Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением

правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель

вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной

и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса

Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить

взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного

по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать

о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего

Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного

имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства

солидарно с должником по этому обязательству.

с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному

ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут

как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

Комментарий к статье 39

1. Законом ограничивается возможность залогодателя отчуждать имущество,

заложенное по договору об ипотеке (см. п.1 и 2 ст.37 Закона и комментарий

к ним). Если он поступил вопреки имеющимся запрещениям, то залогодержатель

наделяется правом принять к нему установленные меры (ч.1 ст.39 Закона). Ему

в этом случае предоставлена альтернатива:

а) потребовать признания совершенной сделки недействительной, т.е. противоправной,

и применения к ней последствий, предусмотренных ст.167 ГК РФ;

б) потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства,

а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на заложенное имущество

(независимо от того, кому оно принадлежит).

Здесь необходимо обратить внимание, что во втором случае содержание нормы

имеет расхождение с правилом п.4 ст.50 Закона, несмотря на существующую между

ними взаимосвязь.

2. Данная статья исключает возможность защиты интересов недобросовестного

приобретателя имущества, заложенного по договору об ипотеке.

таковым при наличии доказательств, что в его действиях имеется умысел или

даже неосторожность, поскольку в момент приобретения недвижимости он знал

или должен был знать о том, что имущество отчуждается залогодателем с нарушениями

правил по отчуждению заложенного имущества (см. ст.37 Закона и комментарий

к ней). Поэтому недобросовестный приобретатель становится ответственным за

неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по

этому обязательству в пределах стоимости указанного имущества. Порядок удовлетворения

кредитором своих требований за счет солидарных должников раскрыт в ст.323

ГК РФ.

3. Предусмотрены защитные меры в отношении обеспечения прав залогодержателя

и в том случае, когда залогодатель, не являющийся должником по обеспеченному

ипотекой обязательству, осуществил отчуждение заложенного имущества с нарушениями,

указанными в данной статье. Закон (ст.39) содержит императивную норму, по

которой с этим должником солидарную ответственность несут как прежний залогодатель,

так и приобретатель имущества. При наступлении солидарной ответственности

указанных лиц залогодержатель (кредитор) вправе требовать исполнения обязательства

от любого из названных лиц или обоих лиц совместно (ст.323 ГК РФ).