ВИДЫ ЮРИДИЧЕСКИХ ФАКТОВ В ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ

Как известно, классификация в науке является философской категорией, способом использования метода системного анализа в любом научном исследовании. «Всякая научная систематизация лишь в том случае является правильной, если она отвечает задачам, выдвигаемым в связи с ее осуществлением, и если при этом в качестве fundamentum divisionis будет избран такой признак, который, характеризуя явление с сущностной стороны, оказывается решающим как в теоретическом, так и практическом отношении»[38].

В правовой литературе под классификацией юридических фактов понимается разграничение их на отдельные группы по различным признакам[39]. Не вызывает никаких сомнений значимость классификации любых правовых категорий, понятий и явлений, в том числе классификации юридических фактов, для развития как общей теории права, так и частно-отраслевых наук, в особенности там, где теория юридических фактов либо вовсе не разработана, либо разработана недостаточно (именно к таким наукам относится жилищное право). Классификация юридических фактов выполняет важную научно-практическую функцию. В частности, она способствует наиболее полному и точному отбору из всего множества фактических общественных отношений именно тех, которые подлежат включению в гипотезы правовых норм, т.е. приобретают характер юридически значимых фактов. С помощью классификации юридических фактов правоприменитель выявляет их специфику, анализирует их в сравнении и контексте с фактами реальной действительности, подтверждая или отрицая их идентичность.

С другой стороны, попытка как можно более детальной классификации юридических фактов неизбежно сталкивается с рядом трудностей, так как необозримое множество фактических общественных отношений, фактов реальной действительности и, как следствие, множество юридических фактов не только не поддаётся исчерпывающей классификации, но и не позволяет выработать единые и точные критерии такой классификации. Тем не менее, во многих литературных источниках, в которых в той или иной мере исследуются проблемы классификации юридических фактов, назван целый ряд общих признаков, с помощью которых в настоящей работе сделана попытка выявления специфики юридических фактов в жилищных правоотношениях.

Однако, прежде необходимо ограничить предмет исследования определёнными рамками, т.е. определить систему жилищных правоотношений и отграничить их от смежных правоотношений, в частности, от правоотношений, предшествующих жилищным и сопутствующих им, поскольку далеко не все правоотношения в жилищной сфере являются в собственном смысле жилищными правоотношениями. При этом мы осознаём неразрывность взаимосвязей всех правоотношений в жилищной сфере и в известной мере искусственность вычленения из их общей системы тех, которые мы считаем жилищными в собственном, узком смысле этого слова. Мы принимаем во внимание также то обстоятельство, что многие юридические факты имеют свои интеграционные характеристики, т.е. действуют в рамках не одного правового института или даже одной отрасли права, а в масштабах нескольких правовых отраслей, т.е. являются межотраслевыми. Вполне понятно, что такие факты, не порождающие непосредственно жилищные правоотношения, несомненно, оказывают существенное влияние на их возникновение и развитие.

В этой связи мы считаем, что жилищными правоотношения в узком смысле являются отношения по поводу предоставления и пользования жилыми помещениями.

Хотя мы постарались ограничить предмет исследования собственно жилищными правоотношениями, но и в них круг юридических фатов и фактических составов, оказывающих на них влияние в той или иной мере, весьма обширен и критерии их классификации весьма разнообразны. На некоторых из них, как представляется, особо значимых, необходимо остановиться более детально.

Считается, что первую классификацию юридических фактов в юридической науке предложил Ф.К. Савиньи[41]. Речь идет о таком подразделении юридических фактов, согласно которому из всей их системы выделяются события и действия, а действия в свою очередь разграничиваются на поступки и волеизъявления, причем последние подразделяются на односторонние и двусторонние[42]. Указанная классификация стала традиционной, прочно вошла во все учебники и используется до настоящего времени[43].

Позднее классификация, предложенная Ф.К. Савиньи, была дополнена специальным указанием на действия, противные нормам права или правонарушения[44]. Затем, в самостоятельную группу были выделены фактические составы[45].

Этот критерий классификации юридических фактов в жилищном праве воспринят разработчиками проекта ЖК, как в своё время это было сделано в ст.

8 ГК. В ст. 11 проекта в качестве оснований возникновения жилищных правоотношений (прав и обязанностей) названы действия граждан и юридических лиц, как предусмотренные законом или иными нормативными актами, так и хотя и не предусмотренные ими, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: 1) из договоров, предусмотренных законом, а также из договоров, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; 2) из актов органов государственной власти и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения жилищных прав и обязанностей; 3) из судебного решения, установившего жилищные права и обязанности; 4) в результате приобретения жилого помещения (жилого дома) по основаниям, предусмотренным законом; 5) вследствие событий, которые в соответствии с законом или иным нормативным правовым актом порождают жилищные права и обязанности; 6) вследствие иных действий граждан и юридических лиц, которые в соответствии с законом или иным нормативным правовым актом порождают жилищные права и обязанности.

Редакция этой статьи далека от совершенства. Если абзац 2 п. 1 предусматривает в качестве оснований возникновения жилищных правоотношений действия граждан и юридических лиц, которые не только предусмотрены законом или иными нормативными правовыми актами, но и вытекают из смысла общих начал жилищного законодательства, то в подпункте 6 уже говорится только о действиях, предусмотренных законом или иными нормативными актами. Однако само по себе закрепление в законе хотя бы примерного перечня оснований возникновения жилищных правоотношений - явление несомненно прогрессивное.

По поводу волевого критерия классификации юридических фактов Е.Н. Трубецкой в своё время указывал, что все факты, как зависящие, так и не зависящие от человеческой воли, «...могут быть согласованы или не согласованы с правом. Стихийные силы природы не могут совершать правонарушения, но они могут производить так называемые неправомерные состояния, т.е. создавать положения вещей, противоречащие праву. Другая группа фактов, не зависящих от воли, не способна создавать правомерные или неправомерные состояния, но вызывает право». К этой последней группе фактов автор относил, в частности, смерть, пожар[46]. Все юридические факты, зависящие от воли человека, Е.Н. Трубецкой делил на правомерные и неправомерные. Последние, по его мнению, способны вызывать возникновение нового права: притязания на восстановление нарушенного права. Интересно, что все правомерные юридические факты он делил на частно-правовые и публично-правовые, понимая под последними акты распоряжения[47].

