ТРЕБОВАНИЯ К УПРАВЛЯЮЩИМ И УПРАВЛЯЮЩИМ ОРГАНИЗАЦИЯМ
В России в процессе перехода управления жильем на рыночные механизмы довольно активно обсуждался и продолжает обсуждаться вопрос о предъявлении к профессиональным управляющим (управляющим компаниям) специальных требований, которые бы защитили собственников жилья от некомпетентности или недобросовестности управляющих.
Это связано, прежде всего, с тем, что собственники квартир еще не научились воспринимать себя как субъектов, обладающих правами и имеющих возможность устанавливать свои условия в переговорах с управляющими организациями. Управляющие компании тоже еще не научились работать с собственниками как с клиентами, которые заказывают работы, устанавливают возможный для себя уровень цен, оценивают и оплачивают сделанную работу.В настоящее время в России специальных нормативных требований или ограничений деятельности управляющих организаций нет: их деятельность не лицензируется и не требует специального допуска, страхование ответственности и сертификация являются добровольными. Единственное исключение установлено постановлением Правительства для случаев, когда орган местного самоуправления проводит
открытый конкурс по выбору управляющей организации для управле-
1
ния многоквартирным домом : такая управляющая организация в момент конкурса не должна быть банкротом, иметь задолженностей и административных правонарушений. Кроме того, выбранная управляющая организация должна предоставить муниципалитету обеспечение исполнения своих обязательств по управлению домом - нотариально заверенную копию договора о страховании ответственности или договора о залоге депозита либо банковскую гарантию.
Установление таких мер связано с тем, что проведение открытых конкурсов муниципалитетами является временным исключением из общего правила самостоятельного выбора способа управления самими собственниками помещений и что необходимо минимизировать возможные негативные последствия выбора управляющей организации органами местного самоуправления, а не самими собственниками.
При самостоятельном выборе собственники помещений должны иметь выбор из различных претендентов на роль управляющего и возможность выбирать на основании собственных критериев самого привлекательного и надежного управляющего, имеющего положительную репутацию. Поэтому для самих управляющих организаций важно быть конкурентоспособными и иметь хорошую репутацию на рынке услуг. Управление многоквартирными домами, прежде всего, конкурентный бизнес.В большинстве стран мира не устанавливается законодательных ограничений на деятельность управляющих организаций и индивидуальных управляющих, работающих по договорам с собственниками жилья. В редких случаях от управляющих требуется лицензия: например, в ряде штатов США управляющий должен получить лицензию департамента торговли или иного уполномоченного штатом органа, если работа управляющего связана со сдачей помещений в аренду и сбором арендной платы в интересах собственника здания. Также управляющий должен иметь лицензию, если он предлагает собственнику провести реконструкцию или модернизацию здания, требующую от собственника больших денежных вложений[III]. Оба этих случая подпадают под понятие «управление финансами и инвестициями», а такая деятельность лицензируется во многих странах мира.
Работы, связанные с техническим и санитарным обслуживанием домов, с проведением ремонтных работ, обычно лицензируются в обязательном порядке, но лицензию приобретают непосредственно подрядные специалисты-ремонтники, и управляющий не несет ответственности за нарушение подрядчиками условий лицензирования.
В качестве примера, когда государство устанавливает обязательные требования к профессиональной подготовке управляющих, можно привести Венгрию. В этой стране с 1 января 2004 года с введением в действие нового закона «О товариществах собственников жилья» для управляющих кондоминиумами (многоквартирными домами) требуется специальное удостоверение на право заниматься такой деятельность, которое выдается при наличии подтверждения о соответствующей квалификации (свидетельство о профессиональном образовании).
Необходимо подчеркнуть, что новое законодательное требование к профессиональной подготовке тех, кто управляет многоквартирными домами, появилось после 15-летнего опыта деятельности товариществ и в условиях сформировавшегося рынка услуг в сфере управления недвижимостью. За это время была создана и хорошо себя зарекомендовала система обучения управляющих, поэтому новое законодательное требование не вызвало проблем у управляющих. К 1999 году в результате многолетней подготовительной работы негосударственным учебным центром «ФЮТИ-ОМЕГА» были разработаны и апробированы получившие государственную лицензию курсы обучения по следующим специальностям, которые с 1999 года вошли в общевенгерский классификатор профессий:- «управляющий кондоминиума» - соответствует критериям среднего образования;
- «управляющий недвижимостью» - соответствует критериям высшего образования.
