Статья 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

1. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна

сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному

ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к

должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества

другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя,

за изъятиями, установленными Федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному

ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в

его владении и пользовании.

2.

закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются

правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если Федеральным

законом не установлено иное.

3. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской

Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда

указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

4. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир

и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку

их оборот допускается федеральными законами.

Комментарий к статье 1

1. Ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит

недвижимость, поэтому изложенная в п.1 ст.1 Закона "Об ипотеке" сущность договорных

отношений о залоге недвижимого имущества закономерно аналогична норме, содержащейся

в п.1 ст.334 ГК РФ.

2. В Законе (ч.2 ст.1) также повторена норма п.1 ст.335 ГК РФ о том,

что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как

сам должник, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве.

лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что здесь, точно так же

как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным

условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим

лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным

должником, например по кредитному договору. Отношения между названными лицами

могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся,

поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, "верят не лицу, а вещи".

3. Закон (ч.3 п.1 ст.1) однозначно устанавливает, что заложенная недвижимость

остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки,

по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом. Данное правило в

отношении ипотеки аналогично норме ч.2 п.1 ст.338 ГК РФ, т.е. имеет место

залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением

его оборота, имеющего соответствующие ограничения.

При ипотеке триада правомочий собственника (п.1 ст.209 ГК РФ) приобретает

усеченный вид. Залогодатель может владеть недвижимостью, т.е. реально ею обладать

и пользоваться, а также извлекать из имущества пользу, выгоду, для которых

оно предназначено. Однако в отношении правомочия распоряжаться, т.е. определять

юридическую судьбу недвижимости, для залогодателя вводятся существенные ограничения.

Поскольку залогодержателем в отношении заложенного имущества является кредитор,

постольку лишь только по согласованию с ним (отражается в договоре об ипотеке)

можно, например, сдавать недвижимость в аренду (коммерческий наем) или осуществлять

иное распорядительное действие. Следовательно, залогодатель не вправе распоряжаться

принадлежащим ему недвижимым имуществом абсолютным образом.

4. Ипотека может возникать в силу норм Закона. В частности, считается

находящимся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи

жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной

организации в собственность (п.1 ст.77 Закона).

Залог в силу Закона имеет место в отношении товара, проданного в кредит

или в рассрочку: до его оплаты он находится в залоге у продавца (п.5 ст.488,

п.3 ст.489 ГК РФ).

недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика

ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст.587 ГК РФ). Несмотря

на наличие подобных примеров, наиболее распространенным основанием возникновения

ипотеки является договор.

5. Российское законодательство о залоге носит "многослойный" характер;

из-за этого существует проблема соотношения положений Закона "Об ипотеке"

с общими правилами о залоге. В п.3 ст.1 Закона содержится правило отсылочного

характера, по которому специальные нормы ипотечного права имеют приоритет

перед общими нормами залогового права. В соответствии с п.2 ст.335 общие правила

о залоге, установленные ГК РФ, применяются к ипотеке постольку, поскольку

не противоречат Закону "Об ипотеке".

6. Применительно к ипотеке важное значение имеют как общие правила об

оборотоспособности объектов гражданских прав (ст.129 ГК РФ), так и правила

по регулированию оборота объектов недвижимого имущества. Так как оборот недвижимости

допускается в строго очерченных пределах в соответствии с федеральными законами,

то лишь в соответствии с содержащимися в них нормами может возникать залог

земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого

имущества (п.4 ст.1 Закона).

Например, купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут

или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков

лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст.12 Лесного кодекса Российской

Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ).