Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть установлена на указанное в ст.5 настоящего Федерального

закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности

или на праве хозяйственного ведения.

2.

на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание,

а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом

порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого

запрещена.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого

требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие

или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества. Решения о залоге недвижимого

имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного

на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российской Федерации

или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя,

если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях,

предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации,

необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего

на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения

лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им

условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе,

аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом

данного залога.

Комментарий к статье 6

1. Комментируемая статья (п.1) воспроизводит общее требование п.2 ст.335

ГК РФ о том, что залогодателю недвижимость должна принадлежать на праве собственности

(ст.209 ГК РФ) или на праве хозяйственного ведения (ст.294 ГК РФ).

2.

комментарий к ней) определено общим образом, путем установления примерного

(неисчерпывающего) перечня. В условиях подобной правовой неопределенности

решающее значение для выяснения возможности ипотеки соответствующего объекта

недвижимости имеют нормы, накладывающие запрет на залог определенных видов

имущества. Такие запретительные правовые нормы содержатся в п.2 ст.6 Закона

"Об ипотеке".

По общему правилу запрещается залог "имущества, изъятого из оборота"

(п.1 ст.336 ГК РФ), "имущество, на которое не допускается обращение взыскания"

(п.2 ст.336 ГК РФ). Одновременно ГК РФ установил, что виды объектов, изъятых

из оборота, "должны быть прямо указаны в законе" (п.2 ст.129). В п.2 ст.6

Закона указанные правила воспроизведены, т.е. приведены случаи, когда ипотека

не допускается, но в нем отсутствует перечень объектов недвижимости, изъятых

из оборота, т.е. тех, которые вообще не могут быть предметом ипотеки.

Ранее в п.3 Указа Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных

мерах по развитию ипотечного кредитования" (утратил силу по Указу Президента

РФ от 25.01.99 N 112) содержался перечень объектов (отчасти основанный на

некоторых федеральных законах), ипотека которых не допускается: участки недр;

особо охраняемые природные территории; иное имущество, изъятое из оборота;

имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено

взыскание; многоквартирные и индивидуальные жилые дома и квартиры, находящиеся

в государственной или муниципальной собственности; имущество, в отношении

которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

Указания на незалогоспособность имущества также содержатся в других нормативных

правовых актах. Среди них не все имеют силу закона. В частности, запрещен

залог следующих объектов: участки лесного фонда; государственное имущество,

передаваемое организациям науки и вузам, которым присвоен статус государственного

научного центра; здания, сооружения и нежилые помещения в жилых домах, находящиеся

на балансе организаций Министерства обороны, ФСБ, МВД, ФАПСИ при Президенте

РФ; объекты и имущество гражданской обороны, передаваемые по соответствующим

договорам для использования приватизированными предприятиями.

3. В п.2 ст.6 Закона также содержится запрет на ипотеку имущества, в

отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена

обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Например, не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном

состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных

городков, а также служебные помещения, за исключением жилищного фонда совхозов

и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся

в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты

населения (ст.4 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г.

фонда в Российской Федерации", с изменениями и дополнениями на 1 мая 1999

г.).

Содержащийся в данной статье запрет на приватизацию коммунальных квартир

отменен, поскольку Конституционный Суд Российской Федерации своим Постановлением

от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных

положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда

в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы,

Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова"

признал ст.4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в

Российской Федерации" в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений

в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда

социального использования, не соответствующей Конституции Российской Федерации,

ее ст.19 (ч.1 и 2), 46 (ч.1 и 2) и 55 (ч.3).

Поэтому в соответствии с ч.3 ст.79 Федерального конституционного закона

"О Конституционном Суде Российской Федерации" положения ст.4 Закона РФ "О

приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", признанные неконституционными,

утратили силу с момента провозглашения указанного Постановления.

4. В комментируемой статье (п.3) получили урегулирование вопросы, связанные

с получением согласия или разрешения у других лиц на ипотеку имущества. При

этом действуют следующие правила. Если в соответствии с установленным правовым

режимом на отчуждение имущества требуется согласие или разрешение другого

лица или органа, то аналогичные процедуры необходимы и для ипотеки этого имущества.

Для залога недвижимости, находящейся в государственной собственности (ст.214

ГК РФ) и не закрепленной на праве хозяйственного ведения, необходимо решение

Правительства РФ или правительства (администрации) субъекта Федерации.

При принятии в залог имущества учреждений "с особым режимом": школ, больниц,

вузов, университетов, библиотек и т.п.

имущества (передано ли оно собственником или получено за счет доходов). Имущество,

которым такое учреждение может самостоятельно распоряжаться, должно быть его

собственностью и в обязательном порядке отражено на балансе.

5. В п.4 комментируемой статьи конкретизируются положения п.5 ст.5 Закона;

при этом воспроизводится норма п.2 ст.615 ГК РФ. Наряду с этим содержится

отсылочная норма, указывающая, что при залоге производных вещных прав, в данном

случае права аренды, требуется согласие собственника или лица, имеющего на

арендованное имущество право хозяйственного ведения, что специально предусмотрено

п.2 ст.295 ГК РФ.

6. Пункт 5 комментируемой статьи Закона содержит требование к залогодателю

- участнику инвестиционного (коммерческого) конкурса. Данное установление

законодателя отражено в документах, регламентирующих процессы приватизации

имущества. Например, если по итогам торгов (аукционов, конкурсов) по продаже

гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях

городских и сельских поселений, или права их аренды (п.23 Постановления Правительства

РФ от 5 января 1998 г. N 2, в ред. Постановления Правительства РФ от 13.08.98

N 948) оплата производится по графику платежей на долгосрочной основе, то

с победителем торгов одновременно с заключением договора купли-продажи заключается

договор о залоге этого земельного участка на срок до полного внесения платежей.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок

и договора о залоге осуществляется одновременно.