Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение Комментарий к статье 22
1. Перевод жилых помещений в другую категорию может быть связан, в частности, с проведением градостроительных мероприятий и необходимостью использовать определенные жилые помещения для улучшения бытового обслуживания населения, размещения аптек, магазинов и т.п., требующего изменения функционального назначения данных помещений.
В то же время перевод нежилых помещений в жилые происходит, например, в случае переоформления строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках, в качестве жилых помещений (жилых домов).Источниками регулирования отношений, связанных с переводом жилых помещений в нежилые и наоборот, как следует из смысла ч. 1 коммент. ст., помимо ЖК является законодательство о градостроительной деятельности - Градостроительный кодекс РФ (РГ. 2004. N 290. 30 дек.; СЗ РФ. 2005. N 3 (ч. 2). Ст. 3128; 2006. N 1. Ст. 21; N 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. N 1 (ч. 1). Ст. 21; N 50. Ст. 6237; 2008. N 20. Ст. 2251; N 30 (ч. 1). Ст. 3604; 2011. N 30 (ч. 1). Ст. 4594), другие федеральные нормативные правовые акты, законы и иные нормативные правовые акты субъектов Федерации, а также муниципальные правовые акты. Так, например, данные отношения регулируются ст. 16 Закона г. Москвы от 27 января 2010 г. "Основы жилищной политики города Москвы" (Вестник мэра и правительства Москвы. 2010. N 11).
2. В части 2 коммент. ст. устанавливается запрет на перевод жилого помещения в нежилое в следующих случаях: во-первых, если отсутствует отдельный вход в переводимое помещение и вход в него и жилые помещения является общим и при этом отсутствует техническая возможность его оборудования; во-вторых, если переводимое помещение является частью жилого помещения, например, комната в квартире; в-третьих, если в переводимом помещении постоянно проживают собственник или иные лица, например, члены его семьи; в-четвертых, если переводимое помещение обременено правами третьих лиц, например, находится в залоге, является предметом договора коммерческого найма.
3. В части 3 коммент. ст. предусматривается специальное условие перевода квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение: во-первых, переводимая квартира должна располагаться на первом этаже; во-вторых, для переводимой квартиры последующих этажей обязательно отсутствие жилых помещений непосредственно под данной квартирой.
4. Часть 4 коммент. ст. устанавливает два условия, при которых не допускается перевод нежилых помещений в жилые, одно из них относится к объекту имущественного права - помещение не отвечает предусмотренным законом требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ), и отсутствует возможность доведения его до требуемых кондиций; другое условие касается наличия обременений права собственности на переводимое помещение (залог, социальный или коммерческий наем и др.).