Статья 9. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка,

существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования,

места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество,

являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа

государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего

это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды,

арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же,

как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок

аренды.

3.

Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением

при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального

закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется

в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном

им порядке.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой

профессиональной организации.

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре

об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны

быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма

обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре

об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5.

частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих

платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего

Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре

об ипотеке.

Комментарий к статье 9

1. Стала общепринятой практика, когда в нормативных правовых актах об

отдельных договорах перечисляются условия, прежде всего существенные, подлежащие

включению в договор. Не стала исключением и комментируемая статья Закона "Об

ипотеке".

В п.1 перечислены условия, которые в договоре об ипотеке являются существенными.

Условие о предмете договора является одним из обязательных условий, его включение

требуется по закону (п.1 ст.432 ГК РФ). Другие условия договора об ипотеке,

названные в комментируемой норме, в силу п.1 ст.432 ГК РФ также считаются

существенными: предмет ипотеки (см. ст.5 Закона и комментарий к ней); оценка

предмета ипотеки (п.22 ГОСТ Р51195.0.02-98. Единая система оценки имущества.

Термины и определения); существо, размер и срок исполнения обязательства,

обеспечиваемого ипотекой (см. ст.3 Закона и комментарий к ней).

2. Включение в текст договора условия об оценке предмета ипотеки предопределено

характером рассматриваемых договорных отношений. Ипотека, как известно, устанавливается

в обеспечение исполнения обязательства, а потому предмет ипотеки по своей

стоимостной величине должен быть больше или равен размеру требований, обеспечиваемых

ипотекой.

3. По общему правилу, конструкция способа обеспечения исполнения обязательства

носит акцессорный (дополнительный) характер по отношению к главному обязательству,

которое в данном случае обеспечивается ипотекой (залогом недвижимости). Именно

на такой характер залоговой сделки есть прямое указание в ст.4 Закона о залоге,

в соответствии с которой "залог производен от обеспечиваемого им обязательства.

Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого

залогом обязательства". Поэтому в договоре об ипотеке в обязательном порядке

должны содержаться сведения, раскрывающие "существо, размер и срок исполнения

обязательства, обеспечиваемого ипотекой" (п.1 ст.9 Закона).

4. Статья (п.2) обязывает производить описание и индивидуализацию предмета

ипотеки таким образом, чтобы в результате этого в договоре содержались сведения,

которые по их составу и объему позволяли однозначно выделить его из других

объектов недвижимого имущества.

5. Требование о наличии в договоре указания на право, свидетельствующее

о принадлежности предмета ипотеки залогодателю, корреспондирует с нормой п.1

ст.6 Закона (см. комментарий к нему).

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права

на недвижимое имущество, их ограничение, возникновение, переход и прекращение

этих прав подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре

учреждениями юстиции. С момента вступления в силу Закона о госрегистрации

прав, т.е. с 31 января 1998 г., государственная регистрация прав на недвижимое

имущество в учреждении юстиции по регистрации прав является единственным доказательством

существования зарегистрированного права. Государственная регистрация прав

производится учреждением юстиции по регистрации прав на основании данных кадастрового

и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости. Кадастровый учет

земельных участков осуществляется соответствующими комитетами по земельным

ресурсам и землеустройству. Технический учет зданий, сооружений осуществляется

соответствующими организациями технической инвентаризации.

6. Залог прав, в силу его особенностей, подразумевает наличие специальных

требований по отношению к договору о залоге прав, которые применительно к

договору об ипотеке отражены в ч.3 п.2 ст.9 Закона. В договоре должны содержаться

(только для случая, когда предметом ипотеки является право аренды) подробные

характеристики арендованного имущества, позволяющие его индивидуализировать,

и срок аренды, так как срок залога права аренды не может превышать срока действия

договора аренды.

Необходимо отметить, что ГК РФ не устанавливает каких-либо специфических

требований для договора о залоге прав.

7. Правой режим проведения оценки предмета ипотеки, как и оценки объектов

гражданских прав вообще, регламентирован Законом об оценочной деятельности

- основным источником права по данному вопросу. Субъекты Федерации регулируют

одноименную деятельность в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Например, правовые основы оценочной деятельности в отношении объектов оценки,

расположенных на территории Москвы и принадлежащих Российской Федерации, городу

Москве, муниципальным образованиям города Москвы, юридическим, а также физическим

лицам, содержатся в Законе города Москвы от 11 февраля 1998 г. N 3 "Об оценочной

деятельности в городе Москве".

Обязательность проведения оценки объектов оценки, которые могут быть

предметом ипотеки, имеет место: при использовании объектов оценки, принадлежащих

Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям,

в качестве предмета залога; при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических

лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки (ст.8

Закона об оценочной деятельности).

Оценка предмета ипотеки производится по рыночной стоимости, под которой,

в соответствии со ст.3 Закона об оценочной деятельности, понимается наиболее

вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом

рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая

всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо

чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана

отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена

сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения

к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Законом "Об ипотеке" (ст.67, см.

в базовом показателем при оценке земельного участка является нормативная цена

земли.

Предметом ипотеки может быть различное недвижимое имущество, имеющее

денежное выражение. Главный признак предмета ипотеки - возможность его оценки

в деньгах.

Норма Закона, указывающая на соблюдение установленных требований по оценке

при ипотеке государственного и муниципального имущества, получила свое развитие

в ст.8 Закона об оценочной деятельности, в которой содержится требование о

том, что "проведение оценки объектов оценки является обязательным в случаях

вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично

Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям".

Залогодержатель и залогодатель могут не только оценить предмет ипотеки

по соглашению между собой, но и "поручить оценку предмета ипотеки независимой

профессиональной организации" (ч.3 п.3 ст.9 Закона). Сформулировав таким образом

указанную норму, законодатель тем самым неоправданно исключил из процесса

оценки предмета ипотеки других равноправных субъектов оценочной деятельности

- физических лиц, являющихся индивидуальными предпринимателями (ст.4 Закона

об оценочной деятельности). Наличие этого запрета, во-первых, сужает возможности

сторон ипотечных отношений по выбору из всего сообщества оценщиков наиболее

профессионально подготовленных специалистов; во-вторых, обращение за услугами

по оценке только к юридическому лицу приведет к еще большему возрастанию издержек,

связанных с оформлением договора об ипотеке, имеющих и без того значительную

величину, являющуюся определенным сдерживающим фактором в развитии ипотечного,

прежде всего жилищного, кредитования в стране.

8. Пункт 4 комментируемой статьи, акцентируя внимание на отражении сведений

об обязательстве, обеспечиваемых ипотекой, развивает общее правило о существенных

условиях договора о залоге, содержащееся в п.1 ст.339 ГК РФ. При этом предусмотрено

включение в договор об ипотеке необходимого объема сведений для случаев, когда

обязательство основано на каком-либо договоре и когда сумма обеспечиваемого

ипотекой обязательства подлежит определению в будущем.

9. Исполнение обязательства по частям осуществляется в соответствии с

правилами ст.311 ГК РФ. Когда такой случай имеет место в обязательстве, обеспечиваемом

ипотекой, то в договор об ипотеке включаются сведения обо всех значимых условиях

такого рода исполнения, исходя из существа обязательства (его предмета).

10. Закон (п.6 ст.9) называет в числе существенных условий, включаемых

в текст договора об ипотеке (по правилам п.1 ст.432 ГК РФ), указание о наличии

закладной, которой удостоверяются права залогодержателя (см. ст.13 Закона

и комментарий к ней).