Статья 3. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по

кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью

либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или

договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору

(заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными

средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату

залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие

неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного

ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами,

предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением

взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2.

залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения

за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований

залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем

в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением

требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на

статье 4 настоящего Федерального закона.

Комментарий к статье 3

1. Закон (ч.1 п.1 ст.3) предусматривает использование ипотеки (условия

оговариваются в договоре об ипотеке) в качестве обеспечения не только в отношении

полной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой

обязательству (см.

2. Среди требований по кредитному договору или договору займа следует

выделять не только сумму кредита или сумму займа, но и выплату процентов по

указанным договорам. Закон (ч.2 п.1 ст.3) указывает, что ипотека обеспечивает

также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование

кредитом (заемными средствами).

3. Ипотекой, по сути, обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся

залогодержателю (перечень приводится в ч.3 п.1 ст.3 Закона). Нужно обратить

внимание, что данная норма носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть

в договоре иное.

4. По общему правилу (ст.337 ГК РФ) залог обеспечивает требование в том

объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Эта норма, воспроизведенная

в п.2 комментируемой статьи, носит диспозитивный характер, что позволяет сторонам

установить в договоре иные условия.

5. Особая ситуация имеет место в случае, если в договоре об ипотеке указана

общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой. В отношении

этой ситуации в п.3 ст.3 Закона также конкретизируются положения ст.337 ГК

РФ. Введены ограничения для обязательства должника перед залогодержателем

в части, превышающей эту сумму. Исключение сделано для требований, возникших

по следующим основаниям:

- возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением

взыскания на заложенное имущество (ст.86 ГПК РСФСР, ст.82 Закона об исполнительном

производстве);

- возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п.1 ст.77

Закона об исполнительном производстве).

6. На примере данной статьи видно, что в комментируемом Законе, равно

как и в других источниках залогового права, законодатель довольно часто использует

диспозитивную норму, выраженную в формуле "если договором не предусмотрено

иное". Таким образом, законодатель разрешает участникам ипотечных правоотношений

выбрать наиболее приемлемый вариант поведения, и благодаря этому он на практике

реализует один из основополагающих принципов рыночных отношений, сформулированный

в ст.421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении

договора. Наличие вариативности в подходах к условиям договора позволяет сторонам

строить свои взаимоотношения по собственному усмотрению применительно к конкретной

ситуации, не выходя при этом за рамки действующих правовых норм.