2.6. Требования, предъявляемые к жилым помещениям
Помещения, предоставляемые гражданам для проживания, должны быть жилыми, изолированными, юридически и фактически свободными.
«Жилым» считается специально построенное или переоборудованное под жилье по установленным техническим нормам и правилам помещение, которое соответствует уровню благоустроенности по условиям данного населенного пункта.
Хотя в законе это прямо не предусмотрено, но предоставляемое жилое помещение должно находиться в том же населенном пункте, где нуждающиеся проживали и были приняты на учет. Лишь в исключительных случаях, с согласия претендентов, жилое помещение может быть предоставлено вблизи от этого пункта с учетом состояния и возможностей транспортного сообщения (в частности, нахождения предприятия, где работает наниматель).Благоустроенность жилого помещения определяется обычно по наличию в нем водопровода, канализации, центрального отопления, электрического освещения, газа, горячего водоснабжения, лифта и др. Однако к благоустроенным могут быть отнесены и помещения, не имеющие всех перечисленных элементов удобства, а обеспеченные лишь электрическим освещением, печным отоплением, в лучшем случае водопроводом. Такие жилые помещения, обычно сдаваемые в эксплуатацию в сельской местности, тем не менее
считаются благоустроенными, поскольку по действующему жилищному законодательству уровень благоустроенности определяется применительно к данному населенному пункту. Как представляется, помещения, не имеющие основных элементов благоустройства, - - водопровода, канализации, отопления, электрического освещения, газа, горячего водоснабжения — не могут быть отнесены к благоустроенным. Следовало бы законом определить универсальное понятие «благоустроенного жилого помещения» независимо от условий «данного населенного пункта». Тогда помещения, не имеющие вышеназванных элементарных коммунально-бытовых удобств, будут признаваться соответствующими лишь сани-тарно-техническим требованиям.
Соблюдение санитарно-технических требований означает соответствие двум условиям: санитарным и техническим.
Соблюдение технических требований определяется исходя из единых правил капитального сооружения: его прочности и надежности на длительный период эксплуатации; соответствия нормативам объемно-планировочных параметров (высота, изоляция стен, естественное освещение, возможности отопления и т.п.). Можно выделить и надежную защиту помещения от неблагоприятных воздействий окружающей среды (холода, влаги). Соответствующие санитарные условия предполагают нормативную звукоизоляцию, обычный температурно-влажностный режим и отопление, отсутствие посторонних запахов, нормальную вентиляцию помещения и т.п.1.Предоставленное жилое помещение может быть квартирой, состоящей из одной или нескольких комнат, либо комнаты (изолированной) в обычной квартире. То есть по смыслу ст. 52 ЖК РСФСР, предметом договора найма жилого помещения может быть квартира или только комната (несколько комнат). Возможно проживание в одной квартире (в разных изолированных комнатах) нескольких лиц (семей) по самостоятельным договорам найма жилого помещения.
Однако не может быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты, смежная комната, подсобное помещение.
Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1987. № 4. С. 2.
131
Более подробно см.: Андрианов И.И. Жилищное законодательство, С. 130—
70
71
П. обратилась в суд с иском к А. об обмене двухкомнатной квартиры. В обоснование иска она сослалась на то, что после расторжения брака с А. проживание в одной квартире с ответчиком стало невозможным. По предложенному ею варианту обмена ответчик поселяется в комнату размером 11 кв. м, а истица с дочерью — в однокомнатную квартиру. Гатчинский городской суд Ленинградской области иск удовлетворил. Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда это решение оставила в силе. Президиум Ленинградского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене решения городского суда и определения судебной коллегии, как вынесенных по неисследованным материалам дела, указав следующее.
Оспаривая предложенный вариант обмена, ответчик ука" зывал, что по обмену он поселяется в комнату площадью 11 кв.
