1.2. Требования к застройщику
Не менее важным является и вопрос о требованиях Закона о долевом участии в строительстве к застройщику. Ведь привлекать денежные средства граждан может не всякая организация. Итак, какие требования Закон предъявляет к застройщику?
I.
В силу ст. 2 Закона о долевом участии в строительстве застройщиком может являться только юридическое лицо. Соответственно, таковым не может являться предприниматель. Иногда встречаются случаи, когда предприниматели объединяются с целью осуществления строительства (заключают договор простого товарищества). Следовательно, и в этом случае требование Закона не соблюдается, поскольку простое товарищество не является юридическим лицом.II. У застройщика должен быть в собственности или на праве аренды земельный участок, на котором осуществляется строительство (ст. 2 Закона о долевом участии в строительстве). Хотя и допускается, чтобы участок был в аренде (или субаренде), предпочтительнее и надежнее, если такой участок в собственности. Договор аренды может быть расторгнут, между застройщиком-арендатором и собственником участка может произойти конфликт, а все это может негативно отразиться на участниках долевого строительства.
Если все же строительство осуществляется на арендованном участке, необходимо обратить внимание на его категорию - это должны быть земли населенных пунктов. В договоре аренды на участок должно быть оговорено, что он предоставляется застройщику именно для строительства многоквартирного дома. Также договор должен быть зарегистрирован в управлении Росреестра.
Проверить права застройщика на земельный участок довольно легко - достаточно получить выписку из ЕГРП, сведения которого находятся в свободном доступе. Получить такие сведения можно в Росреестре.
Кроме того, участник имеет право запросить информацию о правах застройщика на земельный участок непосредственно у самого застройщика (п.
5 ч. 2 ст. 21 Закона о долевом участии в строительстве).III. Застройщик должен получить разрешение на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий право застройщику на осуществление строительства (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Важно отметить, что любое построенное без разрешения на строительство здание является самовольной постройкой и может быть снесено (ст. 222 ГК РФ).
IV. Застройщик обязан опубликовать или иным образом разместить проектную декларацию. Обращаем вниманием, что проектная документация подлежит размещению в СМИ только в том случае, если застройщик рекламирует свою деятельность с целью привлечения средств граждан. Однако и в ином случае проектная декларация должна быть у застройщика и должна предоставляться для ознакомления любому заинтересованному лицу. Как правило, застройщик размещает всю проектную документацию в сети Интернет, указывает в договоре интернет-адрес.
В соответствии со ст. 19 Закона о долевом участии в строительстве проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.
Информация о застройщике состоит из сведений о:
- фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
- государственной регистрации;
- учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
- проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
- виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию;
- финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Информация о проекте при этом содержит сведения о:
- цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации;
- разрешении на строительство;
- правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
- местоположении строящихся многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
- количестве в составе строящихся многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
- функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся объектом недвижимости является многоквартирный дом;
- составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
- предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию;
- возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
- планируемой стоимости строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
- способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
- иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.
Таким образом, если организация, с которой предполагается заключение договора долевого участия в строительстве, не обладает всеми перечисленными признаками, то она не вправе заключить договор. В случае заключения договора с застройщиком, который не отвечает требованиям Закона о долевом участии в строительстве, гражданин вправе требовать возврата денежных средств, а также процентов по двойной ставке Банка России (ч. 3 ст. 3 Закона о долевом участии в строительстве).
Как видно, проектная декларация позволяет получить все необходимые сведения как о застройщике, так и о строящемся доме. Более того, информация о застройщике позволяет достаточно точно оценить надежность организации, ведущей строительство.