Статья 78. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру

и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем

жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя

и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для постоянного

проживания помещением, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 настоящей

статьи.

Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или

квартиру в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома или

квартиры либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор

найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом

Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном

порядке потребовать его заключения и определения его условий.

2. После обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации

этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи

обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца

освободить занимаемое помещение при условии, что:

жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение

возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого

жилого дома или квартиры;

проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора

об ипотеке, а если они были вселены в заложенный жилой дом или квартиру позже

- до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный

жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

3. Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях

договора найма или договора аренды жилого помещения, не подлежат выселению

при реализации заложенного жилого дома или квартиры.

заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения

сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом

Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.

Комментарий к статье 78

1. В п.1 комментируемой статьи выражена специфическая особенность существующих

отношений в жилищной сфере, состоящая в том, что залогодатель и члены его

семьи, при проживании в жилом помещении, которое для них является единственным

жильем, являются носителями гораздо больших жилищных прав, чем приобретатель

жилого дома или квартиры, на которые было обращено взыскание по договору об

ипотеке. Наличие права собственности на приобретенное жилье такого рода не

служит основанием для выселения несостоятельного залогодателя и членов его

семьи, за исключением случая, предусмотренного п.2 ст.78 Закона.

У нового собственника жилого помещения, которое до его реализации было

предметом ипотеки, возникает обязанность заключить договор найма на указанное

жилье с бывшим собственником жилого дома или квартиры либо с кем-либо из проживающих

с ним членов его семьи. При заключении договора найма должны быть соблюдены

нормы действующего законодательства. Поскольку в данном случае стороны не

свободны в заключении договора, то при возникновении между ними разногласий

понуждение к заключению договора найма и определению его условий решается

путем обращения в суд.

2. В п.2 данной статьи установлена другая модель построения отношений

после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализацию

этого имущества. В соответствии с ней залогодатель и члены его семьи обязаны

по требованию собственника данного жилья в течение месяца освободить занимаемое

помещение. Эта обязанность возникает при наличии следующих оснований.

Первое. Основное обязательство - кредитный договор предусматривал целевое

использование кредита (п.1 ст.819 ГК РФ) на приобретение или строительство

жилого дома или квартиры, который был заложен в обеспечение возврата кредита

(см.

Второе. До заключения договора об ипотеке или до вселения в заложенный

жилой дом или квартиру (когда вселение осуществляется при наличии обременения

жилья залогом) проживающие с залогодателем члены его семьи дали нотариально

удостоверенное обязательство об освобождении жилья, служащего предметом ипотеки,

на случай обращения на него взыскания.

Из второго основания однозначно не следует, что залогодатель включен

в состав лиц, дающих нотариально удостоверенное обязательство освободить занимаемое

жилое помещение. Он является точно таким же носителем жилищных прав и обязанностей,

как и проживающие совместно с ним члены его семьи. Представляется (хотя это

прямо не указано в Законе), что требование о предоставлении указанного обязательства

также должно распространяться и на залогодателя (п.2 ст.78 Закона).

3. Данная норма (п.3) корреспондирует с общим правилом ст.675 ГК РФ,

по которому договор найма любой разновидности остается неизменным при перемене

собственника жилого помещения. Основания расторжения договора найма определены

в ст.687 ГК РФ и ст.98 ЖК РСФСР.