Статья 74. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир

1. Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных для

постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир,

принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

2.

в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

3. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения,

не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки

на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир,

на них не распространяются.

4. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть

квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой

ипотеке соответственно применяются правила настоящего Федерального закона

об ипотеке жилого дома и квартиры.

5. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних

граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены

опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством

Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных.

6. Договор об ипотеке, предметом которой являются жилой дом или квартира,

находящиеся в собственности гражданина, не может быть заключен через представителя,

за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Комментарий к статье 74

1. Закон (п.1 ст.74) устанавливает, что правила, содержащиеся в гл.XIII,

носят специальный характер, в связи с чем применяются к ипотеке предназначенных

для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов. Необходимым

требованием является наличие права собственности у граждан и юридических лиц,

которым принадлежат указанные объекты недвижимости (ст.213 ГК РФ).

2.

в п.1 настоящей статьи, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.7 Закона об основах жилищной политики в качестве основания

деления жилищного фонда выбрана принадлежность его тому или иному собственнику.

Государственный жилищный фонд - это: 1) ведомственный фонд, состоящий

в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном

ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных

учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности; 2) фонд,

находящийся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев,

областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга,

а также неведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных

предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся

к соответствующему виду собственности.

Муниципальный жилищный фонд - это фонд, находящийся в собственности района,

города, входящих в них территориально-административных образований, в том

числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся

в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении

муниципальных учреждений.

3. Правовая норма п.3 является закономерной противоположностью правила

п.1 комментируемой статьи. В связи с этим ипотека строений и помещений, предназначенных

для временного проживания, производится на общих основаниях и положения гл.XIII

Закона на них не распространяются.

4. Правила об ипотеке жилого дома и квартиры применяются и к частям указанных

объектов недвижимости, если они конструктивно обособлены, могут самостоятельно

использоваться и сохраняют свое функциональное предназначение (п.4 ст.74).

5. Нормы, содержащиеся в п.5 данной статьи, направлены на защиту имущества

и охрану имущественных интересов подопечного. Правила распоряжения имуществом

подопечного установлены ст.37 ГК РФ. Без предварительного согласия органов

опеки и попечительства (ст.34 ГК РФ) опекуны (ст.32 ГК РФ) не вправе совершать,

а попечители (ст.33 ГК РФ) - давать согласие на совершение сделок с имуществом

подопечных, влекущих уменьшение этого имущества. К числу таких сделок пункт

2 ст.37 ГК РФ относит и залог имущества подопечного.

6. Пункт 6 содержит обязывающую норму права, которая гражданам - собственникам

жилого дома или квартиры лично заключать договор об ипотеке, предметом которой

являются указанные объекты недвижимого имущества. Исключение из этого правила,

т.е. заключение договора об ипотеке через представителя, сделано только для

случаев, когда жилой дом или квартира находится в собственности несовершеннолетних

граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены

опека или попечительство (п.5 ст.74 Закона).