Видимо, под правомерными юридическими фактами автор понимал то, что в современной правовой литературе названо правомерными юридическими действиями. Как известно, они также подразделяются на два вида: юридические акты и юридические поступки. Разумеется, деление на частно-правовые и публично-правовые может относиться к юридическим актам. Судя по тому, что под публично-правовыми юридическими фактами автор понимал, в частности, акты-распоряжения, критериями такого разграничения вполне могли быть как субъекты, совершающие соответствующие акты, так и содержание самих актов. Более надёжным критерием такой классификации представляется сам характер такого акта, т.е. его содержания, поскольку публично-правовые образования могут, выступая в гражданском обороте на равных началах с другими субъектами, вступать в частно-правовые отношения, которые могут возникать на основании договоров как классической модели акта частно-правового характера. Не касаясь достаточно спорных в рассматриваемом аспекте отношений по социальному найму, можно сослаться на договоры коммерческого найма, которые владелец государственного жилищного фонда может заключать через свои органы.

Типичным примером юридического поступка является выезд нанимателя на другое постоянное место жительства. Хотя в литературе было высказано мнение, что выезд нанимателя на другое место жительства следует квалифицировать как одностороннюю сделку, то есть как юридический акт[48]. Однако, с подобной квалификацией упомянутого юридического действия согласиться нельзя, так как основным мотивом поведения нанимателя в данном случае служит скорее стремление поменять место жительства, нежели непосредственно прекратить договор найма жилого помещения. При этом закон (ст. 89 ЖК) говорит

прекращении договора в этом случае несмотря, и даже вопреки намерениям нанимателя и членов его семьи[49].

В качестве правомерных действий особого рода в правовой'литературе названы результативные действия, которые не являются ни юридическими актами, ни юридическими поступками; они направлены на достижение определённого положительного результата[50]. Не вполне понятно, что подразумевает автор под результатом: положительный правовой результат или результат, юридически безразличный? Думается, что такие правомерные юридические действия, во всяком случае, применительно к жилищному праву, являются либо юридическими актами, если действия прямо направлены на достижение правового результата, либо юридическими поступками, если правовой результат был получен независимо от направленности поведения лица на его достижение. К примеру, строительство жилья, которое пока что не закончилось сдачей его в эксплуатацию и государственной регистрацией права собственности на него, как правило, является юридически безразличным фактом, даже если лицо, совершающее такие действия, полагало, что завершения строительства вполне достаточно для достижения правового результата. В то же время фактическое проживание в нём может породить если не правоотношения собственности, то во всяком случае жилищные правоотношения. Однако, такие действия сами по себе, не входящие в какой-либо определённый фактический состав, очень трудно отнести к юридическому акту или юридическому поступку.

По мнению Е.Н. Горюновой, юридические факты могут быть классифицированы также по способу их совершения, или по способу закрепления. К ним относятся факты, совершаемые путём молчания, в устной форме, в частности, путём совершения конклюдентных действий, в письменной форме и др.* Понятно, что это можно применить лишь к юридическим актам, причём только к одному их виду: к сделкам. С другой стороны, вряд ли правильно обозначать такое поведение термином «конклюдентные действия», который имеет узко специальное назначение и употребляется только для характеристики формы сделок.

Достаточно нетрадиционным является выделение в системе юридических фактов ничтожных и дефектных фактов . К сожалению, автор не поясняет, что он понимает под дефектными фактами. Возможно, речь идёт о том, что лицо, совершающее правомерное юридическое действие, по всей видимости, юридический акт, не получает того правового результата, который было намерено получить, т.е. юридические последствия наступили, но не те, наступление которых лицо предполагало. Такой «дефектный» факт по своей природе скорее всего является оспоримой сделкой, как правило, совершённой под влиянием заблуждения относительно природы сделки или тождества либо таких качеств её предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению (п. 1 ст. 178 ГК РФ). В жилищной сфере такие дела могут встре

титься при обмене жилых помещений или при заключении договора дарения жилого дома, квартиры или иного жилого помещения вместо договора о пожизненном содержании с иждивением. Такие сделки могут быть признаны недействительными по иску лица, находящегося в состоянии заблуждения, независимо от того, при каких обстоятельствах и по чьей вине оно было введено в заблуждение: по своей собственной вине, по вине другой стороны в сделке, если она не была умышленной, или по вине третьих лиц. Учитывая, что при. признании недействительным по этому основанию договора обмена жилых помещений недействительными признаются все последующие договоры обмена, высшие судебные инстанции СССР и РСФСР ориентировали суды на то, что при рассмотрении дел о признании обмена недействительным ввиду обнаруженных после совершения сделки и вселения в жилое помещение скрытых недостатков иск подлежит удовлетворению лишь в тех случаях, когда эти недостатки, касающиеся жилого помещения (строительные недостатки) являются существенными и неустранимыми вообще или обычным способом, либо когда их устранение связано с большими затратами. При этом, как справедливо отмечается в правовой литературе, презюмируется воля лица на приобретение жилого помещения без недостатков[51]. Разумеется, недостатки должны быть скрытыми, т.е. такими, которые при обычном осмотре помещения невозможно увидеть невооружённым глазом. При проведении судебной экспертизы эксперт должен описать дефект и указать его место нахождения, так как по этим данным суд оценивает характер дефекта: относится ли он к числу явных или скрытых недостатков. Если, к примеру, дефект скрыт под обоями, то вопрос об удовлетворении иска о признании договора обмена недействительным суд решает в зависимости от физических возможностей истца распознать дефект, его жизненного опыта и т.п. Что касается «ничтожных фактов», то они потому и являются ничтожными, что не порождают с самого момента их возникновения никаких юридических последствий, т.е. не имеют юридической силы.

Но такие факты уже не являются юридически значимыми, т.е. юридическими фактами, а потому включение их в систему юридических фактов не только лишено какого бы то ни было практического смысла, но и юридически некорректно. Правда, необходимо оговориться, что хотя ничтожная сделка (а судя по всему, именно её автор имел в виду) не порождает никаких юридических последствий с момента её заключения, она в течение какого-то времени может играть роль юридического факта, так как необходимо обращение в суд для применения последствий ничтожной сделки. Если же потерпевшая сторона сможет защитить свои интересы в неюрисдикционной форме, что в жилищных правоотношениях практически невозможно, другая сторона не получит судебной защиты.

