Статья 10. Нотариальное удостоверение и государственная регистрация договора об ипотеке

1. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит

государственной регистрации.

Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье

9 настоящего Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13

настоящего Федерального закона, не подлежит нотариальному удостоверению и

государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.

Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной регистрации

договора об ипотеке влечет его недействительность.

ничтожным.

2. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента

его государственной регистрации.

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор,

содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной

регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные

для договора об ипотеке.

4. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя в соответствии

со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, вместе

с таким договором нотариусу представляется закладная. Нотариус делает на закладной

отметку о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке,

нумерует и скрепляет печатью листы закладной в соответствии с частью второй

пункта 3 статьи 14 настоящего Федерального закона.

Комментарий к статье 10

1. В ГК РФ (п.1 ст.432) установлены два необходимых условия, без соблюдения

которых договор не будет считаться заключенным. Во-первых, между сторонами

должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора,

а во-вторых, достигнутое соглашение по своей форме должно полностью соответствовать

требованиям, предъявляемым к такого рода соглашениям.

Соблюдение формы договора является одним из важнейших условий признания

действительности договора.

п.2 и 3 ст.339 ГК РФ.

Нотариальное удостоверение осуществляется по правилам ст.163 ГК РФ путем

совершения на документе, соответствующем требованиям ст.160 ГК РФ, удостоверительной

надписи нотариусом или должностным лицом консульского учреждения РФ (ст.35,

36, 38 Основ законодательства РФ о нотариате).

Договор может быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в качестве

договора об ипотеке при соблюдении следующих требований: 1) если он соответствует

всем требованиям, предъявляемым к документам, представляемым для совершения

нотариальных действий (ст.45 Основ законодательства РФ о нотариате); 2) если

в его текст включены все обязательные для договора об ипотеке условия (см.

ст.9 Закона и комментарий к ней); 3) если соблюдены ограничения по составлению

и выдаче закладной (см. п.4 ст.13 Закона и комментарий к нему).

Норма о недействительности договора об ипотеке при несоблюдении нотариальной

и регистрационной процедур корреспондирует с правилами ст.165 ГК РФ. Признание

договора недействительным означает, что такой договор не будет иметь никаких

юридических последствий. Совершение недействительной сделки - противоправное

действие. В ст.168 ГК РФ установлено общее правило о том, что сделка, которая

не соответствует закону или иному правовому акту, ничтожна.

2. Предметом ипотеки является недвижимое имущество, а потому в соответствии

со ст.131 и 164 ГК РФ государственная регистрация договора об ипотеке является

обязательной по правилам, предусмотренным в Законе о госрегистрации прав.

Между фактами государственной регистрации договора об ипотеке и его заключением,

а также вступлением в силу Законом (п.2 ст.10) установлена прямая связь.

3. На практике имеют место случаи, когда, например, в кредитный договор

(требования к его форме приведены в ст.820 ГК РФ) включают условия о залоге

недвижимости. Составленный подобным образом единый документ решает двойную

задачу: основного договора и договора об ипотеке. В отношении такого рода

договора, не только кредитного, в соответствии с п.3 ст.10 Закона действуют

в предусмотренном объеме требования, предъявляемые к договору об ипотеке.

4. В п.4 установлена обязанность представлять нотариусу закладную (см.

ст.13 Закона и комментарий к ней) вместе с договором об ипотеке, если в нем

содержится указание на удостоверение прав залогодержателя названной неэмиссионной

именной ценной бумагой. При этом нотариус совершает нотариальные действия

в порядке, предусмотренном Основами законодательства РФ о нотариате. Объем

закладной всегда состоит из нескольких листов, поэтому нотариус формирует

и оформляет данный документ как единое целое в соответствии требованиями ст.45

Основ законодательства РФ о нотариате, которые воспроизведены в данном законодательном

акте (см. ч.2 п.3 ст.14 Закона и комментарий к ней).