Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества
В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у
залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании,
что в действительности собственником этого имущества является другое лицо
(виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.
Залогодержательпосле вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать
досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Комментарий к статье 42
1. Правило данной статьи корреспондирует с нормой п.2 ст.354 ГК РФ. Виндикация
- специфический способ защиты права собственности по истребованию имущества
из чужого незаконного владения - как важнейший правовой институт включена
в ст.301 ГК РФ.
2. Появление комментируемого правила в Законе вызвано отсутствием у кредиторов
(залогодержателей) уверенности в надежности титулов прав собственности на
объекты недвижимости, закладываемых по договору об ипотеке. Например, в результате
проведения приватизации жилья в России, т.е. уже в первом звене "цепочки"
титула прав собственности, возникли дефекты, которые приводят к множеству
проблем, в том числе и при ипотеке. В частности, в настоящее время в Москве
подаются многочисленные иски по восстановлению прав детей, которые были нарушены
из-за неправильно оформленных договоров приватизации жилья. Работники прокуратуры
только в 1998 г. направили в суды 92 иска. Как правило, это является достаточным
основанием, чтобы признать всю последующую "цепочку" сделок купли-продажи
с подобными квартирами недействительной. По решению суда всех продавцов и
покупателей вместе с их семьями, задействованных в "цепочке", возвращают в
исходное состояние, в каком они были до сделки.
Приватизация муниципального жилого фонда в Москве прошла три этапа.
С августа 1989 г. по август 1991 г.
квартиры передавались в собственностьпутем нотариального оформления договора купли-продажи. В качестве продавца
выступал исполком местного Совета народных депутатов, а в качестве покупателя
- совершеннолетние жильцы квартир. Несовершеннолетние дети в эти договора,
как правило, не включались.
С сентября по декабрь 1991 г. жилье передавалось гражданам путем нотариального
оформления от имени Московского городского Совета народных депутатов, правительства
Москвы и уполномоченных ими органов. Дети не включались.
С января 1992 г. по настоящее время квартиры передаются путем ненотариального
оформления от Департамента муниципального жилья территориальными РЭУ. С точки
зрения участия несовершеннолетних детей этот этап делится на два периода.
До 8 ноября 1993 г. включение в договора передачи квартир несовершеннолетних
детей могло осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства.
После этого и по настоящее время невключение в договора передачи квартир несовершеннолетних
детей могло и может осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства.
Следовательно, в десятки тысяч нотариально оформленных и в сотни тысяч
ненотариально оформленных договоров приватизации столичного жилого фонда несовершеннолетние
дети не были включены.
3. Закон охраняет интересы добросовестного приобретателя, но в ситуациях,
подобных вышеописанной, он стоит на стороне собственника имущества. Поэтому
имущество (прежде всего это касается квартир, приобретенных на вторичном рынке
жилья), являющееся предметом ипотеки, может быть изъято у залогодателя по
решению суда и ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель
вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено
ипотекой.
4. Для обеспечения защиты от возможных дефектов права собственности существует
специальный вид страхования. В нашей стране опыт подобного страхования чрезвычайно
мал. Страхование титула (title insuranse) - в зарубежной практике (США) защита
собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих
лиц или каких-либо обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих,
но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса.
В отличиеот других видов страхования страхование титула - это страхование от событий,
случившихся в прошлом, последствия которых могут, однако, обнаружиться в будущем.
Приобретение страховой защиты - это перевод риска с собственника на страховщика.
Таким образом, при возникновении дефектов титула вместо государственных гарантий
в практику внедрен компенсационный механизм страхования. Его осуществляют
специализированные страховые компании, которые ведут собственный учет и в
том числе обследование земельных участков, изучают процессы перехода прав
на недвижимое имущество.
5. В Российской Федерации складывается система регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним, имеющая законодательную основу в виде ГК РФ и специального
Закона о госрегистрации прав, принятого в развитие положений Кодекса. Несмотря
на это, существует достаточно много оснований для оспаривания зарегистрированного
права собственности. В их основе лежит информация, которая не может содержаться
в регистрационной записи Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. Следовательно, права добросовестного покупателя
недвижимости, которые основываются исключительно на таких записях, не могут
считаться достаточно хорошо защищенными. Такую ситуацию нельзя считать достаточно
благоприятной для развития ипотечных правоотношений.