В правовой литературе встречается классификация юридических фактов по способу их фиксации на оформленные и неоформленные[52]. Такое деление представляется не совсем точным, как и деление фактических обстоятельств на «ничтожные», «дефектные» и т.п., так как упускается из виду само понятие юридического факта как определённого жизненного обстоятельства, условия или ситуации. Другое дело, что юридическое значение некоторые жизненные обстоятельства приобретают лишь после их фиксации в требуемой законом форме или указанным в законе способом. В некоторых случаях фиксации соответствующего обстоятельства придаётся не столько материально-правовое, сколько процессуальное значение в плане допустимости тех или иных доказательств[53]. Характерно, что стремление к фиксации тех или иных фактических данных прямо пропорционально степени «публичности» того правоотношения, на которое данный факт способен оказать влияние. В частности, при социальном найме жилого помещения требуется документальное подтверждение любого юридически значимого факта, в частности, правового состояния, которое нередко трудно зафиксировать. Для такой фиксации зачастую применяется, на наш взгляд, искусственный и не всегда оправданный с позиций охраны и защиты прав и свобод человека и гражданина способ фиксации правового состояния, как признание наличия такого правового состояния. Так, для постановки лица на учет для предоставления жилого помещения требуется заключение комиссии по жилищным вопросам местной администрации или жилищно-бытовой комиссии по месту работы о признании лица нуждающимся в улучшении жилищных условий. В этом нет никакой необходимости, так как в ст. 29 ЖК содержится достаточно чёткий, хотя и примерный перечень обстоятельств, при которых лицо уже самим законом признаётся нуждающимся в предоставлении жилища. Если лицо признаётся нуждающимся в предоставлении жилого помещения по иным основаниям, что по смыслу ст. 29 ЖК не исключается, то и в этом случае такие основания должны быть предусмотрены либо законодательством РФ или субъекта РФ, либо местными правилами учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений, либо коллективными договорами и соглашениями. Следовательно, достаточно лишь подтвердить документально факт наличия основания, указанного в соответствующем законодательном или ином нормативном правовом акте. При наличии соответствующего документа комиссия обязана признать лицо нуждающимся в улучшении жилищных условий; альтернативного решения в рамках закона быть не может. Такого рода «двойная» фиксация одних и тех же жизненных обстоятельств не только бесполезна, но даже вредна, так как порождает либо коррупцию, либо конфликт, заканчивающийся обращением в суд, вынужденный принимать решения по делам, в которых нет спора и где толкование закона или иного правового акта не вызывает сложностей. Иначе говоря, сочетание нормативного и индивидуального акта, в котором фиксируются одни и те же факты, должно применяться только в исключительных случаях.

Приведённая выше классификация юридических фактов скорее относится лишь к правомерным действиям. Однако, как уже отмечалось, юридическими

действиями являются также правонарушения. От правомерных юридических действий они отличаются характером отношения субъекта права к правопорядку, т.е. к предписаниям правовых норм. Правонарушение характеризуется по отношению к правовой норме негативным поведением, активным или пассивным. В правовой литературе в состав неправомерных юридических действий иногда включаются также бездействие[54].

В теории права и в отраслевых науках проблемы правонарушения и юридической ответственности разрабатываются давно и достаточно продуктивно[55]. Разработанность этих проблем в общетеоретическом плане даёт возможность выявить специфические проблемы правонарушения и юридической ответственности в жилищном праве, чему будет посвящён специальный раздел работы. Здесь отметим два важных общих момента:

Недопустимо отождествление правонарушения как факта объективной действительности и как юридического основания привлечения к ответственности. Правонарушение как факт объективной действительности характеризуется многообразием различных признаков, характерных для объективной действительности, которая включает в себя как признаки, образующие состав правонарушения и юридически значимые, так и признаки, не имеющие никакого юридического значения для привлечения к юридической ответственности и лежащие за пределами состава правонарушения[56]. В правовой литературе справедливо отмечено, что факт правонарушения всегда есть вызов обществу, пренебрежение к его ценностям. Общественная опасность - объективный сущностный признак правонарушения, так как деяние всегда причиняет вред обществу и интересам отдельных граждан, независимо от осознания данного обстоятельства законодателем[57]. Однако из этого правильного по существу посыла сделан вывод о том, что нет необходимости выделять в качестве основания правонарушения условия юридической ответственности как скорее его предпосылки. По мнению автора признаками правонарушения могут быть общественная опасность, противоправность, совершение его только людьми и виновность правонарушителей. Никаких других признаков состава правонарушения не требуется[58].

С этим вряд ли можно согласиться. Не всегда юридические и фактические признаки правонарушения полностью совпадают. Не так уж редки случаи наступления юридической ответственности за объективно противоправные деяния, независимо от вины правонарушителя. При отсутствии норм об условиях юридической ответственности вряд ли можно было бы, учитывая, что правонарушения могут совершаться только физическими лицами, привлечь к юридической ответственности других субъектов права. Между тем, как в действующем законодательстве (ст. 142 ЖК РСФСР), так и в последнем проекте ЖК РФ (ст. 15 — 17) содержатся нормы об ответственности не только граждан, но и юридических лиц за ненадлежащее использование жилого фонда. Поэтому следует различать фактические и юридические основания наступления юридической ответственности. Фактическим основанием является совершение правонарушения с полным составом, а в некоторых случаях — лишь объективно противоправного деяния. Юридическим основанием ответственности является наличие правовой нормы, устанавливающей такую ответственность за совершение этого деяния. Привлечение к юридической ответственности возможно лишь при наличии фактического и юридического основания в совокупности. При этом понятие «норма права», в которой устанавливаются основания наступления юридической ответственности, следует распространять и на договор, что важно для повышения роли охранительной функции жилищного права и охранительных правоотношений, возникающих из договоров найма жилого помещения, так как в настоящее время юридическая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий этих договоров в основном устанавливается законом.

Динамика юридических фактов такова, что одни и те же по своему характеру действия могут быть в одних случаях правомерными, а в других расцениваются как правонарушения. Это зависит от того, в какой юридический состав включён тот или иной юридический факт, о чем подробнее будет говориться далее.

В правовой литературе выделяют юридические факты с материальноправовой и процессуальной направленностью, или факты материальноправового и процессуального воздействия[59]. При этом юридические факты процессуальной направленности подразделяются на процессуальные действия участников судопроизводства, события и внепроцессуальные факты, порождаю- щие заинтересованность лица в судебной защите . Несомненно, такая градация юридических фактов полностью применима к жилищным правоотношениям, поскольку практически все жилищные споры в настоящее время разрешаются судом. Однако вряд ли можно найти какую-либо специфику процессуальных фактов именно в жилищных правоотношениях, поэтому они не будут предметом исследования в настоящей работе.

