Введение
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имеет исключительное
значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом
залога выступает недвижимое имущество.
Кроме того, данный законодательныйакт является первым в российской истории специальным законом, посвященным
ипотеке.
Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического
и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х годов, сделало актуальным
вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью.
Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых
средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также
в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать
механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы.
В отсутствие (до июля 1998 г.) специального закона об ипотеке процесс
становления ипотечных отношений в стране шел медленно и противоречиво. В связи
с тем что разработка и принятие указанного законодательного акта растянулись
на пять лет, регламентация ипотеки осуществлялась через разного рода правовые
акты.
Большое значение для регулирования ипотечного дела и формирования основ
национального ипотечного рынка имел Указ Президента Российской Федерации от
28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования".
Им, по существу, были установлены правовые основы залога недвижимости, так
как длительное время имела место неопределенность в отношении принятия федерального
закона об ипотеке, а общих правовых положений о залоге, содержащихся в ГК
РФ и Законе о залоге, было явно недостаточно для отражения специфики кредитования
под залог недвижимого имущества.
В предшествующий период многие правовые акты, имеющие в той или иной
мере отношение к залогу недвижимости, носили промежуточный и переходный характер,
но, несмотря на это, трудно переоценить их роль в зарождении и регулировании
ипотечных отношений.
С точки зрения юридической силы наиболее подробным источником регулирования
залоговых отношений являются статьи 334 - 358 (§ 3 "Залог" гл.23 "Обеспечение
исполнения обязательств" ГК РФ).
Однако законодательно не удалось в полноймере устранить несовершенства Закона о залоге и "перекрыть" указанный закон
нормами ГК РФ. Мало того, его значение не утрачено полностью, хотя и стало
менее значимым. В п.2 ст.79 Закона "Об ипотеке" указано, что нормы Закона
о залоге подлежат применению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), но
только в той части, в которой они не противоречат законодательному акту об
ипотеке.
Принятие Закона "Об ипотеке" было предусмотрено ГК РФ (п.2 ст.334), в
котором содержится следующее предписание: "Залог земельных участков, предприятий,
зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется
законом об ипотеке", а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются
к ипотеке в случаях, когда самим "Кодексом или законом об ипотеке не установлены
иные правила".
Основополагающие нормы о залоге, содержащиеся в § 3 гл.23 ГК РФ, получили
достаточно успешное развитие в отношении ипотеки (залога недвижимости). В
частности, высокие технико-юридические стандарты изложения п.3 ст.3 (об обеспечении
денежных требований, выраженных в твердой сумме) и ст.4 (обеспечение ипотекой
дополнительных доходов залогодержателя) Закона "Об ипотеке" конкретизируют
положения ст.337 "Обеспечиваемое залогом требование" ГК РФ.
В Законе "Об ипотеке" содержится значительное количество нововведений,
в отношении которых нет аналогов в (§ 3 гл.23 ГК РФ). Среди них принципиальный
характер носят правовые положения и нормы, относящиеся к закладной - именной
ценной бумаге (гл.III Закона), предназначенной для обращения на общем кредитно-финансовом
рынке. Закладные также могут быть трансформированы из персонифицированных
неэмиссионных ценных бумаг в обезличенные эмиссионные доходные бумаги (облигации)
с целью размещения их среди инвесторов.
К такого рода новеллам можно отнести нормы о возможности залога незавершенного
строительством недвижимого имущества (п.2 ст.5 Закона), а также наряду с этим
и залога принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены
для строительства жилого дома (ст.76 Закона).
Вместе с тем не все вопросы нашли свое разрешение в рамках комментируемого
Закона.
Данное обстоятельство несомненно вызовет появление соответствующихправовых актов как на федеральном, так и на региональном уровнях. Последующая
активная нормотворческая работа также связана с тем, что Закон "Об ипотеке"
является законом, принятым по предмету совместного ведения Российской Федерации
и субъектов Федерации (ст.72 Конституции РФ).
Следует отметить и то, что данный Закон не является окончательным итогом
развития ипотечных отношений в России. Он всего лишь знаменует их начало.
Эволюция этих отношений, после того как они обретут определенную масштабность
и глубину, несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные
формы ипотеки (залога недвижимости), которые в настоящее время, и это надо
особо подчеркнуть, в значительной степени стали консолидирующей основой для
формирования национального ипотечного рынка.
Комментируемый Закон состоит из 14 глав, содержащих 79 статей.
В главу I "Основные положения" включены статьи, которые носят в известной
мере основополагающий характер для всего института ипотеки (залога недвижимости),
поскольку в ней определен ряд базовых понятий, являющихся основой ипотечных
правоотношений.
