Статья 13. Основные положения о закладной
1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по
договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено
настоящим Федеральным законом.
2.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующиеправа ее законного владельца:
право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному
ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других
доказательств существования этого обязательства;
право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
3. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой
обязательству и залогодатель.
4. Составление и выдача закладной не допускаются, если:
1) предметом ипотеки являются:
предприятие как имущественный комплекс;
земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения,
на которые распространяется действие настоящего Федерального закона;
леса;
право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому
на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий,
позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, условия о закладной в договоре
об ипотеке недействительны.
5. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом,
- также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим
государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.
Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке,
установленном статьями 48 и 49 настоящего Федерального закона.
6. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства
должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить
соглашение, предусматривающее такое изменение предмета ипотеки, при котором:
заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об
ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным
объектом прав;
размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных
по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению
с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.
Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.
7.
При заключении соглашений, указанных в пункте 6 настоящей статьи ипункте 3 статьи 36 настоящего Федерального закона, и при переводе долга по
обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:
либо внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней
нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение
как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой
закладной в соответствии с правилами части второй статьи 15 настоящего Федерального
закона;
либо аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной,
составленной с учетом соответствующих изменений.
В последнем случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные
Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество залогодатель
передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую
закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его
законном владении закладную.
Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную
регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.
Комментарий к статье 13
1. Нормы комментируемой статьи и все остальные, входящие в данную главу,
являются новеллами для российского права. И это - естественное следствие того,
что в России возрождается институт закладной, имевший значительное развитие
в дореволюционный период.
Закладная в п.1 ст.13 Закона определена короткой формулой. Это документ,
в совокупности удостоверяющий права залогодержателя на долговое требование
и по договору об ипотеке.
Оформление закладной приводит к упрощению документарного представления
долговых требований и права залога (ипотеки). Одновременно наличие закладной
предполагает своего рода "обезличивание" прав не только на долговое требование,
но и на предмет залога.
2. По Закону (п.2 ст.13) закладная имеет статус именной ценной бумаги,
так как отвечает общим признакам, которые установлены в отношении всех ценных
бумаг (ч.1 п.1 ст.142 ГК РФ).
Поскольку закладная является ценной бумагой, то в соответствии с правилом
ч.2 п.1 ст.142 ГК РФ с ее передачей не может иметь места частичная передача
прав, ею удостоверенных, исчерпывающий перечень которых приведен в п.2 ст.13
Закона.
К числу денежных надлежит относить всякого рода платежные обязательства:
по возвращению полученного кредита, оплате товаров и услуг, признанным претензиям
и т.д.
(ст.317 ГК РФ).3. Необходимо отметить, и на это содержится специальное указание в п.4
Методических рекомендаций по применению Закона "Об ипотеке", что, исходя из
содержания правил статей 13 и 14 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)",
закладная не является эмиссионной ценной бумагой. Выдача одним лицом двух
или более закладных не является их выпуском и не подлежит государственной
регистрации в соответствии с правилами Закона о РЦБ.
Также важно обратить внимание, что предметом регулирования Закона о РЦБ
являются отношения, возникающие при эмиссии и обращении эмиссионных ценных
бумаг независимо от типа эмитента, а также особенности создания и деятельности
профессиональных участников рынка ценных бумаг (ст.1).
4. Виды ценных бумаг определены в ст.143 ГК РФ. Приведенный в ней перечень
не является исчерпывающим и может быть расширен другими документами, которые
законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу
ценных бумаг.
Закон о РЦБ не содержится сведений об "именной неэмиссионной ценной бумаге".
При наличии в Российской Федерации единого рынка ценных бумаг и его централизованного
регулирования через ФКЦБ России, являющуюся федеральным органом исполнительной
власти, в России нет закона, который бы всеобъемлющим образом раскрывал нормы
обо всех ценных бумагах, разрешенных к обращению на территории страны. К тому
же ст.143 ГК РФ такого рода единый закон о ценных бумагах не предусмотрен,
равно как и принятие специальных законов, посвященных исключительно ценным
бумагам. Поэтому совершенно оправданно и правомерно появление норм о новой
ценной бумаге - закладной в Законе "Об ипотеке".
5. Нормой п.3 ст.13 Закона в состав лиц, обязанных по закладной, включены:
должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
6. В п.4 комментируемой статьи содержится правило, по которому введены
ограничения на составление и выдачу закладной. Их перечень, включающий конкретный
перечень имущества и одно основание, носит исчерпывающий характер.
Несоблюдениеданной императивной нормы ведет к тому, что договор об ипотеке считается недействительным,
если в нем условия о закладной связаны со случаями, подпадающими под указанные
ограничения.