По доказательственному значению юридические факты принято классифицировать на факты, достоверность которых устанавливается только после их доказывания, общеизвестные факты, не подлежащие доказыванию, поскольку они известны широкому кругу лиц, в том числе лицам, применяющим нормы права, факты-презумпции, юридические фикции, преюдициально установленные юридические факты[60]. О последних, как отмечают указанные авторы, можно сказать, что они могут быть зафиксированы не обязательно судом, но и иным компетентным органом. В таком случае вторично эти факты не подлежат доказыванию, поскольку фиксация этого факта соответствующим компетентным органом предполагает, что соответствующие обстоятельства проверены. Поэтому другим органом он применяется уже без проверки. Однако по смыслу статьи 61 действующего ГПК РФ о преюдиции можно говорить лишь применительно к ранее вынесенному судебному акту, если к моменту рассмотрения дела, в котором он фигурирует, он не отменен. В данном случае суд не проверяет законности вынесенного ранее судебного акта. Например, при выселении лица, лишённого родительских прав, суд не проверяет, законно ли само решение о лишении ответчика родительских прав.

Что касается фактов, зафиксированных другими органами, то суд в том же или другом деле вправе, а в некоторых случаях - обязан проверить законность самого этого решения и правомочность его вынесения соответствующим органом, так как незаконные решения, в том числе решения, вынесенные органом, в компетенцию которого не входит фиксация данного факта, не создаёт преюди-

•у

ции . Однако суд не всегда может проверить в том же процессе законность и обоснованность решения, вынесенного иным органом. В таком случае возникает вопрос, может ли суд отказать в удовлетворении иска или жалобы, если к моменту вынесения решения акт органа исполнительной власти или иного органа, организации или должностного лица, управомоченного его принимать, ранее не обжаловался и не отменён? Такой вопрос возник по конкретному делу.

как инвалид 2-й группы был поставлен на учёт по месту работы для предоставления жилого помещения в порядке социального найма в доме, построенном на средства, переданные работодателю в связи с приватизацией. Через 5 лет после постановки на учёт группа инвалидности была снята, в связи с чем 3. был исключён из числа лиц, имеющих право на первоочередное обеспечение жилым помещением. 3. обжаловал решение администрации и профсоюзного комитета о снятии его с учёта. Судья отказал в принятии жалобы на том основании, что ранее не было обжаловано решение учреждения медико-социальной экспертизы о снятии группы инвалидности. По частной жалобе 3. его жалоба была направлена в суд для рассмотрения по существу. Суд по тем же основаниям отказал в её удовлетворении[61].

Решение суда представляется достаточно спорным. Если к моменту рассмотрения жалобы о снятии с учёта не истекли сроки для подачи жалобы на решение учреждения МСЭК, представляется, что суд должен был бы разъяснить 3. его право на обжалование этого решения и приостановить производство по делу до рассмотрения вопроса о признании его инвалидом (часть 1 статьи 12, абзац пятый статьи 215 ГПК РФ).

Наконец, в зависимости от юридических последствий, которые закон связывает с действием того или иного юридического факта, т.е. по характеру влияния юридических фактов на правоотношения, традиционно юридические факты принято делить на правопорождающие[62], правоизменяющие и правопрекращающие. Разумеется, из юридических фактов возникают, изменяются или прекращаются не только права, но и корреспондирующие им обязанности другого субъекта правоотношения, так как факты влияют на правоотношения в целом.

В правовой литературе нет единства по вопросу о наличии иных юридических фактов, таких, как правопрепятствующие и правовосстанавливающие. Так,

О.А. Красавчиков не признаёт их существования, полагая, что они являются либо правопорождающими либо правопрекращающими и не играют в классификации юридических фактов самостоятельной роли[63]. Следует согласиться с теми, кто признаёт за этими юридическими фактами самостоятельное значение[64]. Как отмечается в правовой литературе, в отличие от правопрекращающих фактов, которые воздействуют на уже возникшее правоотношение и прекращают его только на будущее время, правопрепятствующие факты не дают ему возникнуть, хотя предусмотренные законом правообразующие факты существуют[65]. Что касается правовосстанавливающих фактов, то В.А. Рясенцев по этому поводу отмечал, что «существуют факты, с которыми закон связывает восстановление прав и обязанностей, утраченных участниками правоотношения»[66].

В жилищном праве также наблюдается действие указанных юридических фактов; во всяком случае, легко можно обнаружить в гипотезах правовых норм правопрепятствующие факты. Представляется, что ими является проживание лица в другом населённом пункте, что при наличии правопорождающих фактов, таких, как принадлежность к числу малоимущих или иных социально опекаемых граждан и нуждаемости в улучшении жилищных условий препятствует реализации права встать на учёт для получения жилого помещения. Ещё более наглядно о наличии правопрепятствующего факта можно судить из анализа ст. 73 ЖК, в соответствии с которой не допускается обмен жилых помещений, являющихся служебными либо находящихся в общежитии, подлежащих сносу или переоборудованию в нежилое помещение и т.п. Правопрепятствующим фактом является проживание в данном населённом пункте менее установленных законами субъектов РФ на основании ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» сроков (так называемый «ценз оседлости»). В г. Москве такой срок равен 10 годам, в большинстве субъектов РФ - 5 годам.

В этой связи интересно отметить, что Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, рассматривая кассационный протест прокурора г. Москвы на решение Московского городского суда от 20 июня 2001 г., которым были признаны соответствующими федеральному законодательству нормы Положения о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве[67], устанавливающие указанный ценз, пришла к выводу, что данные нормы являются незаконными. При этом Судебная коллегия исходила из того, что в силу ч. 3 ст. 55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. При этом федеральное законодательство, в том числе ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений, не содержат такого основания ограничения права граждан на получение жилого помещения, как проживание в каком-либо населенном пункте менее установленных сроков[68]. С выводами Судебной коллегии не согласился Президиум Верховного Суда, по мнению которого по смыслу ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» в силу природы совместного ведения РФ и ее субъектов г. Москва как субъект РФ в отсутствие федерального закона был вправе принять собственные правовые акты по вопросу об установлении срока проживания в населенном пункте для признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий[69].

