Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу
1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество
в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в
том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования,
становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору
об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным
залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей
лишь по соглашению с залогодержателем.
Такое соглашение необязательно дляпоследующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально
и если не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.
2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным
в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников
первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия
неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к
нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным
основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники
становятся солидарными залогодателями.
3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от
того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо
установленные для такого перехода правила.
Комментарий к статье 38
1. Комментируемая статья конкретизирует нормы ст.353 ГК РФ применительно
к ипотеке. В основу ч.1 п.1 данной статьи положены требования п.1 ст.353 ГК
РФ. Общим правилом является норма о том, что залог следует за имуществом,
а потому у субъекта, приобретающего недвижимое имущество, вместе с правом
собственности появляется и залоговое обременение.
В статье (ч.2 п.1) предусмотрена возможность того, что новый залогодатель
может быть освобожден от какой-либо перешедшей к нему обязанности, но для
этого должно быть достигнуто соглашение с залогодержателем.
Однако в отношениизаконных владельцев закладной (последующих приобретателей закладной) такое
соглашение не имеет юридической силы, если оно не удостоверено нотариально
(см. п.6 ст.13 Закона и комментарий к нему) и если не соблюдены правила о
приложениях к закладной (см. ст.15 Закона и комментарий к ней).
2. Пункт 2 настоящей статьи содержит правила п.2 ст.353 ГК РФ о том,
что залоговые обязательства сохраняются и в случае появления нескольких собственников
у имущества, обремененного ипотекой. Залог следует за имуществом независимо
от того, сколько новых собственников возникло, - каждый из них отвечает по
ипотечным обязательствам в том объеме, в каком к нему перешла недвижимость.
3. Приоритет исполнения залоговых обязательств остается незыблемым и
в том случае, если при переходе заложенного имущества к другим лицам произошло
нарушение каких-либо правил, регламентирующих этот переход (п.3 ст.38 Закона).