Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Комментарий к статье 76

Комментируемая статья закрепляет одно из правомочий нанимателя по распоряжению жилым помещением, предоставленным ему и членам его семьи на условиях договора социального найма, - право сдавать нанятое им помещение (все или часть) в поднаем.

Сторонами договора поднайма жилого помещения являются наниматель, выступающий одновременно стороной в договоре социального найма жилого помещения, и поднаниматель. Поднанимателем может быть только гражданин, который при заключении договора поднайма может действовать как в своих интересах, так и в интересах членов своей семьи.

В поднаем сдается часть предоставленного нанимателю жилого помещения, и только в случае временного выезда нанимателя может быть сдано в поднаем все предоставленное нанимателю по договору социального найма жилое помещение.

Для сдачи жилого помещения в поднаем необходимо получить в письменной форме согласие не только наймодателя такого жилого помещения, но также и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, поскольку наниматель и члены его семьи равны в правах (ч. 2 ст. 69 ЖК). Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 (п. 24) указано, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют право участвовать в решении вопроса сдачи жилого помещения в поднаем. При этом необходимо иметь в виду, что в силу ч. 4 ст. 69 ЖК РФ гражданин, который перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжающий проживать в занимаемом жилом помещении, сохраняет такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, поэтому такие граждане также вправе заключать договор поднайма с соблюдением правил ст. 76 ЖК РФ <1>.

<1> См.: п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г.

Для заключения договора поднайма жилого помещения в коммунальной квартире нанимателю необходимо получить также согласие соседей по коммунальной квартире (всех нанимателей, собственников, а также проживающих совместно с ними совершеннолетних членов их семей).

Наймодатель жилого помещения не может произвольно, на свое усмотрение, отказать обратившемуся к нему нанимателю в праве сдать нанятое им помещение (все или часть) в поднаем. Только в силу прямо установленных законодательством ограничений для совершения поднайма наймодатель вправе возражать против сдачи нанимателем жилого помещения в поднаем.

Заключение договора поднайма жилого помещения предполагает обязательное соблюдение правил о норме общей площади на одного проживающего, которая в отдельной квартире должна составлять не менее учетной нормы жилого помещения, тогда как для сдачи комнаты в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления жилого помещения.

Препятствием для заключения договора поднайма жилого помещения является проживание в этом жилом помещении (в том числе в коммунальной квартире), а также вселение в него гражданина, страдающего заболеваниями, опасными для окружающих. Перечень этих заболеваний устанавливается Правительством РФ <1> (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК). Такой запрет представляется вполне оправданным, учитывая порядок пользования коммунальными квартирами. В таких квартирах помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком помещении (кухня, коридоры, подсобные помещения и т.д.), являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права по пользованию указанными помещениями.

<1> Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. N 378 утвержден Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире (СЗ РФ. 2006. N 25. Ст. 2736).

Перечень случаев, при которых исключается сдача жилого помещения в поднаем (отсутствие согласия наймодателя; недостаточность общей площади; проживание в жилом помещении лиц, страдающих заболеваниями, опасными для окружающих, и т.д.), не является исчерпывающим.

Нарушение хотя бы одного из перечисленных требований, предъявляемых при заключении договора поднайма, влечет недействительность договора поднайма (ст. 168 ГК).

Приобретенное поднанимателем право пользования жилым помещением не носит самостоятельного характера, оно зависит от прав нанимателя на жилое помещение.

Права поднанимателя зависят от прав основного съемщика (нанимателя): они "следуют" за правами основного съемщика (нанимателя) <1>.

<1> См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право / Всесоюз. ин-т юрид. наук. М.: Госюриздат, 1956. С. 141.

По договору поднайма жилого помещения поднаниматель связан обязательственными отношениями только с нанимателем, прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем не возникает. В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, вследствие чего отвечать перед наймодателем при нарушении обязательств нанимателя по договору социального найма, в т.ч. в случаях, когда это произошло вследствие действий поднанимателя, будет наниматель. Утрата нанимателем по какой-либо причине своих прав по договору социального найма жилого помещения автоматически прекращает право пользования, принадлежащее поднанимателю.

Поднаниматель не может возражать против вселения нанимателем в занимаемое жилое помещение, например, новых членов его семьи либо временных жильцов, как и против обмена нанимателем своего жилого помещения. Сам же поднаниматель не вправе без согласия нанимателя вселять в занимаемое помещение других граждан, помимо тех, которые совместно вселились с ним и указаны в договоре поднайма.

Нормы о поднайме жилого помещения также содержатся и в ГК РФ (ст. 685). В соответствии с п. 3 ст. 672 данного Кодекса правила п. п. 1 - 3 ст. 685 применяются к договору социального найма. Правила этих пунктов совпадают с содержащимися в ч.

Однако следует обратить внимание на то, что ЖК РФ предусматривает дополнительные специальные нормы в отношении договора поднайма, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма.

