Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
Комментарий к статье 81
1. Положения коммент. ст. предусматривают основания, условия и порядок замены нанимателем жилого помещения, занимаемого им по договору социального найма.
Впервые возможность замены нанимателем, имеющим излишнюю жилую площадь сверх установленных норм, занимаемого им жилого помещения на помещение меньшего размера была введена Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик от 24 июня 1981 г. N 5151-Х (ст. 32) (Ведомости Верховного Совета СССР. 1981. N 26. Ст. 834; 1984. N 24. Ст. 422; 1985. N 48. Ст. 919; 1986. N 17. Ст. 278; 1988. N 51. Ст. 750; 1989. N 9. Ст. 151; 1990. N 23. Ст. 422). Замена занимаемого жилого помещения на другое помещение меньшего размера может быть оправдана, например, при стремлении нанимателя минимизировать размер своих расходов на оплату жилого помещения.
2. Замена жилого помещения, согласно коммент. ст., может быть произведена только при соблюдении нескольких условий. А именно:
- наниматель жилого помещения обратился к наймодателю с просьбой о замене жилья, т.е. соблюден заявительный порядок;
- все члены семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующие, дали согласие на такую замену;
- размер занимаемой площади превышал норму предоставления жилья.
Легальное понятие нормы предоставления дано в ст. 50 коммент. закона.
3. На наймодателя коммент. ст. возлагает обязанность произвести замену жилого помещения по предварительному согласованию с нанимателем в течение трех месяцев со дня подачи заявления. Однако закон не устанавливает последствий неисполнения наймодателем его обязанности по замене жилого помещения.
Резюмируя вышесказанное, отметим, что, по сути, главным основанием для замены жилого помещения, установленным ч. 1 коммент. ст., является наличие у нанимателя "излишков" площади.
4. В части 2 коммент.
ст. оговаривается, что перечень оснований замены жилого помещения, установленный в ч. 1, не является исчерпывающим. Федеральное законодательство, так же как и законодательство субъектов РФ, может содержать иные основания замены гражданам занимаемых ими жилых помещений.
Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения
Комментарий к статье 82
1. Положения коммент. ст. регламентируют только два основания для изменения договора социального найма:
- волеизъявление нескольких граждан, проживающих в одной квартире, но в разных жилых помещениях (комнатах) и по самостоятельным договорам социального найма, о заключении взамен всех названных договоров одного договора на все занимаемые ими помещения по причине объединения таких граждан в одну семью;
- волеизъявление членов семьи нанимателя по уже заключенному договору социального найма о замене этого нанимателя другим дееспособным членом семьи, в том числе в связи со смертью нанимателя;
То есть коммент. ст. дает правовые основания для изменения и субъектного, и объектного состава жилищного правоотношения.
Ранее существовавшая на основе положений ст. 86 ЖК РСФСР практика так называемого "раздела ордера" действующим жилищным законодательством не предусмотрена.
2. Несмотря на отсутствие в коммент. ст. упоминания о роли волеизъявления наймодателя, как стороны договора, на изменение которого направлены действия членов семьи нанимателя либо нанимателей по самостоятельным договорам социального найма, представляется, что наймодатель все-таки должен так или иначе выразить свое отношение к указанным действиям. Например, допустим отказ наймодателя в удовлетворении инициатив нанимателя (нанимателей) об изменении договора социального найма, когда, например, заключение единого договора в отношении нескольких жилых помещений в некогда коммунальной квартире приведет к возникновению жилищной нуждаемости нового нанимателя и его семьи или, например, отсутствует согласие на изменение договора со стороны кого-либо из членов семьи прежних нанимателей.
3. Комментируемая статья, как отмечено выше, регламентирует только два основания для изменения договора социального найма. Другими основаниями являются, например: предоставление гражданам на условиях социального найма освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения (ч. ч. 1 и 2 ст. 59), замена на стороне наймодателя в результате перехода права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления в отношении жилого помещения (ст. 64), вселение нанимателем других лиц в качестве членов своей семьи (ст. 70), выселение в судебном порядке из спорного жилого помещения только некоторых членов семьи нанимателя и др.
Комментируемый закон не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма и путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения, исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных ст. 67 ЖК РФ, неправомерно и в судебном порядке удовлетворению не подлежит. Соответствующая позиция была высказана в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9).