м, которая временно изолирована от остальных двух комнат квартиры; изоляция была выполнена проживающими в квартире лицами и разрешена исполкомом городского Совета. Доводы ответчика о характере предоставляемой ему по обмену площади судом проверены не были. Вместе с тем в деле имеется архивная выписка из решения Гатчинского городского Совета о временной перепланировке трехкомнатной квартиры со смежными комнатами на три изолированные комнаты.Таким образом, изоляция комнаты размером 11 кв. м носит временный характер, а ответчик должен поселиться в ней для постоянного проживания. Это обстоятельство имеет существенное значение для разрешения спора, и его необходимо было тщательно исследовать суду первой инстанции, что не было учтено и кассационной инстанцией, оставившей решение суда в силе. При таком положении ни решение суда, ни определение судебной коллегии не могут быть признаны обоснованными1.
Жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площади (ст. 38 ЖК), но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемом Правительством РФ (т.е. не менее 9 кв. м).
Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1986. № 6. С .11.
72
Согласно п. 42 Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилое помещение предоставляется в размере, установленном Советом Министров республики, исполнительным комитетом администрации краевого, областного, Московского и Ленинградского (С.-Петербургского) городских Советов народных депутатов (органов власти и управления), и не может быть менее социальной нормы площади жилья, эквивалентной минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования, а также других факторов.
При определении минимального размера предоставляемого жилья субъекты Российской Федерации обычно руководствуются положением ст.
22 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик — «размер предоставляемого жилья не может быть менее девяти квадратных метров на одного человека» (так называемая санитарная норма). То есть размер предоставляемого жилья может колебаться от 9 до 12 кв. м.Допустимо ли предоставление жилья менее 9 кв. м на одного человека? Как правило, нет. Оно возможно только в одном случае: при согласии граждан на временное поселение с сохранением права «нуждающихся в улучшении жилищных условий» и очередности. Предусмотренная в жилищных кодексах некоторых республик возможность предоставления жилья менее 9 кв. м не соответствует требованиям ЖК РСФСР1.
В то же время допустимо предоставление жилья большего размера, чем 12 кв. м, в частности при реализации положений жилищного законодательства о праве на дополнительную жилую площадь.
Возможно незначительное превышение верхнего предела предоставляемого жилья (12 кв. м) и на том основании, что не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов (ст. 41 ЖК РСФСР).
Жилплощадь предоставляется также с учетом состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств. Как следует из п. 43 Примерных правил учета..., не подле-
В частности, ст. 33 Жилищного кодекса Республики Башкортостан.
73
жат заселению двумя и более семьями квартиры, размер которых обеспечивает установленные санитарные требования для проживания только одной семьи.
Согласно Правилам «О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг», утвержденным постановлением Правительства РФ от 27 июля 1996 г.1, при предоставлении жилья инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, учитываются рекомендации индивидуальной программы реабилитации инвалида, состояния его здоровья, а также другие обстоятельства (приближение к лечебно-профилактическому учреждению, месту жительства родных, близких).
Жилые помещения, занимаемые инвалидами и семьями, имеющими детей-инвалидов, могут быть заменены на другие равноценные в соответствии с индивидуальной программой реабилитации инвалида (переселение с верхних этажей домов на нижние, приближение к месту жительства родных, близких и т.д.).
В плане совершенствования законодательства жилищными нормативно-правовыми актами должны быть учтены интересы престарелых, больных сердечно-сосудистыми заболеваниями, опорно-двигательной системы; предоставление жилья исходя из их пожеланий жить на нижних этажах, в домах с лифтом, мусоропроводом; вблизи лечебно-профилактических пунктов, продовольственных магазинов, остановок транспорта и т.д.
Предоставляемое жилое помещение должно быть юридически свободным, т.е.
никто, кроме «основного» претендента, не имеет законных прав и оснований на вселение в это помещение. При злоупотреблениях, ошибочном оформлении ордера, заключении договора найма жилого помещения заинтересованные лица обращаются в суд с требованием о признании ордера и договора найма недействительными.Помещение фактически является несвободным в случаях, как правило, самовольного вселения. Лица, вселившиеся самовольно, подлежат выселению с санкции прокурора без предоставления другой жилплощади.
Собрание законодательства РФ, 1998. № 32. Ст. 3936.