Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество

1. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке,

может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой

обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие

этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая,

предусмотренного пунктом 2 статьи 50 настоящего Федерального закона.

2.

договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного

имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества,

которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в

процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты,

размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются

требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе

соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим

судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если

таковые необходимы.

3. По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе

в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию

на срок до одного года в случаях, когда:

залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество

заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением

этим гражданином предпринимательской деятельности;

предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного

назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного

имущества, суд учитывает в том числе и то, что сумма требований залогодержателя,

подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения

отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной

в договоре об ипотеке.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей

сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает

должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся

кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит

требования кредитора, обеспеченные ипотекой, суд по заявлению залогодателя

отменяет решение об обращении взыскания.

4.

она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании

его несостоятельным (банкротом).

Комментарий к статье 54

1. В п.1 комментируемой статьи воспроизведено правило о соразмерности

нарушения условий договора и права обращения взыскания на заложенное имущество,

содержащееся в п.2 ст.348 ГК РФ. Его значимость носит исключительный характер,

прежде всего в ипотечных правоотношениях, поскольку убытки кредитора-залогодержателя

должны быть соотносимы со стоимостью заложенного объекта недвижимости и его

особого статуса вообще и для должника-залогодателя в частности. Поэтому данный

фактор следует учитывать как кредитору, так и суду - по собственной инициативе

или по заявлению должника. Под действие комментируемой статьи не подпадает

случай, когда обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения

обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом

нарушении сроков их внесения (см. п.2 ст.50 Закона и комментарий к нему).

2. Пункт 2 настоящей статьи определяет, с учетом особенностей вопросов,

разрешаемых судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное

имущество, содержание решения суда.

Решение суда - это постановление суда первой инстанции, которым гражданское

дело разрешается по существу (ст.191 ГПК РСФСР).

При принятии решения исключительно важно установить величину суммы, которая

подлежит уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, поскольку

не исключена ситуация, что в обращении взыскания на имущество может быть отказано

в соответствии с п.1 ст.54 Закона (см. комментарий к нему).

Определение имущества, являющегося предметом ипотеки, из стоимости которого

удовлетворяются требования залогодержателя должно быть произведено с особой

тщательностью и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты

в п.2 ст.9 Закона (см. комментарий к нему).

Способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, должен

быть определен в соответствии со ст.56 Закона (см.

По общему правилу реализация имущества производится по рыночным (свободным)

ценам. Ряд требований к порядку установления цены на соответствующие объекты

недвижимости содержится, например, в ст.555, п.1 ст.561 ГК РФ.

Основная цель мер по обеспечению сохранности имущества до его реализации

заключается в сохранении объекта недвижимости в целостности, предупреждении

его повреждения, защите от посягательств третьих лиц, огня и различного рода

стихийных бедствий. Принятие названных и других мер оправданно, если есть

обоснованное мнение о том, что залогодатель не выполняет или может уклониться

от выполнения своих обязанностей, предусмотренных ст.30 - 33 Закона (см. комментарий

к ним).

Решение суда, как правило, приводится в исполнение после вступления его

в законную силу (ст.209 ГПК РСФСР).

3. В основе положений п.3 настоящей статьи лежат нормы ст.207 ГПК РСФСР,

по которым суд, вынесший решение, вправе с учетом имущественного положения

сторон или других обстоятельств отсрочить (т.е. отложить исполнительные действия

на определенный срок) либо рассрочить (т.е. установить несколько сроков для

исполнения по частям) исполнение решения.

В Законе (п.3 ст.54) установлено два строго определенных случая, когда

по заявлению залогодателя суд вправе, при наличии уважительных причин, отсрочить

на срок до одного года реализацию заложенного имущества, на которое обращено

взыскание.

Первый случай распространяется только на залогодателей, являющихся гражданами,

вне зависимости от того, каким является предмет ипотеки, но с одной очень

существенной оговоркой: "залог не должен быть связан с осуществлением этим

гражданином предпринимательской деятельности".

Второй случай установлен в отношении земельных участков из состава земель

сельскохозяйственного назначения, подпадающих под действие Закона "Об ипотеке".

При определении срока по отсрочке реализации заложенного имущества Закон

обязывает суд учитывать, среди прочих факторов, размер суммы требований залогодержателя,

подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения

отсрочки.

суммы требований залогодержателя, т.е. величина долга залогодателя, может

возрастать в связи с действием последствий, например нарушения заемщиком договора

займа (ст.811 ГК РФ). Поэтому сумма указанных требований не должна превышать

стоимости заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке

(см. комментарий к ст.9 Закона).

Отсрочка реализации заложенного имущества не изменяет общего правила

о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии

с условиями обязательства и требованиями действующего законодательства, содержащимися

в ст.309 ГК РФ. При отсрочке также действительны правоотношения по возмещению

убытков кредитора, выплате ему неустойки и процентов в соответствии со ст.393

- 395 ГК РФ. Поэтому, обращаясь в суд с просьбой об отсрочке, должник должен

принимать в расчет, что общая сумма денежных средств, подлежащая возврату

им кредитору, за время отсрочки еще больше возрастает и подлежит выплате.

Комментируемая норма содержит общее правило о допустимости удовлетворения

требований кредитора, обеспеченных ипотекой, в течение срока действия отсрочки.

Исполнение обязательства служит основанием для суда, по заявлению залогодателя,

отменить решение об обращении взыскания на заложенное имущество.

4. Пункт 4 содержит два условия, по которым отсрочка реализации заложенного

имущества не допускается, поскольку должны быть учтены соответствующие обстоятельства.

При предоставлении отсрочки суд должен исходить из имущественного положения

не только залогодателя, но и залогодержателя (ст.207 ГПК РСФСР), поэтому не

допускается появление возможности существенного ухудшения финансового положения

залогодержателя в результате отсрочки.

Возбуждение дела о признании залогодателя или залогодержателя несостоятельным

(банкротом) служит еще одним основанием о недопустимости отсрочки, так как

это является очевидным фактом невозможности участия в договоре одной из сторон.