Статья 55. Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке

1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного

по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально

удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного

после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя по последующему

договору об ипотеке действительно, если оно заключено с участием залогодержателей

по предшествующим договорам об ипотеке.

2.

пунктом 1 настоящей статьи, не допускается, если:

1) для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого

лица или органа;

2) предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

3) предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую,

художественную или иную культурную ценность для общества;

4) предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности,

и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной

федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во

внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению

суда.

3. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном

в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, стороны могут предусмотреть:

1) реализацию заложенного имущества одним из способов, указанных в статье

56 настоящего Федерального закона;

2) приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих

лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику,

обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено

приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки

является земельный участок.

К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются

правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи,

а в случае приобретения имущества залогодержателем для третьих лиц - также

и о договоре комиссии.

4.

в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи стороны должны указать в нем:

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого

удовлетворяются требования залогодержателя, и стоимость этого имущества;

2) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного

ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является

третье лицо, также и залогодателем;

3) способ реализации заложенного имущества либо условие его приобретения

залогодержателем;

4) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие

и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества

у третьих лиц вещные права и права пользования.

5. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном

порядке, заключенное на основании пункта 1 настоящей статьи, может быть признано

судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

Комментарий к статье 55

1. Пункт 1 комментируемой статьи развивает и конкретизирует правило,

содержащееся в ч.2 п.1 ст.349 ГК РФ, по которой стороны могут заключить нотариально

удостоверенное соглашение об удовлетворении требований залогодержателя за

счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке.

Такое соглашение может быть заключено только после возникновения оснований

для обращения взыскания на предмет ипотеки, предусмотренных ст.50 Закона (см.

комментарий к ней).

Соглашение об обращении взыскания на имущество, заложенное по двум и

более договорам об ипотеке, действительно только в том случае, если в заключении

соглашения об удовлетворении требований залогодержателя по последующему договору

об ипотеке участвуют залогодержатели по предшествующим договорам об ипотеке.

Соблюдение этого условия необходимо для того, чтобы права залогодержателей

не были ущемлены, когда будет обращено взыскание на заложенное имущество и

из его стоимости станут удовлетворять требования кредиторов.

2. Пункт 2 данной статьи содержит исчерпывающий перечень из четырех случаев,

когда внесудебный порядок, предусмотренный п.1 настоящей статьи, не допускается.

Содержащиеся в данной норме основания для запрета удовлетворения требований

залогодержателя без обращения в суд подчеркивают, насколько значим здесь как

вид объектов недвижимости, являющихся предметом ипотеки, так и вид собственности

на них. Общим для этих оснований является то, что все они связаны с определенными

правами третьих лиц на предмет ипотеки. Поэтому, чтобы их права не были в

какой-то мере ущемлены, не допускается внесудебный порядок обращения взыскания

на указанное заложенное имущество. В такого рода ситуациях применяется судебный

порядок обращения взыскания на предмет ипотеки. В связи с этим нельзя считать

оправданным включение данной нормы в статью, посвященную внесудебному порядку

обращения взыскания на заложенное имущество.

3. В п.3 помещены два условия, одно из которых стороны могут включить

в соглашение, заключенное залогодержателем и залогодателем в соответствии

с п.1 комментируемой статьи.

Сторонам предоставляется возможность выбрать один из способов реализации

заложенного имущества, указание о которых содержится в ст.56 Закона (см. комментарий

к ней).

Другая возможность состоит в том, что залогодержатель наделяется правом

приобретения заложенного имущества. Сделать это он может для себя или третьих

лиц, с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику,

обеспеченных ипотекой. Приобретается заложенное имущество по правилам, которые

регулируют: общие положения о купле-продаже (ст.454 - 481 ГК РФ); продажу

недвижимости (ст.549 - 558 ГК РФ); продажу предприятия (ст.559 - 566 ГК РФ).

Приобретая имущество для третьих лиц, залогодержатель выступает комиссионером,

и в этом случае следует руководствоваться правилами о комиссии (ст. 990 -

1004 ГК РФ).

На действия залогодержателя, включаемые в соглашение, имеется единственное

запрещение по приобретению заложенного имущества. Нельзя приобретать земельный

участок, если он является предметом ипотеки.

4. В п.4 перечислены существенные условия соглашения, заключаемого залогодержателем

и залогодателем в соответствии с п.1 ст.55 Закона "Об ипотеке".

К определению состава имущества, за счет которого удовлетворяются требования

залогодержателя, требуется подходить с особой тщательностью.

названии должны быть все сведения, позволяющие его определенно установить

(идентифицировать), что особенно важно, если взыскание обращается на часть

имущества или если предметом ипотеки является предприятие. Определяя стоимость

имущества, для отражения ее величины в соглашении следует руководствоваться

общим правилом ст.424 ГК РФ, а в отношении конкретных объектов недвижимости

необходимо применять правила, закрепленные, например, в ст.555, п.2 ст.561

ГК РФ.

При обращении взыскания на заложенное имущество исключительно важно установить

величину сумм, подлежащих уплате залогодержателю должником. Например, если

основным обязательством является кредитный договор, то общая сумма взыскиваемых

денежных средств, подлежащих возврату, состоит из сумм: оставшейся части кредита;

процентов, установленных за пользование кредитными средствами; процентов,

начисляемых за нарушение срока возврата заемных сумм.

В соглашении должен быть назван способ реализации предмета ипотеки, который

стороны предусмотрели, опираясь на положения ст.56 Закона (см. комментарий

к ней), либо условие его приобретения залогодержателем, как это установлено

п.3 настоящей статьи.

Стороны при заключении соглашения обязаны включить в его текст все известные

им сведения об обременениях заложенного имущества, а также о правах третьих

лиц, руководствуясь требованиями ст.12 Закона (см. комментарий к ней).

5. Согласно ст.4 ГПК РСФСР и ст.3 АПК РФ, с заявлением о применении последствий

недействительности ничтожной сделки в соответствии с установленной подсудностью

могут обращаться лица, права или охраняемые законом интересы которых нарушены

или оспариваются (п.2 ст.166 ГК РФ).