УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ - ОБЯЗАННОСТЬ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством собственники имущества не только несут бремя его содержания, но также обязаны управлять своим имуществом. Эта обязанность - прямое следствие права собственности.

Управление многоквартирным домом включает в себя:

сбор информации о текущем состоянии общего имущества;

определение целей управления многоквартирным домом;

планирование мер по достижению целей (разработка плана управления как стратегии достижения целей);

постановку задач на определенные периоды (разработка текущих и перспективных планов);

организацию комплекса действий (работ, мероприятий) по реализации текущих и перспективных планов;

обеспечение финансирования реализации планов;

координацию и стимулирование деятельности исполнителей для достижения наилучшего результата;

контроль достижения планируемых результатов;

анализ и корректирование планов (а в отдельных случаях и целей управления).

В чем же именно заключается управление многоквартирным домом собственниками помещений? Все ли управленческие действия из вышеперечисленных они должны осуществлять сами? Жилищный кодекс определил, что исполнение обязанностей собственников по управлению заключаются в принятии ими совместно на общем собрании ряда решений, связанных с общим имуществом. Именно поэтому общее собрание собственников помещений получило статус органа управления многоквартирным домом (часть 1 статьи 44 Жилищного кодекса). Собственники помещений для исполнения своей обязанности управлять общим имуществом в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание (часть 1 статьи 45 Жилищного кодекса).

26

Какие решения собственники должны принимать на общем собрании, тем самым управляя общим имуществом? Жилищный кодекс определил ряд вопросов, решения по которым относятся к компетенции общего собрания собственников помещений:

о пользовании общим имуществом (о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им);

об изменении состава или состояния общего имущества (о реконструкции многоквартирного дом, в том числе с его расширением или надстройкой, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества);

об установлении размера платы на содержание общего имущества (определяет объем общих расходов и финансовое бремя каждого собственника);

о выборе способа управления (кто будет осуществлять управленческие функции).

К этому перечню необходимо добавить также принятие решения о целях управления многоквартирным домом, поскольку никто кроме собственников не вправе установить цели управления их имуществом (каким собственники хотят видеть свой дом, какой уровень безопасности и комфорта они хотят иметь).

Еще раз подчеркнем, что решения по выше перечисленным основным вопросам, связанным с общим имуществом в многоквартирном доме, никто не вправе принимать, кроме собственников помещений на общем собрании, за исключением установленных законодательством случаев (часть 4 статьи 161 и часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса), когда собственники помещений не исполнили своих обязанностей и не выбрали способ управления многоквартирным домом (или не реализовали выбранный способ), или не приняли решение об установлении размера платы «за содержание и ремонт жилого помещения» (то есть за содержание общего имущества в многоквартирном доме). В этих двух случаях за собственников помещений обязан действовать орган местного самоуправления.

Если оставить в стороне указанные исключения, то установленное законодательством обязательное участие собственников помещений в управлении многоквартирным домом (в комплексе действий: подготовка решений, принятие решений, организация исполнения решений и контроль исполнения принятых решений) может быть ограничено только принятием решений и контролем их исполнения. Остальные действия по управлению многоквартирным домом могут исполнять как собственники, так и другие лица, выбранные собственниками помещений (правление товарищества собственников жилья, управляющий, управляющая организация). Фактически, то что Жилищный кодекс определяет как «способы управления многоквартирным домом» является способами исполнения решений, принятых общим собранием собственников помещений как органом управления многоквартирным домом.

Соответственно, управление многоквартирным домом можно рассматривать как двухуровневую систему:

Первый (высший) уровень управления - принятие совместных решений собственниками помещений на общем собрании (и контроль их исполнения через рассмотрение и утверждение отчетов об управлении).

Второй уровень управления - осуществление управленческих функций по организации исполнения решений общего собрания (и подготовка решений для их принятия общим собранием) собственниками помещений, правлением ТСЖ, управляющим или управляющей организацией в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом.

Двухуровневая система управления дополняется различными способами выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества (Рис. 3).

И для первого и для второго уровня управления важно, насколько грамотно осуществляются управленческие функции. Но действия собственников помещений на первом уровне управления - это всегда «самодеятельность», действия, к которым не могут предъявляться требования, связанные с профессиональной подготовкой тех, кто их осуществляет.

Обслуживание              Управление как деятель-

общего ность по исполнению Управление как принятие Объекты управления имущрства решений собственников общих решений  :

Рис. 3. Способы управления и обслуживания многоквартирного дома

А

Действия на втором уровне управления практически всегда оплачиваемые (вознаграждение председателю и членам правления ТСЖ, плата управляющему или управляющей организации по договору), к исполнителям которых можно и нужно предъявлять требования о профессиональной подготовке. Профессионализм исполнителей второго уровня управления значительно влияет на грамотность решений, принимаемых собственниками помещений. Важно только, чтобы исполнители управленческих функций не подменяли собой собственников помещений, понимали свою роль и не принимали решения за собственников общего имущества в многоквартирном доме.

В то же время, собственники помещений, принимая решение о способе управления и конкретном исполнителе управленческих функций, должны взвесить, будет ли их выбор обеспечивать профессиональное (в значении - грамотное, квалифицированное) исполнение многочисленных функций управления многоквартирным домом.