В ст.5 Закона (см. комментарий к ней) содержатся запрещения в отношении
определенного имущества, которое не может быть предметом ипотеки. Эти запрещения
в совокупности с запретами на составление и выдачу закладной дают целостное
представление обо всех случаях, когда использование закладной невозможно.
7. Правовые нормы пп.2 комментируемого п.4 ст.13 Закона базируются на
положениях п.1 ст.555 ГК РФ, в котором определено, что цена в договоре продажи
недвижимости отнесена к существенным условиям договора и при ее несогласовании
сторонами сделки договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При
этом правило о применении цены на аналогичные объекты недвижимости (здания,
сооружения и т.д.), предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, применению не подлежит.
Правила п.3 ст.424 ГК РФ применяются в случаях, когда возмездный договор
был заключен, т.е. когда между сторонами не было разногласий относительно
цены. В рассматриваемом случае по установлению запрета на составление и выдачу
закладной ничего подобного нет, поскольку "сумма долга на момент заключения
договора не определена" и к тому же "обеспечиваемое денежное обязательство
не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент".
Налицо явное наличие разногласий по поводу цены.
Поэтому оправданно как наличие разрешения на заключение договора об ипотеке,
в котором "сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению
в будущем" (при этом в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие
необходимые условия ее определения; см. п.4 ст.9 Закона и комментарий к ней),
так и запрещения на составление и выдачу закладной по указанному основанию.
8. Законом (ч.1 п.5 ст.13) обязанность по составлению закладной возложена
на залогодателя.
Когда он является третьим лицом, то в составлении закладнойтакже обязан принимать участие и должник по обеспеченному ипотекой обязательству.
После государственной регистрации ипотеки, осуществляемой в соответствии
с требованиями Закона о госрегистрации прав, закладная выдается первоначальному
залогодержателю органом, осуществившим государственную ипотеку и зарегистрировавшим
его в подразделе III-2 "Запись об ипотеке" Единого государственного реестра
прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве первоначального залогодержателя
(ч.2 п.5 ст.13 Закона).
Оборотоспособность закладной является важнейшим ее качеством и достоинством.
В отношении правил ее оборота в ч.3 п.5 ст.13 Закона содержатся нормы, прямо
указывающие на ст.48 "Передача прав по закладной" (см. комментарий к ней)
и ст.49 "Залог закладной" (см. комментарий к ней) Закона "Об ипотеке".
9. Особенности регламентации отношений, возникающих в случае частичного
исполнения обязательства, обеспеченного залогом, содержатся в ст.17 и 25 Закона
о залоге. Данные нормы, применительно к правоотношениям по закладной, конкретизированы
в п.6 ст.13 Закона. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой
обязательства, в соответствии с установленным порядком действий сторон, им
предоставлено право: 1) изменить предмет ипотеки на его часть; 2) изменить
размер обеспечения по договору об ипотеке. Факт реализации указанной возможности
должен быть задокументирован. Должник по обязательству, залогодатель и законный
владелец закладной вправе заключить соглашение, подлежащее нотариальному удостоверению.
В нем названным сторонам необходимо предусмотреть:
а) в отношении имущества, являющегося предметом ипотеки и части которого
могут быть самостоятельным объектом прав, такое изменение ипотечной массы,
которое позволяет признать заложенным только часть ранее заложенного по данному
договору об ипотеке имущества;
б) в отношении размера обеспечения такое его изменение, при котором размер
требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному
договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который
обеспечивался ипотекой ранее.
10.
Случай частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательстване является единственным, когда должник по обязательству, залогодатель и законный
владелец закладной вправе заключить соглашение. Оно, как это предусмотрено
п.7 ст.13 Закона, заключается также по поводу:
- восстановления или замены залогодателем погибшего или поврежденного
имущества, заложенного по договору об ипотеке (см. п.3 ст.36 Закона и комментарий
к ней);
- перевода долга по обеспеченному ипотекой обязательству (ст.356 ГК РФ).
В соглашениях, заключенных по названным основаниям, предусматривается
какое-либо одно из двух возможных действий:
1) внесение изменений в содержание закладной посредством приложения к
ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения, с соблюдением при
этом установленных правил (см. ч.2 ст.15 Закона и комментарий к ней);
2) аннулирование закладной (в порядке, установленном ч.2 п.7 ст.17 Закона),
с одновременной выдачей новой закладной, включающей все необходимые изменения.
Процесс осуществление процедуры для второго случая регламентирован нормами
комментируемой статьи (п.7 ст.13 Закона). На орган, осуществивший государственную
регистрацию ипотеки, возлагается обязанность хранить в своем архиве аннулированную
закладную до момента погашения регистрационной записи об ипотеке (см. ст.25
Закона и комментарий к ней).