Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом

1. Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по

договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии

с его назначением.

Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом

залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости

сверх того, что вызывается нормальным износом.

2.

об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды

и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Комментарий к статье 29

1. Предписания п.1 комментируемой статьи аналогичны соответствующим правилам

ГК РФ о залоге без передачи заложенного имущества залогодержателю (п.1 ст.338),

о содержании и сохранности заложенного имущества (ст.343), о пользовании и

распоряжении предметом залога (ст.346). В данной статье названные нормы ГК

РФ конкретизированы применительно к залогу недвижимости (ипотеке).

2. Право пользования предметом залога по общему правилу принадлежит залогодателю,

когда предмет залога остается у него. Недвижимость - особый вид имущества

(ст.130 ГК РФ), а потому заложенные объекты недвижимого имущества всегда остаются

у залогодателя и он сохраняет право пользования недвижимостью. При этом необходимо

соблюдать обязательное условие - пользование имуществом должно находиться

в соответствии с его назначением, т.е. носить целевой характер. Например,

жилое помещение при его использовании не может быть превращено в нежилое,

и наоборот. Поэтому перемена целевого назначения объекта недвижимости влечет

изменение предмета ипотеки со всеми вытекающими отсюда для залогодателя последствиями

(см. ст.35 Закона и комментарий к ней).

3.

имуществом, и поэтому если в тексте договора об ипотеке (см. ст.9 Закона и

комментарий к ней) будут содержаться условия об ограничении указанных прав,

то они ничтожны (ст.180 ГК РФ).

4. По закону (ч.3 п.1 ст.29) при пользовании заложенным имуществом залогодатель

не должен, если иное не предусмотрено договором, допускать ухудшения имущества

и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Формулировку "при пользовании заложенным имуществом" нельзя признать

удачной, поскольку в соответствии с ней залогодатель становится ответственным

и за уменьшение стоимости объекта недвижимости, которое может произойти вследствие

изменения ценовой ситуации на рынке. В указанной правовой конструкции, учитывая

ее диспозитивный характер, целесообразно применять словосочетание "вследствие

пользования заложенным имуществом", подчеркивающее причинную связь состояния

имущества и его стоимости с воздействиями на них залогодателя.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования

и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных

качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия

природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

5. Правило п.2 ст.29 Закона корреспондирует с нормой п.1 ст.346 ГК РФ.

Однако и в том и в другом случае законодатель не включил продукцию в перечень

благ, получаемых залогодателем от использования заложенной недвижимости.

Определяя правомочность залогодержателя на извлекаемые залогодателем

плоды и доходы из предмета ипотеки, законодатель сделал эту норму диспозитивной.

Поэтому если договором об ипотеке предусмотрено, то залогодержатель может

иметь права на плоды и доходы (например, они служат средством погашения основного

обязательства).