Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
Комментарий к статье 75
1. Положения коммент. ст. аналогичны по своему содержанию ранее действовавшей ст. 74 ЖК РСФСР.
К основаниям признания обмена жилых помещений недействительным относится нарушение требований, предъявляемых как гражданским законодательством ко всяким сделкам вообще, так и требований, предусмотренных жилищным законодательством, которые также должны быть признаны не соответствующими требованиям закона (ст.
168 ГК РФ).Основаниям признания сделок недействительными посвящены положения ст. ст. 166 - 181 ГК РФ.
Основания признания обмена недействительным в связи с нарушением требований жилищного законодательства предусмотрены положениями ст. 73 коммент. закона.
2. По общему правилу, сформулированному в ст. 166 ГК РФ, недействительная сделка обмена в зависимости от оснований может быть либо ничтожной, т.е. недействительной с момента ее совершения, и не повлечь для ее участников никаких правовых последствий, кроме последствий недействительности, либо признается недействительной судом (оспоримая сделка).
Последствием признания недействительной сделки, не соответствующей требованиям закона, является обязанность возвратить другой стороне все полученное по сделке. В соответствии с этим, в случае признания обмена недействительным стороны такой сделки подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения (ч. 2 коммент. ст.). Следует отметить, что в случае признания договора обмена недействительным никаких прав на другое помещение не возникает не только у нанимателей, но и у членов их семей, переселившихся вместе с нанимателями по оспоренному договору.
Таким образом, обратному переселению подлежит не только наниматель, но и члены его семьи.
3. Если обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон сделки, закон устанавливает дополнительные последствия признания его недействительным: виновный в неправомерных действиях участник обмена обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена. Убытки исчисляются в соответствии с общими требованиями гражданского законодательства (ст. 15 ГК РФ) и в данном случае могут выражаться в затратах другой стороны сделки на перевозку вещей, ремонт помещений и т.д.
То есть, если в обмене участвовали несколько сторон, что не запрещено коммент. законом (ч. 5 ст. 72 ЖК РФ), то лицо, действия которого повлекли признание обмена жилыми помещениями недействительным, совершенно очевидно должно возместить убытки, возникшие у всех остальных участников обмена.