Статья 47. Уступка прав по договору об ипотеке
1. Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке
другому лицу, если договором не предусмотрено иное.
2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на
место прежнего залогодержателя по этому договору.
К его отношениям с этимзалогодержателем применяются правила статей 382, 384 - 386, 388 и 390 Гражданского
кодекса Российской Федерации о передаче прав кредитора путем уступки требования.
3. Уступка залогодержателем прав по договору об ипотеке другому лицу
действительна, если тому же лицу уступлены права требования к должнику по
обязательству, обеспеченному ипотекой. Если не доказано иное, уступка прав
по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.
4. Уступка прав по договору об ипотеке в соответствии с пунктами 1 и
2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть нотариально
удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном
для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом.
5. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству,
права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой
сделки она признается ничтожной.
Комментарий к статье 47
1. Пункт 1 комментируемой статьи является диспозитивной нормой, поскольку
при заключении договора об ипотеке от решения сторон зависит, предусмотреть
или не предусмотреть в его тексте положение о наделении залогодержателя правом
передать свои права по договору об ипотеке другому лицу.
2. В целом норма п.2 ст.47 Закона содержит указания на общие правила
ст.355 "Уступка прав по договору о залоге" ГК РФ и гл.24 "Перемена лиц в обязательстве"
ГК РФ. К тому же комментируемая норма носит отсылочный характер к отдельным
статьям § 1 "Переход прав кредитора к другому лицу" указанной главы ГК РФ.
Однако следует отметить, что названные статьи 382, 384 - 386, 388 и 390 ГК
РФ не в полном объеме затрагивают процесс передачи прав кредитора путем уступки
требования.
В соответствии с п.1 ст.382 ГК РФ переход прав происходит как по сделке,
которой обычно является договор (условия и форма такой сделки урегулированы
положениями ст.388 и 389 ГК РФ), так и на основании закона (обстоятельства
такого перехода изложены в ст.387 ГК РФ). Именно на ст.387 ГК РФ отсутствует
ссылка в комментируемом п.2 ст.47 Закона. Хотя существует универсальное правопреемство
в правах кредитора, оно имеет место: 1) при наследовании, когда кредитором
является физическое лицо и подлежат применению нормы наследственного права;
2) при реорганизации юридического лица, являющегося кредитором (ст.57, 58
и 60 ГК РФ).
Отсутствие применительно к договору об ипотеке в комментируемом п.2 ст.47
Закона прямой отсылочной нормы на ст.387 ГК РФ ослабляет позиции кредитора,
хотя в ст.355 ГК РФ допускается перемена сторон в договоре о залоге "с соблюдением
правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (ст.382 - 390)".
3. В п.3 воспроизведены правила, содержащиеся в ч.2 и 3 ст.355 ГК РФ.
Комментируемая норма базируется, применительно к залог правиле, установленном
в ст.384 "Объем прав кредитора, переходящих к другому лицу" ГК РФ. При этом
в п.3 специально оговорено, что уступка требований по договору об ипотеке
может осуществляться только в случаях уступки прав по обязательству, обеспеченному
ипотекой, что связанос зависимостью ипотечного обязательства.
При ипотеке замена залогодержателя происходит в силу замены кредитора
в обязательстве, так как кредитор-залогодержатель вправе уступить свои права
по обязательству, обеспеченному ипотекой, не испрашивая на то согласия должника-залогодателя.
Исключение из этого правила может быть предусмотрено в законе или в договоре
(п.2 ст.382 ГК РФ). При этом должника следует уведомить о состоявшейся уступке
прав, иначе новый кредитор несет риск вызванных неуведомлением неблагоприятных
последствий.
В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредиторубудет считаться исполнением надлежащему лицу (п.3 ст.382 ГК РФ).
Уступающий требование кредитор обязан передать новому кредитору надлежащим
образом оформленные документы, удостоверяющие право требования. Если должнику
не будут представлены доказательства о переходе права требования, он вправе
не исполнять обязательство новому кредитору до представления соответствующих
доказательств. Представления документов в оригинале не требуется, однако при
наличии сомнений должник вправе настаивать на предъявлении ему оригиналов
(ст.385 ГК РФ).
4. Правовые нормы п.4 ст.47 Закона базируются на общем правиле, что форма
уступки требования по сделке зависит от формы, которая предписана для сделки,
являющейся основанием передаваемого требования. Поэтому в комментируемой норме
содержится ссылка на п.1 и 2 ст.389 ГК РФ.
5. Пункт 5 настоящей статьи устанавливает некоторые правовые барьеры
против злоупотреблений. Их возникновение возможно в случае уступки прав по
договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству, права из
которых удостоверены закладной. Поэтому введен запрет на уступку вышеназванных
прав при наличии закладной. При нарушении указанного правила сделка признается
ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст.168 ГК РФ).