Так, ЖК РФ содержит специальные нормы в отношении договора поднайма жилого помещения в случае, если объектом такого договора является комната в коммунальной квартире (в части соблюдения правил о норме общей площади на одного проживающего и получения согласия соседей на сдачу комнаты в поднаем). Сдача жилого помещения в поднаем исключается при вселении лиц, страдающих одной из форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном в установленном законом порядке (данное требование распространяется как на квартиру, так и на комнату в коммунальной квартире).

В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 разъяснен вопрос о применении срока исковой давности к спорным жилищным отношениям, основанием которых является договор, в т.ч. договор поднайма жилого помещения.

В частности, в указанном пункте Постановления разъяснено, что если в ЖК РФ не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные ГК РФ (ст. ст. 196, 197 и иные положения гл. 12 об исковой давности) (ч. 1 ст. 7 ЖК). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор поднайма жилого помещения и др.), применяется общий трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК).

Комментарий к статье 77

Жилищным кодексом РФ предусматриваются специальные нормы в отношении договора поднайма, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма, по сравнению с правилами поднайма, установленными ст. 685 ГК РФ (в силу прямого указания в п. 3 ст. 672 ГК правила о поднайме, содержащиеся в п. п. 1 - 3 ст. 685 Кодекса, применяются и к социальному найму).

В ст. 685 ГК РФ форма договора поднайма жилого помещения не устанавливается, следовательно, она подчинена общим требованиям гражданского законодательства о форме сделок. Несоблюдение письменной формы (поскольку она не требуется в силу закона) не влечет недействительности сделки (договора поднайма). В этом случае наступает общее неблагоприятное последствие нарушения требований об обязательной письменной форме сделки. По общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК).

Требования ЖК РФ к форме договора поднайма жилого помещения, который заключает наниматель, являющийся стороной в договоре социального найма, сводятся к тому, что данный договор должен быть заключен в письменной форме. В силу п. 1 ст. 160 ГК РФ общие для всех сделок требования к письменной форме признаются соблюденными, если составлен документ, выражающий ее содержание, и имеются подписи лица или лиц, совершивших сделку, либо уполномоченных ими лиц. Простая письменная форма договора поднайма установлена для определенности взаимоотношений, призвана обеспечить интерес контрагентов. Поскольку письменная форма договора поднайма предусмотрена законом, то ее несоблюдение влечет недействительность сделки (договора поднайма) (п. 1 ст. 162 ГК).

Кроме того, ЖК РФ предписывает нанимателю жилого помещения передать экземпляр договора поднайма наймодателю такого жилого помещения.

Закон не предусматривает необходимость нотариального удостоверения договора поднайма жилого помещения. Однако договор поднайма жилого помещения может быть нотариально удостоверен по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК).

Дополнительные требования сформулированы в ч. 2 комментируемой статьи для заключения договора поднайма жилого помещения в случаях, когда поднаниматель действует также в интересах членов своей семьи.

Законодателем не установлены какие-либо ограничения для нанимателя в отношении того, на какой срок может быть сдано в поднаем предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение. Этот срок определяется самими сторонами.

Данное решение, вероятно, вызвано тем, что в соответствии с положениями ЖК РФ временное непроживание лица в жилом помещении (в т.ч. в связи с осуждением его к лишению свободы) само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить основанием для лишения права пользования жилым помещением (см. комментарий ст. 71 ЖК). Данное положение основано на правовой позиции Конституционного Суда РФ <1> относительно временного непроживания лица в жилом помещении.

<1> См.: Постановление КС РФ от 23 июня 1995 г. N 8-П по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой, Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука // СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2622.

На случай своего длительного отсутствия наниматель может сдать в поднаем предоставленное ему по договору социального найма жилое помещение, например, для того, чтобы оплачивать расходы, предусмотренные договором социального найма на содержание жилого помещения. Длительное отсутствие нанимателя может быть связано с избранием его на выборную должность в органы государственной власти, работой в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, направлением на работу за границу, призывом на военную службу, нахождением на лечении в лечебно-профилактических учреждениях (больницы, госпитали, санатории, хосписы и т.д.), в связи с характером работы, связанной с постоянным передвижением (члены экипажа судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.).

Однако в силу того, что договор поднайма жилого помещения относится к числу срочных договоров, его действие не может выходить за пределы срока основного договора. По этой причине, в частности, если договор социального найма жилого помещения заканчивается в силу каких-либо обстоятельств досрочно, то одновременно прекращается и действие договора поднайма жилого помещения.

Условие о сроке договора поднайма жилого помещения не относится к числу существенных условий договора. В договоре поднайма жилого помещения могут отсутствовать указания на его срок, и в этом случае в силу закона такой договор будет считаться заключенным на один год.

Положения ч. 4 комментируемой статьи основаны на нормах ст. 309 ГК РФ, в соответствии с которыми обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, то обстоятельство, что по договору поднайма поднаниматель связан обязательственными отношениями только с нанимателем и прямых обязательственных отношений между поднанимателем и наймодателем не возникает, не может являться основанием для неисполнения поднанимателем обязанностей соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства, а также правила пользования жилыми помещениями, утвержденные в установленном порядке.

Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется не только в соответствии с договором поднайма жилого помещения, но и в соответствии с требованиями, установленными ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.