Представляется, однако, что более правильными в данном деле были выводы Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ. Ведь осуществляя собственное правовое регулирование по предметам совместного ведения, субъекты РФ не вправе выходить за пределы предоставленных им полномочий и, тем более, нарушать положения Конституции РФ, например, положения ее ч. 3 ст. 55. Тем не менее, выводы Президиума Верховного Суда были в данном деле окончательными, и аналогичные нормы закреплены в г. Мо-

2

скве уже на законодательном уровне .

Весьма распространённым в жилищном праве является такой своеобразный правопрепятствующий факт, как отсутствие письменного согласия указанных в законе лиц на совершение кем-либо из участников жилищных правоотношений ряда сделок с жилым помещением и иных правомерных действий. Как известно, наниматель вправе вселить в нанятое им помещение по договору социального найма иных лиц лишь с письменного согласия всех проживающих с ним совместно совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих. Такое согласие требуется также для совершения нанимателем либо кем-то из членов его семьи обмена жилого помещения, в том числе приходящейся на него доли в этом помещении, на сдачу жилого помещения в поднаём, на вселение временных жильцов, на предоставление квартиры меньшего размера и т.п. Кроме того, в некоторых из указанных случаев требуется также согласие наймодателя. Отсутствие такого согласия может выражаться не активными действиями, в частности, прямым отказом дать такое согласие или возражением против совершения другим лицом соответствующих действий, но и пассивным поведением, т.е. бездействием, неподписанием заявления об обмене жилого помещения и т.п. Достаточно интересным является вопрос о юридической природе такого согласия, ранее не разрабатывавшийся в правовой литературе. Представляется, что такое согласие является по своему характеру односторонней сделкой, т.е. юридическим актом, направленным на установление, изменение или прекращение жилищных прав и обязанностей как для самого лица, дающего такое согласие, так и для других лиц[70]. Отсутствие такого согласия делает невозможным реализацию нанимателем соответствующих прав, установленных жилищным законодательством. Принципиально наличие такого правопрепятствующего факта оправдано необходимостью защиты жилищных прав других лиц, так как нередко бывает трудно или даже невозможно осуществить собственное право и не ущемить при этом аналогичных прав других субъектов. В подобных случаях законодатель как бы стоит перед выбором: защищать ли интересы лица, желающего совершить определённое действие, на совершение которого требуется согласие других лиц, либо лица, не желающего, чтобы такое действие было совершено. Вопрос о том, чьи интересы заслуживают предпочтения, решается в процессе разрешения спора, так как отказ в даче согласия на совершение указанных действий может быть оспорен в судебном порядке. Однако и сам законодатель должен взвешенно подходить к вопросу об установлении правопрепятствующих фактов такого рода. В частности,, представляется неоправданным установление в законе (п. 2 ст. 69 ЖК) согласия наймодателя на обмен жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Это было вполне логичным, когда считался недопустимым обмен жилых помещений, хотя бы одно из которых находилось в доме, принадлежащем предприятию, учреждению или организации, пользующимся правом выселения лиц, прекративших с ним трудовые отношения. В настоящее время п. 1 ст. 69 ЖК утратил силу. Возникает вопрос, какие интересы наймодателя

могут оказаться более предпочтительными по сравнению с интересами нанимателя, пожелавшего реализовать своё право на обмен жилого помещения? Иными словами, по каким основаниям суд может отказать нанимателю в таком обмене при отсутствии согласия наймодателя, чтобы решение суда было законным и обоснованным? Реально существует три таких основания: 1) к нанимателю и членам его семьи наймодателем может быть предъявлен иск об изменении или расторжении договора найма жилого помещения; 2) дом, в котором находится жилое помещение, в отношении которого возникает спор, подлежит сносу или переоборудованию в нежилое помещение; 3) в результате обмена лицо может стать нуждающимся в улучшении жилищных условий и может требовать постановки на учёт для предоставления жилого помещения.

Однако, во-первых, все эти основания недопустимости обмена перечислены в ст. 73 ЖК, а потому представляется излишней норма, установленная п. 2 ст. 69 ЖК. Во-вторых, недопустимо запрещать обмен, ухудшающий жилищные условия обменивающегося лица. Последствия такого обмена должны наступать лишь после того, как лицо предъявит требование о постановке его на учёт для улучшения жилищных условий. Ведь вполне возможно, что таких требований он вообще не предъявит, поэтому такая превентивная мера «на всякий случай» представляется необоснованной и ограничивающей жилищные права граждан. Поэтому вряд ли можно безоговорочно согласиться с авторами комментария жилищного законодательства, которые утверждают, что государственные или муниципальные предприятия и учреждения во всех случаях должны участвовать в обмене1. Права на участие в обмене у них точно такие же, как и у государства и муниципальных образований как владельцев жилищных фондов социального использования. Таким образом, при отборе юридических фактов, которые при определённых условиях могут оказаться правопрепятствующими фактами, ограничивающими право граждан РФ на жилище, законодатель должен проявлять максимальную осторожность.

В жилищном законодательстве закреплено ряд жизненных обстоятельств, которые, с одной стороны, оказывают несомненное влияние на развитие правоотношений, с другой стороны, не вписываются в общепринятую в науке классификацию юридических фактов по характеру их влияния на правоотношения. Эти юридические факты можно назвать своеобразными «фактами- консервантами», поскольку они являются условиями сохранения права на жилое помещение. Речь идёт о перечисленных в ч. 2 ст. 60 ЖК основаниях сохранения права на жилое помещение за временно отсутствующими гражданами. Они не являются правопрепятствующими фактами, поскольку препятствуют не возникновению права, а его прекращению. Возникает вопрос, насколько оправдана позиция Конституционного Суда, оставившего в неприкосновенности 7 пунктов ч. 2 ст. 60 ЖК, в то время как не только специальная норма, содержащаяся в п. 8 ч. 2, но и ч. 1 этой статьи, устанавливающая общие правила об утрате права на жилое помещение в случае временного отсутствия, признана не соответствующей ст. ст. 18, 19, 27, 40 и 55 Конституции РФ? Не лучше ли было признать неконституционной всю ст. 60 ЖК без всяких исключений?

