Статья 16. Регистрация владельцев закладной

1. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего

государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном

реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием

его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое

лицо - его наименования и места нахождения.

2.

владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином

государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной

выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному

обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность

должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого

законного владельца закладной об уступке прав по закладной.

3. Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть

осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший

государственную регистрацию ипотеки, при предъявлении закладной на основании:

совершенной в соответствии с настоящим Федеральным законом передаточной

надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным

владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была

сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную

по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи 49);

документов, подтверждающих перехoд прав по закладной к другим лицам в

результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;

решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Комментарий к статье 16

1. Правовая норма п.1 комментируемой статьи развивает правило о том,

что права залогодержателя могут удостоверяться закладной (см.

и комментарий к ней).

В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав

в подразделе III-2 "Запись об ипотеке" Единого государственного реестра прав

на недвижимое имущество и сделок с ним имеется графа "Залогодержатель". По

общему правилу (п.18 Правил ведения Единого государственного реестра прав),

в случае если владельцем права является физическое лицо, в записях Единого

государственного реестра прав указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения,

удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места

жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются

полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес,

дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства,

адрес фактического местонахождения.

При государственной регистрации ипотеки, в подтверждение зарегистрированного

права, правообладателю, т.е. залогодержателю, выдается свидетельство о государственной

регистрации права.

2. Сущность смены владельца закладной состоит в том, что право залога

недвижимости по договору об ипотеке сохраняется, но данное обременение преобразуется

в пользу другого гражданина или юридического лица (владельца закладной). Общее

правило о порядке совершения такого рода регистрационной записи о прекращении

прав, ограничений (обременений) содержится в п.63 Правил ведения Единого государственного

реестра прав.

Законный владелец закладной предоставленное ему "право потребовать" о

регистрации себя "в качестве залогодержателя" реализует, выполняя правила

представления документов на государственную регистрацию прав (ст.16 Закона

о госрегистрации прав). Регистрационные действия начинаются с момента приема

документов на государственную регистрацию прав (п.7 ст.16 Закона о госрегистрации

прав).

Если заявитель представит сведения о себе в орган по регистрации прав

в том объеме, как это изложено в п.1 ст.16 Закона "Об ипотеке", т.е.

и места жительства - если владельцем закладной является гражданин, а для юридического

лица - наименования и места нахождения, то довольно проблематично, что документы

на регистрацию будут приняты, поскольку для внесения в Единый государственный

реестр прав установлен исчерпывающий перечень сведений о владельце прав (п.18

Правил ведения Единого государственного реестра прав); им и надлежит руководствоваться

при реализации на практике регистрационных процедур в отношении владельцев

закладных.

3. Вмененная Законом (п.2 ст.16) обязанность должнику по обязательству,

обеспеченному ипотекой, не согласуется с предписанием о том, что владелец

закладной при осуществлении своих прав обязан предъявлять закладную тому обязанному

лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее

право, по его требованию (см. п.1 ст.17 Закона и комментарий к ней), за исключением

случая передачи закладной (при ее залоге) в депозит нотариуса.

Ограничение контрольных прав должника по обязательству, обеспеченному

ипотекой, ставит его в неравноправное положение. Поскольку вполне может возникнуть

ситуация, когда закладная окажется выбывшей из владения законного владельца

закладной например будет утрачена. Однако должник, лишенный возможности постоянно

отслеживать складывающуюся ситуацию с владением закладной, т.е. вне зависимости

от степени информированности по данному вопросу, тем не менее обязан осуществлять

промежуточные платежи по обязательству.

Указанное правило по осуществлению промежуточных платежей действует до

момента получения должником письменного уведомления от ранее или вновь зарегистрированного

законного владельца закладной, что по ней произошла уступка прав. В Законе

(п.2 ст.16), не уточнено каким образом должно быть отправлено письменное уведомление.

Между тем срок его доставки имеет существенное значение, так как в случае

несвоевременного получения уведомления должник может направить очередной платеж

залогодержателю, перед которым у него уже нет обязательств вследствие происшедш

прав по закладной.

4.

записи о законном владельце закладной является новой и не согласуется с положениями

п.3 ст.13 Закона о госрегистрации прав, в соответствии с которыми государственная

регистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления

и документов, необходимых для ее проведения. Установленная временная норма

в один день также расходится с п.4 ст.20 Закона (см. комментарий к нему),

воспроизводящим правила п.3 ст.13 Закона о госрегистрации прав.

Наличие оснований для государственной регистрации прав - условие необходимое,

но недостаточное. В обязательном порядке должна быть в полном объеме соблюдена

процедура регистрации, например проверка юридической силы представленных на

государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов п.1 ст.17

Закона о госрегистрации прав). Уже только эта работа не может быть выполнена

в течение одного дня, не говоря о проведении всех остальных не менее важных

и ответственных регистрационных действий. Поэтому установленный в п.3 ст.16

Закона срок "в течение одного дня" нельзя признать реальным.

5. Статья (п.3) содержит исчерпывающий перечень оснований, вследствие

которых при предъявлении закладной в органе, осуществившем государственную

регистрацию ипотеки, осуществляют регистрационную запись о законном владельце

закладной, если:

1) в соответствии с Законом "Об ипотеке" передаточная надпись сделана

на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось:

а) законным владельцем закладной (см. п.3 ст.48 Закона и комментарий

к нему);

б) залогодержателем закладной, если на его имя была сделана специальная

залоговая передаточная надпись и он продал закладную по истечении определенного

в ней срока (см. п.4 ст.49 Закона и комментарий к нему);

2) документы, подтверждают переход прав по закладной к другим лицам:

а) в результате реорганизации юридического лица (ст.58, п.2 ст.218 ГК

РФ);

б) в порядке наследования (п.2 ст.218 ГК РФ);

3) суд вынес решение о признании прав по закладной за заявителем (см.

п.1 ст.18, п.2 ст.49 Закона и комментарий к ним).