Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 62
Комментируемая статья определяет предмет договора социального найма, являющийся его существенным условием. Жилищный кодекс РФ под жилым помещением понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (см.
комментарий к ст. 15 ЖК). Таким образом, Кодекс называет три основных критерия, по которым то или иное помещение может быть отнесено к числу жилых: изолированность, пригодность для постоянного проживания (последняя определяется совокупностью установленных санитарных, технических и иных норм и правил), а также отнесение жилого помещения к числу недвижимого имущества, что имеет большое практическое значение, поскольку помещение, находящееся, к примеру, в строительном вагончике, жилым признаваться не может.Изолированность жилого помещения (например, квартиры, комнаты) определяется наличием у него выхода (входа) либо в помещения общего пользования, либо (например, жилого дома, части жилого дома) на улицу. При этом к помещениям общего пользования (лестницы, коридоры и т.п.) не относятся помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (кладовые и т.п.).
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется, в частности, Санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами СанПиН 2.1.2.1002-00. Эти Правила устанавливают санитарные требования, которые должны соблюдаться при проектировании, реконструкции, строительстве, а также при содержании эксплуатируемых жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания, за исключением гостиниц, общежитий, специализированных домов для инвалидов, детских приютов, вахтовых поселков.
Названные Правила и нормативы предусматривают требования к участку и территории жилых зданий при их размещении; требования к жилым зданиям и помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях; требования к отоплению, вентиляции, микроклимату и воздушной среде помещений; требования к уровням шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения в помещениях жилых зданий; требования к строительным материалам и внутренней отделке жилых помещений; требования к инженерному оборудованию; требования к водоснабжению и канализации; требования к лифтам; требования к мусороудалению; требования к содержанию жилых помещений.
Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.
В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 28 января 2006 г. N 47.Комментируемая статья содержит исчерпывающий перечень видов жилых помещений, которые могут быть предметом найма. Это жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры. Статья 16 ЖК РФ к видам жилых помещений дополнительно относит комнату, что по существу является правильным, однако дублирует понятие "часть квартиры". И хотя ЖК РФ в ст. 62 не упоминает комнаты как предмет договора социального найма, другие статьи Кодекса прямо предусматривают их в качестве предмета этого договора (см., например, ч. 6 ст. 57 ЖК).
Не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения неизолированные жилые помещения (например, проходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), помещения вспомогательного использования (кухни, кладовые и т.п.), общее имущество многоквартирного дома (о понятии общего имущества многоквартирного дома см. ст. 36 ЖК). Невозможность указанных объектов выступать в качестве предметов договора социального найма объясняется тем, что они не отвечают таким критериям жилого помещения, как изолированность и пригодность для постоянного проживания.
Не может быть предметом договора социального найма и часть комнаты, хотя об этом в ЖК РФ прямо не говорится.