Позиция Конституционного Суда по этому вопросу представляется вполне продуманной. Дело в том, что отсутствие граждан в связи с обстоятельствами, указанными в п.п. 1 -7 ч. 2 ст. 60 ЖК, как правило, связано с выездом в другую местность или переменой места пребывания гражданина. Если в жилом помещении не остались проживать члены семьи нанимателя, наймодатель исходит из презумпции постоянного характера отсутствия гражданина в данном жилом помещении, а потому вправе ставить в судебном порядке вопрос о расторжении с ним договора найма жилого помещения по ст. 89 ЖК. Содержащееся в ст. 61 ЖК положение о том, что лицо признаётся утратившим право на жилое помещение лишь в судебном порядке, полностью согласуется с положением, установленным ст. 451 ГК о том, что если между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении гражданско-правового договора, он расторгается в судебном порядке по основаниям, установленным ст. 452 ГК. При отсутствии не только оснований, предусмотренных п.п. 1 - 7 ч. 2 ст. 60 ЖК, но, как представляется, также иных доказательств временного характера отсутствия нанимателя в данном жилом помещении, действует презумпция постоянного отсутствия в жилом помещении. В данном случае, разумеется, с известной долей условности, можно говорить о существенном нарушении нанимателем условий договора найма жилого помещения, а именно, об использовании жилого помещения не по назначению, т.е. не для личного проживания. Однако эта презумпция, как и всякая другая, опровержима, поэтому суд может признать временным отсутствие в жилом помещении нанимателя и при отсутствии указанных оснований, например, при наличии доказательств того, что лицо, проживая в другом населённом пункте, заключило срочный трудовой договор с намерением после окончания срока его действия вернуться на постоянное место жительства. Таким доказательством может быть, в частности, уведомление об этом нанимателя при условии исполнения всех обязанностей по договору в период отсутствия. Таким образом, в процессе рассмотрения спора о признании лица утратившим права на жилое помещение, возникает своеобразная конкуренция двух презумпций: презумпции временного и постоянного характера отсутствия. Ссылка ответчика на основания, указанные в ч. 2 ст. 60 ЖК, освобождает его от доказывания временного характера отсутствия в жилом помещении. Ссылка его на иные доказательства - это лишь способ опровержения иной презумпции: презумпции постоянного характера отсутствия. В этом случае обе стороны не освобождаются от доказывания.

Спор об утрате права на жилое помещение может возникнуть не только между наймодателем и нанимателем жилого помещения, но и между нанимателем, собственником жилого помещения либо членом жилищного или жилищностроительного кооператива, с одной стороны, и членами его семьи - с другой. Разумеется, сам собственник или член кооператива никогда не может быть признан утратившим право на жилое помещение. Однако первичные владельцы и пользователи жилого помещения (так условно можно назвать нанимателя, собственника и члена кооператива) могут быть заинтересованы в утрате отдельными членами семьи права на жилое помещение. Особенно объясним такой интерес у нанимателя, так как он несёт солидарную ответственность по договору найма жилого помещения, в том числе и за тех лиц, которые давно уже в нём не проживают и ничего не вносят в общесемейный бюджет, не несут расходов по поддержанию жилого помещения в надлежащем состоянии, по оплате жилья и коммунальных услуг. Юридическая природа интереса нанимателя в признании члена семьи утратившим право на жилое помещение, заключается в том, что если эти отношения возникли на основе договора социального найма, в котором права и обязанности нанимателя и членов его семьи в силу закона являются равными, то, ставя вопрос об утрате права на жилое помещение кого- либо из членов семьи, наниматель тем самым по существу требует перевода на него и на оставшихся совершеннолетних членов семьи всех прав и обязанностей нанимателя, предоставленных законом отсутствующему гражданину.

В связи со сказанным возникает вопрос о целесообразности дальнейшего сохранения института бронирования жилого помещения. Этот институт в настоящее время представляется устаревшим по следующим соображениям. Во- первых, для наймодателя вполне достаточным доказательством временного отсутствия лица в жилом помещении является копия срочного трудового договора о работе не только на Крайнем Севере или за границей, что в настоящее время является основанием для бронирования жилого помещения и выдачи на него охранного свидетельства, но и в любом другом месте. Что касается обязанностей по оплате жилья и коммунальных услуг и по поддержанию жилого помещения в надлежащем состоянии, то такая обязанность в соответствии со ст. 66 ЖК возлагается на всех временно отсутствующих лиц, в том числе на лиц, забронировавших жилое помещение.

Как и любой другой наниматель, лицо, имеющее охранное свидетельство, может сдать помещение в поднаём, вселить в него других лиц, как членов семьи, так временных жильцов. Тот факт, что наймодатель получил от нанимателя доказательства временного характера отсутствия в жилом помещении и готовности нести все обязанности по договору найма, вовсе не обязательно подтверждать охранным свидетельством; достаточно иметь от наймодателя уведомление о вручении ему соответствующих письменных доказательств заказным письмом или иным способом.

Во-вторых, поскольку ранее жилищная проблема решалась только путём предоставления жилого помещения в домах государственного или общественного фонда, государство и общество были заинтересованы в том, чтобы жилые помещения не пустовали длительное время, если обладатель брони сам не распорядится им. Владелец жилого фонда, которому принадлежало забронированное жилое помещение, мог заселить его по своему усмотрению, предупредив об этом не только обладателя брони, но и вселяемого в помещение гражданина. После окончания срока действия охранного свидетельства лицо, вселённое в забронированное жилое помещение, подлежало выселению без предоставления другого жилого помещения.

В настоящее время наниматель нередко предпочитает вообще никого не вселять в жилое помещение, оснастив его охранной сигнализацией или иным путём обеспечив сохранность находящегося в нём имущества. Ордер, являющийся основанием для заключения договор социального найма жилого помещения и для вселения в него, выдаётся лишь на свободное жилое помещение, причём оно должно быть свободно не только фактически, но и юридически. Нет никакого смысла в настоящее время предоставлять забронированное жилое помещение малоимущим или иным указанным в законе гражданам, которые могут быть нанимателями по договору социального найма, так как после окончания срока действия охранного свидетельства придётся предоставлять им другое жилое помещение, ибо выселение их без его предоставления из забронированного помещения невозможно, да и сами они в большинстве случаев откажутся от временного помещения.

В науке практически общепризнанным считается мнение, что основанием возникновения, изменения и прекращения большинства правоотношений являются не единичные юридические факты, а так называемые фактические составы, в которые входят в различной комбинации как действия, так и события, являющиеся в данном случае элементами фактического состава[71]. Отмечается также, что указанные элементы должны в своей совокупности составлять определенную систему[72], элементы которой «связаны в пространстве и во времени,

‘У

взаимообусловлены» .