В главе II "Заключение договора об ипотеке" содержатся нормы об общих
и частных правилах заключения договора об ипотеке, являющегося гражданско-правовым
обязательством, на основе которого возникает ипотека (залог недвижимости),
служащая обеспечением по какому-либо обязательству.
Глава III "Закладная" вводит в оборот новую именную ценную бумагу - закладную,
удостоверяющую права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству
и по договору об ипотеке.
Глава IV "Государственная регистрация ипотеки" посвящена правовому регулированию
важнейшей процедуры ипотечных отношений, поскольку ее наличие позволяет обеспечить
и закрепить классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого
государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество, и сделок с ним.
В главе V "Обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору
об ипотеке" содержатся нормы, определяющие порядок пользования заложенным
имуществом, его содержание и ремонт, обеспечение страховой защиты, а также
другие меры по предохранению предмета ипотеки от утраты и повреждения вследствие
воздействия на него различных факторов.
В главе VI "Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке,
к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц" конкретизированы
применительно к ипотеке общие правила о перемене лиц в обязательстве, а также
содержатся нормы о регулировании отношений в случае обременения предмета ипотеки
правами третьих лиц.
Глава VII "Последующая ипотека" содержит положения о перезалоге уже заложенного
недвижимого имущества.
Глава VIII "Уступка прав по договору об ипотеке.
Передача и залог закладной"посвящена регулированию отношений, возникающих вследствие распоряжения правами
по договору об ипотеке и рыночному обороту закладной.
В главе IX "Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору
об ипотеке" содержатся нормы о первом этапе реализации права залогодержателя
на удовлетворение из стоимости заложенной вещи - обращение взыскания на заложенное
недвижимое имущество.
В главе X "Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание"
установлен порядок реализации заложенной недвижимости, являющейся вторым этапом
удовлетворения требований залогодержателя-кредитора из стоимости предмета
ипотеки.
Глава XI "Особенности ипотеки земельных участков" содержит специальные
нормы, отражающие специфику правового регулирования отношений, в которых предметом
ипотеки являются земельные участки.
В главу XII "Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений" включены
положения, раскрывающие особенности ипотеки предприятия как имущественного
комплекса.
Глава XIII "Особенности ипотеки жилых домов и квартир" отражает специфику
построения правоотношений при залоге жилья.
Глава XIV "Заключительные положения" включает положения, касающиеся порядка
введения Закона в действие и приведения нормативных правовых актов в соответствии
с ним.
В предлагаемом вниманию читателей изданию последовательно комментируются
статьи Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", что, по мнению
авторов, позволит лучше понять его правовую конструкцию и содержание, облегчит
практическое применение положений Закона в ходе построения и реализации конкретных
ипотечных моделей.
Отдельные статьи Закона "Об ипотеке" анализируются более подробно, поскольку
содержащиеся в них нормы логично вписываются в уже существующий арсенал юридических
правил и механизмов регулирования отношений по залогу вообще и залогу недвижимого
имущества (ипотеке) в частности.
В настоящей работе, ввиду сложности и относительной новизны темы, ряд
статей Закона прокомментирован с позиций, отражающих субъективные взгляды
авторов на способ решения соответствующей проблемы, возникновение которой
может быть вызвано применением на практике соответствующих положений данного
законодательного акта. Однако комментарий нельзя рассматривать как некое научно-практическое
пособие, дающее ответы на все поставленные Законом "Об ипотеке" вопросы, так
как многие реальные проблемы могут быть выявлены лишь в ходе воплощения законодательных
норм в практику, которая выявит пробелы как в самом Законе, так и в механизме
его реализации.
Поэтому окончательный ответ о правомерности действий в тойили иной ситуации даст либо судебная практика, либо законодатель, сформулировав
в виде дополнений и изменений к комментируемому Закону точное предписание
о том, в каком порядке осуществляется правовое регулирование соответствующих
ипотечных операций.
Также следует учитывать, что Закон "Об ипотеке" является комплексным
законодательным актом, оказывающим регулирующее воздействие на разнообразные
по своей природе процессы, относящиеся к различным сторонам российского права.
В связи с этим, помимо комментария к Закону, настоящее издание также содержит
подборку информационно-аналитических материалов, цель которых - помочь читателю
более детально разобраться в сложностях ипотечных правоотношений.
