УЧАСТИЕ СОБСТВЕННИКОВ В ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Предназначение товарищества собственников жилья - совместное управление общим имуществом, удовлетворение нужд собственников в содержании дома и коммунальных услугах. Товарищество осуществляет деятельность в соответствии со своим предназначением, когда:

решения, касающиеся общего имущества, принимают все собственники этого имущества или их подавляющее большинство;

у собственников есть возможность высказывать свое мнение по всем вопросам управления общим имуществом;

мнение собственников учитывается;

собственники участвуют не только в принятии решений, но и в их реализации.

Главной формой участия собственников в управлении многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники - члены товарищества принимают участие также и в общем собрании членов ТСЖ.

Каждый собственник может участвовать в общем собрании непосредственно сам, а может предоставить любому лицу доверенность на участие в общем собрании и голосование по тем или иным вопросам от своего имени. Во многих товариществах практикуется проведение общих собраний в форме заочного голосования, при котором не требуется собирать всех собственников вместе в одном помещении и в одно время. Собственники участвуют в голосовании лично, заполнения бюллетени и расписываясь.

Товарищество собственников жилья дает собственника возможность быть более активными, и участвовать не только в принятии, но и в исполнении принятых решений, участвуя в правлении ТСЖ, ревизионной комиссии, общественных комиссиях, выполняя функции старших по дому, подъезду или лестничной площадки и т.д.

Рассмотрим более подробно формы участия собственников в принятии и исполнении решений по управлению общим имуществом.

Общее собрание собственников помещений и общее собрание членов товарищества

Жилищным кодексом принятие решений по большинству вопросов, связанных с содержанием общего имущества в многоквартирном доме, отнесено к компетенции органов управления товарищества собственников жилья (например, установление размеров платежей и взносов для собственников помещений, определение сметы доходов и расходов, образование специальных фондов, в том числе фонда на восстановление и ремонт общего имущества, принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме).

Общее собрание членов товарищества собственников жилья - высший орган управления товарищества. Это установлено частью 1 статьи 145 Жилищного кодекса. Участвуя в общем собрании членов ТСЖ, собственники помещений - члены товарищества реализуют свое право участвовать в управлении общим имуществом в многоквартирном доме и принимать решения по самым важным вопросам деятельности товарищества, связанным с содержанием и использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В то же время Жилищный кодекс (ст. 44, ч. 1) установил, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее - общее собрание собственников). Поскольку общее собрание собственников объединяет всех собственников помещений, а общее собрание членов товарищества только тех собственников, которые вступили в товарищество[1], то первое по статусу выше, чем второе. Это подтверждает и положение Жилищного кодекса (ст. 141, ч. 2), в соответствии с которым общее собрание собственников обязано принять решение о ликвидации товарищества, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В то же время общее собрание членов товарищества имеет право принимать решения, касающиеся всех собственников помещений - прежде всего, относительно сметы доходов и расходов на год и размера платы за содержание общего имущества (п.п. 2. и 3 ч. 1. ст. 137 Жилищного кодекса). При этом товарищество может принимать решения об установлении разных размеров платежей для собственников - членов и нечленов товарищества - исходя из того, что они несут разные расходы на налоги и могут по-разному участвовать в административных расходах.

Если не все собственники являются членами товарищества, то они фактически могут оказаться лишены возможности влиять на определение размера платежей, поскольку не имеют права голоса на общем собрании членов товарищества собственников жилья.

Важно: подчеркнутое разделение собственников на членов и нечленов товарищества с наделением их различными правами и обязанностями - основная причина конфликтов в ТСЖ, где не все собственники вступили в товарищество.

Необходимо в равной степени вовлекать всех собственников в принятие решений, касающихся основных вопросов проживания в доме и управления общим имуществом!