В литературе предпринимались попытки доказать неприемлемость употребления термина фактический состав, поскольку «когда говорят, что факт юридический, а состав - фактический, то создается неправильное представление, якобы значение имеет только отдельный юридический факт, а совокупность юридически безразлична, она носит фактический характер»[73]. Иными словами термин «фактический состав» ставился под сомнение из-за того, что «под фактическим обычно понимается то, что не имеет значение для права»[74]. В этой связи предлагалось заменить указанный термин термином «юридический состав». Однако, поскольку фактические составы изначально являются одной из разновидностей юридических фактов, то опасность смешения их с фактами действительности, не имеющими юридического значения, на наш взгляд, явно преувеличивалась. Поэтому наукой не было воспринято такое предложение и в настоящее время в большинстве случаев употребляется термин «фактический состав».

Фактические составы необходимо отличать от сложных юридических фактов. Представляется, что одним из самых распространенных сложных юридических фактов в жилищном праве является факт места жительства. С одной стороны, в соответствии со статьей 20 ГК, местом жительства гражданина признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Отсюда, факт места жительства следует отнести к социально-демографическим состояниям (в терминологии О.А. Красавчикова)[75]. С другой стороны, определение конкретного места жительства гражданина напрямую связано с регистрацией по месту жительства, так как в соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пре- бывания и жительства в пределах Российской Федерации» граждане РФ обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ. Порядок регистрации определяется на сегодняшний день Правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года №713 (с последующими изменениями и дополнениями)[76]. Завершающим актом регистрации является соответствующая отметка в паспорте гражданина о регистрации по месту жительства (месту пребывания), либо свидетельство о регистрации по месту жительства (по месту пребывания), то есть правоприменительный акт регистрирующего органа.

Несмотря на то, что регистрация по месту жительства (пребывания) или отсутствие таковой, в соответствии с ч. 2 ст. 3 указанного Закона не может быть условием реализации каких-либо прав или свобод, что нашло свое отражение в руководящих разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ[77], в то же время в большинстве случаев под фактом места жительства понимается именно наличие регистрации по месту жительства, то есть наличие в паспорте гражданина соответствующей отметки или свидетельства о регистрации, что имело место при установлении факта вселения в жилое помещение до признания несоответствующими Конституции РФ положения ст. 54 ЖК, в том смысле, который придала им правоприменительная практика[78].

Однако, при сохранении акта регистрирующего органа о произведенной регистрации (в виде отметки в паспорте гражданина или в виде выдачи свидетельства о регистрации), факт места жительства будет восприниматься правоприменительными органами именно как сложный юридический факт, для установления которого недостаточно одного лишь проживания в определенном жилом помещении, а необходим также и акт регистрирующего органа. Таким образом, несмотря на то, что прописка по месту жительства заменена регистрацией по месту жительства, на практике, как отмечается в литературе, «существен-

л

ных изменений в получении "вида на жительство" не произошло» . Данный вывод подтверждается также и конкретными ситуациями, когда в гипотезе правовой нормы формулируются юридический факт места жительства. В этих случаях, правоприменительные органы связывают факт места жительства именно с наличием регистрации по определенному адресу[79].

Представляется, однако, что до тех пор, пока регистрация гражданина будет подтверждаться каким-либо актом регистрирующего органа (будь то отметка в паспорте или свидетельство о регистрации), то факт места жительства будет по-прежнему восприниматься и на уровне подзаконного нормотворчества, и на правоприменительном уровне именно в качестве сложного юридического факта. Иными словами, приоритет в доказательстве факта места жительства всегда будет отдаваться именно акту регистрирующего органа, а не каким-либо иным доказательствам, и, следовательно, права граждан, осуществляемые по определенному месту жительства, всегда будут ставиться в зависимость от наличия (отсутствия) регистрации по месту жительства.

Единственным выходом из сложившейся ситуации является упразднение акта регистрирующего органа. Как указывал В.Б. Исаков, «некоторые сложные юридические факты связаны с недостаточной дифференцированностью правового регулирования. В принципе они, могли бы быть заменены более простыми и конкретными юридическими фактами»[80]. Иными словами, когда закон связывает осуществление определенных прав или исполнение обязанностей .граждан определенным местом жительства (избирательное право, право на судебную защиту, право на социальное обеспечение, обязанность по уплате налогов и сборов), то место жительства гражданина должно указываться им самим. В том случае если у правоприменительного органа возникают сомнения в достоверности сведений о месте жительства, предоставленных гражданином, то правоприменительный орган может запросить дополнительную информацию у органов регистрационного учета. Только подобный механизм позволит избежать отождествления факта места жительства с регистрацией по месту жительства, и, следовательно, ограничения прав гражданина условием его регистрации по определенному месту жительства.

В правовой литературе предлагались различные критерии классификации фактических составов.

Так, из всего множества фактических составов предлагалось выделять альтернативные фактические составы, то есть различные по своим элементам и со

держанию фактические составы, которые влекут наступление одних и тех предусмотренных законом последствий[81]. Так, например, различные по своему содержанию фактические составы, такие как систематическая порча и разрушение жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей, невозможность совместного проживания и безрезультатность мер общественного воздействия, лишение родительских прав и невозможность совместного проживания с детьми, а также решение суда о выселении, влекут одни и те же правовые последствия - прекращение правоотношения найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 98 ЖК, ст. 687 ГК).

Предлагалось также выделять определенные и бланкетные фактические составы, то есть такие фактические составы, элементы которых конкретно определены гипотезой правовой нормы, а также такие фактические составы, отдельные элементы которых конкретно не определены, а «получили лишь типи- ческое (родовое) определение» . Так, например, в соответствии со ст. 41 ЖК при предоставлении жилого помещения должны учитываться состав семьи, возраст членов семьи, состояние здоровья, а также другие заслуживающие внимание обстоятельства. Как видим, последний элемент данного фактического состава, в отличие первых трех, получил лишь родовое определение.

Недостатки предложенных классификаций заключаются в том, что и альтернативными, и абсолютно-определенными, и бланкетными могут быть не только фактические составы, но и единичные юридические факты. В этой связи предлагаемые классификации способствуют лишь построению определенной системы изучаемого объекта, однако не позволяют раскрыть подлинную его сущность.

