное правонарушение, только после применения к нему мер общественного воздействия. Предлагается предоставить суду право предупреждать правонарушителя о возможности его выселения в случае продолжения противоправного поведения и назначать срок для устранения последствий правонарушения. Это должно быть правом, а не обязанностью суда, так как в случаях, когда правонарушением создаётся непосредственная угроза для жизни или здоровья окружающих, следует допустить возможность выселения правонарушителя без такого предупреждения.
Следует отказаться от административного порядка выселения лиц, самоуправно занявших жилое помещение, поскольку он не соответствует ст. 46 Конституции РФ и существенно ограничивает возможность защиты жилищных прав граждан.
Изучение и анализ проектов ЖК, разработанных в разное время различными органами и организациями приводит к выводу, что хотя проект, подготовленный по поручению Правительства РФ Госстроем РФ, в большей степени по сравнению с первым проектом соответствует современным требованиям правового регулирования жилищных отношений, он тем не менее страдает целым рядом серьёзных просчётов как по структуре, так и по содержанию, а потому не может быть принят Государственной Думой. Всё сказанное выше отнюдь не означает, что разработка комплекса проблем, избранных в качестве предмета настоящего исследования, полностью завершена. За его рамками остались многочисленные теоретические проблемы, касающиеся фактов-презумпций, преюдициальных фактов, в частности, решений суда, и в особенности - теория фактических составов в жилищном праве. Это свидетельствует не о том, что данное диссертационное исследование является незавершённым, а скорее о его перспективности, о необходимости и возможности дальнейших научных изысканий в этом направлении.