Обучение проводят пять учебных центров по практически одинаковой цене за обучение. Оба курса обучения отвечают критериям профессиональной подготовки и сдачи экзаменов в соответствии с распоряжением Министерства внутренних дел Венгрии. В них включены лекции, консультации, решение практических задач, подготовка курсовой и дипломной работ, а также устные и письменные заключительные экзамены. По специальности «управляющий кондоминиума» слушатели проходят курс в 200 учебных часов, в том числе 8 лекционных дней, а по специальности «управляющий недвижимостью» - 500 часов, в том числе 20 лекционных дней. При этом курс «управляющий недвижимостью» включает весь учебный материал курса «управляющий кондоминиума». В соответствии с венгерской практикой, курс подготовки по специальности «управляющий кондоминиума» сосредоточен, в основном, на проблематике товариществ собственников жилья в кондоминиумах, состоящих из жилых и нежилых помещений, и связан с кругом задач представителя товарищества домовладельцев. Курс «управляющий недвижимостью», помимо проблематики кондоминиумов, включает еще и другие вопросы, связанные с управлением недвижимостью, независимо от предназначения последней и формы собственности, в которой она находится.
Особый упор делается на управление инвестиционными проектами, оценочную деятельность, расчеты по доходности от недвижимости и составление комплексного плана управления недвижимостью.В других странах нет законодательно установленного требования к профессиональному образованию управляющих. Но такие «требования» обычно есть у потребителей, хотя бы на уровне ожиданий. И управляющие организации, воспринимая этот общественный запрос, сами стараются предоставить информацию о квалификации своих специалистов. Профессиональные ассоциации, заинтересованные в повышении качества управления многоквартирными домами и стараясь помочь своим членам, создают системы обучения или повышения квалификации управляющих и их аттестации. Часто в этом участвуют ведущие ВУЗы страны. Хороший пример такого рода можно увидеть в Эстонии, в которой установлено 5 уровней профессиональной подготовки для работников, занимающихся уходом за недвижимостью.
Академическую подготовку управляющих недвижимостью осуществ - ляет Технический университет Таллинна (и филиал в Тарту).
Право на проведение обучения для повышения квалификации и подтверждение профессиональной квалификации (аттестацию) работников, занимающихся управлением и обслуживанием недвижимости, имеет Эстонский Союз управляющих и обслуживающих недвижимость (EKHHL). Дополнительное обучение проводится на основе стандарта «Мероприятия по уходу за недвижимостью», разработанного EKHHL совместно с Таллиннским Техническим университетом. Продолжительность курса повышения квалификации зависит от подтверждаемого профессионального уровня специалиста:
| Профессиональный уровень | Квалификация | Продолжительность курса повышения квалификации |
| 5 профессиональный уровень | Старший управляющий недвижимостью Управляющий обслуживанием | 120 часов 100 часов |
| 4 профессиональный уровень | Управляющий недвижимостью Мастер по обслуживанию | 64 часа |
| 3 профессиональный уровень | Младший управляющий недвижимостью | 45 часов |
| 2 профессиональный уровень | Ассистент администратора | 35 часов |
| 1 профессиональный уровень | Рабочий | 15 часов |
К концу 2008 года Союзом управляющих и обслуживающих недвижимость выдано 565 государственных свидетельств профессиональной квалификации работникам по уходу за недвижимостью.
Таким образом, как правило, не государство, а сам рынок формирует требования к управляющим компаниям, невыполнение которых делает компанию неконкурентоспособной. Прежде всего, это относится к страхованию управляющей организацией / управляющим своей гражданской и материальной ответственности, возникающей, если неправильные действия управляющего привели к нанесению ущерба клиенту-собственнику. Страхование ответственности управляющих развито в большинстве стран Европы и Америки.
Кроме того, конкурентоспособность управляющей организации повышает наличие сертификатов, подтверждающих ее профессионализм, опыт и финансовую стабильность, а также следование профессиональным стандартам, о которых будет подробнее сказано далее.