Предлагалось также разграничивать фактические составы на завершенные (в которых закончен процесс накопления всех их элементов) и незавершенные (в которых процесс накопления их элементов не закончен)[82]. Иными словами суть данной классификации сводится к установлению наличия явления либо его отсутствия. Поэтому данная классификация также не может быть принята во внимание, поскольку ею охватывается не только классифицируемое явление.

Представляет также интерес деление фактических составов на простые и сложные[83]. Так, в качестве сложных фактических составов О.А.Красавчиков предлагал рассматривать те фактические составы, одним из элементов которых является само правоотношение. Например, по мнению автора, отношения поднайма жилого помещения возникают из сложного фактического состава, одним из элементов которого является правоотношение по договору найма жилого помещения, а вторым - договор поднайма[84]. При этом «распад сложного юридического состава, при определенных к тому условиях приводит к упразднению подчиненных правоотношений»[85]. В рассмотренном примере, на наш взгляд, существует юридическое условие (договор найма), а также возникающее на основе этого условия другое правоотношения (договор поднайма). При этом основанием возникновения другого правоотношения является не фактический состав, а простой юридический факт (договор поднайма жилого помещения), а условием возникновения является наличие договора найма. В то же время, существуют и такие правоотношения, предпосылкой существования которых действительно может являться другое правоотношение. Так, например, в соответствии со ст. ст. 101 и 109 ЖК возникновение права пользования служебным жилым помещением или общежитием обусловлено наличием трудового или иного правоотношения. С прекращением этого правоотношения за исключением определенных случаев прекращается и право пользования служебным жилым помещением или общежитием (ст. ст. 107 и 110 ЖК). Однако, следует учитывать, что в фактический состав, необходимый для возникновения и существования жилищного правоотношения в данном случае входит не само трудовое или иное правоотношение, а лишь факт его существования либо отсутствия[86].

В общей теории права также было замечено, что элементы некоторых фактических составов могут возникать в любой последовательности, тогда как возникновение элементов других фактических составов подчинено строго определенному алгоритму. В этой связи предлагалось выделять фактические составы с последовательным накоплением их элементов, с независимым накоплением элементов либо составы, построенные с использованием различных структурных принципов. При этом наличие или отсутствие определенного алгоритма возникновения фактических составов объяснялось наличием определенной юридической логики построения их структуры[87].

Так, например, фактический состав, формирующий правоотношение по договору социального найма, накапливается в следующем порядке: заявление о постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, признание гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий, решение о постановке гражданина на учет, решение о предоставлении жилого помещения, выдача ордера на жилое помещение, вселение и заключение договора социального найма жилого помещения. При этом совершение каждого из указанных действий влечет возникновение какого-либо субъективного права у гражданина: право требовать постановки на учет, права состоять на учете (включая право продвижения его в списке очередников), права требовать принятия решения о предоставлении жилого помещения при наступлении соответствующих обстоятельств и выдачи ордера, права требовать вселения в жилое помещения и заключения договора социального найма жилого помещения. Отсюда можно сделать вывод о том, что определенный алгоритм развития фактических составов присутствует в тех из них, элементы которых являются в то же время основанием возникновения субъективных прав, являющихся условием движения данного состава.

Несмотря на отмеченные недостатки все предложенные классификации так или иначе являются конструктивными. Помимо того, традиционной является классификация фактических составов, так же как и единичных фактов в зависимости от характера их влияния на правоотношения. Соответственно различаются правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие фактические составы.

В то же время, зачастую весьма затруднительно отграничить правообразующие фактические составы от правоизменяющих, а правоизменяющие от правопрекращающих. Объясняется это тем, что в науке отсутствует общепринятая позиция по вопросу о разграничении стадий существования правоотношения. При этом необходимо отметить, что разграничение случаев изменения правоотношения от его прекращения и возникновения нового - это «отнюдь ненадуманная проблема», поскольку «изменение правоотношения и возникновение правоотношения вновь имеет различные юридические последствия»[88]. Тем не менее, несмотря на известную степень условности, мы считаем возможным выделить в механизме правового регулирования жилищных правоотношений типичные правообразующие, правоизменияющие и правопрекращающие составы. К правоообразующим относятся, в частности, возникновение права на жилое помещение по договору социального найма, по договору поднайма (вторичный или производный правообразующий состав) и др. Правоизменяющими составами являются раздел жилого помещения, его объединение, переустройство и перепланировка (в тех случаях, когда она не заканчивается предоставлением другого жилого помещения), занятие освободившегося жилого помещения. Прямо к правоизменяющим составам законодатель относит переселение на время капитального ремонта, замену нанимателя жилого помещения. К числу правопрекращающих составов несомненно относится расторжение договора найма жилого помещения как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя (выселение). Гораздо сложнее определить правовую природу фактического состава при обмене жилой площади. По этому вопросу в правовой литературе существуют различные мнения[89]. Нам представляется, что обмен жилыми помещениями прекращает прежние правоотношения и порождает новые. Как справедливо отмечает В.В. Чубаров, после обмена жилых помещений имеет место не учинение переуступочной надписи в прежнем договоре найма, а заключение нового договора[90]. Поэтому полагаем, что обмен жилых помещений не должен определяться как взаимная передача прав и обязанностей (ст. 67 ЖК). Это передача конкретных жилых помещений с обязанностью каждой стороны освободить прежние.

ВЫВОДЫ

Анализ конкретных норм жилищного законодательства показывает, что практически все виды юридических фактов, за редким исключением, которые принято особо выделять в юридической науке, имеются и в жилищном праве. К сожалению, в действующем жилищном законодательстве отсутствует общая норма, подобная ст. 8 ГК РФ, которая бы предусматривала хотя бы примерный перечень оснований возникновения жилищных прав и обязанностей. Однако имеется попытка устранить этот пробел, что заслуживает всяческого одобрения (ст. 11 проекта ЖК РФ).

Наряду с единичными юридическими фактами в механизме правового регулирования жилищных отношений широко используются фактические составы. Наиболее конструктивной применительно к этим отношениям является их классификация по характеру вызываемых ими юридических последствий на правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие, что необходимо учитывать в законодательстве при выработке легальных определений в соответствующих его институтах. Предлагается уточнить определение обмена жилых помещений, изменив редакцию статьи 67 ЖК.