Чтобы всесторонне проанализировать и оценить значение первого российского
Закона "Об ипотеке", обязательно необходимо сделать небольшой исторический
экскурс, без которого будет затруднено понимание значимости данного свершившегося
факта, а также порожденного им явления, т.е. института ипотеки. Обращение
к истории - это, кроме того, признание преемственности в правовом регламентировании
ипотеки и организации отечественного ипотечного рынка. Поэтому в данную подборку
включены материалы о состоянии правого регулирования отношений при ипотеке,
показан процесс создания и совершенствования законодательной базы по формированию
отечественного ипотечного рынка, приведена хронология российской ипотеки.
Комментируемый Закон закрепляет классическое понимание ипотеки как залога
недвижимости, подвергнутого государственной регистрации (в наших условиях
- в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним). Поэтому в указанную подборку материалов включены разъяснения по осуществлению
соответствующих регистрационных процедур как неотъемлемого и важнейшего элемента
ипотеки.
В Российской Федерации, во многом благодаря появлению Закона "Об ипотеке",
идут интенсивные процессы становления и развития ипотечных отношений.
Ещераз следует обратить внимание на то, что комментируемый Закон носит комплексный
характер и является сложным и неоднородным законодательным актом, поскольку
во многом отражает состояние и специфику самого отечественного ипотечного
рынка. С учетом этого авторы выражают надежду, что данное издание вместе с
уже имеющимися работами по аналогичной тематике расширит и углубит общее представление
об ипотеке (залоге недвижимости) и будет полезно для разного рода специалистов,
осуществляющих ипотечные (залоговые) операции и работающих как на рынке недвижимости,
так и в финансово-кредитной сфере, а также для студентов, аспирантов, преподавателей,
юристов, предпринимателей и, несомненно, лиц, желающих улучшить свои жилищные
условия посредством ипотечного кредитования.
Нормативно-правовые акты
Закон "Об ипотеке" (Закон) - Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"
АПК РФ - Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 5 мая 1995 г. N 70-ФЗ
ГК РФ - Гражданский кодекс РФ, часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ
(в ред. федеральных законов от 20.02.96 N 18-ФЗ, от 12.08.96 N 111-ФЗ), Гражданский
кодекс РФ, часть вторая, от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (в ред. федеральных
законов от 12.08.96 N 110-ФЗ, от 24.10.97 N 133-ФЗ)
ГПК РСФСР - Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г.
(с изменениями и дополнениями на 4 января 1999 г.)
ЖК РСФСР - Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изменениями и
дополнениями на 28 марта 1998 г.)
Закон о бухгалтерском учете - Федеральный закон от 21 ноября 1996 г.
N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (в ред. Федерального закона от 23.07.98 N
123-ФЗ)
Закон о госрегистрации прав - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N
122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним"
Закон о залоге - Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге"
Закон о защите прав потребителей - Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1
"О защите прав потребителей" (в ред. Федерального закона от 09.01.96 N 2-ФЗ)
Закон о лизинге - Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О
лизинге"
Закон о лицензировании - Федеральный закон от 25 сентября 1998 г. N 158-ФЗ
"О лицензировании отдельных видов деятельности" (в ред. Федерального закона
от 26.11.98 N 178-ФЗ)
Закон о приватизации госимущества - Федеральный закон от 21 июля 1997
г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации
муниципального имущества в Российской Федерации"
Закон о приватизации жилищного фонда - Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями
на 1 мая 1999 г.)
Закон о РЦБ - Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке
ценных бумаг" (в ред. Федерального закона от 26.11.98 N 182-ФЗ)
Закон о судебных приставах - Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 118-ФЗ
"О судебных приставах"
Закон об исполнительном производстве - Федеральный закон от 21 июля 1997
г. N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве"
Закон об организации страхового дела - Закон РФ от 27 ноября 1992 г.
N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации" (в ред. Федерального
закона от 31.12.97 N 157-ФЗ)
Закон об основах жилищной политики - Закон РФ от 24 декабря 1992 г. "Об
основах федеральной жилищной политики" (с изменениями и дополнениями на 10
февраля 1999 г.)
Закон об оценочной деятельности - Федеральный закон от 29 июля 1998 г.
N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
КЗоТ РФ - Кодекс законов о труде Российской Федерации от 9 декабря 1971
г. (с изменениями и дополнениями на 31 июля 1998 г.)
КТМ РФ - Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля
1999 г. N 81-ФЗ
Методические рекомендации по применению Закона "Об ипотеке" - Методические
рекомендации по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг
Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", утверждены Распоряжением
Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-р
Основы законодательства РФ о нотариате - Основы законодательства Российской
Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4460-1 Правила ведения Единого
государственного реестра прав - Правила ведения Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены Постановлением Правительства
Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219
Федеральный закон
от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
"Об ипотеке (залоге недвижимости)"