Статья 32. Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения
Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты
его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан
принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами
Российской Федерации (пункты 3 и 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской
Федерации) и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые
меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.
В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества
залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен.
Комментарий к статье 32
1.
Нормы комментируемой статьи развивают и дополняют правила п.1 ст.343ГК РФ. Комплекс мер, которые должен предпринимать залогодатель, чтобы предохранить
заложенное имущество от утраты и повреждения, по своему характеру и объему
может быть приравнен к бремени собственника по содержанию принадлежащего ему
имущества (ст.210 ГК РФ). Однако используемые в комментируемой статье формулировки
и правовые конструкции не в полной мере отражают сложность и масштабность
обязанностей, возлагаемых Законом на залогодателя.
2. Требования по обеспечению защиты заложенного имущества от посягательств
третьих лиц, огня, стихийных бедствий (ч.1 ст.32 Закона) корреспондируют с
нормами п.2 ст.31 Закона (см. комментарий к нему) и на практике бульшая часть
их должна найти отражение в условиях страхования, по которым будет обеспечиваться
защита предмета ипотеки.
3. Включенные в данную статью формулировки "меры по предохранению заложенного
имущества", а также "необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым
требованиям" ориентируют залогодателя на проведение целенаправленной работы
по снижению значимости негативных явлений, воздействующих на недвижимое имущество,
находящееся в залоге.
Поэтому в своей деятельности он должен максимально использоватьвозможности, заложенные в технологии управления рисками, - риск-менеджмент.
Риск-менеджмент представляет собой систему взаимообусловленных и взаимозависимых
направлений деятельности: 1) анализ, классификация и идентификация (установление)
риска; 2) оценка риска: качественная и количественная; 3) предотвращение (контролирование)
риска: планирование, организация, мониторинг, информирование; 4) финансирование
для полной защиты от риска или его минимизации: страхование (коммерческое),
взаимное страхование (некоммерческое), перестрахование на внутреннем и внешних
страховых рынках.
На практике доказано, что в ипотечных отношениях риском можно управлять,
используя при этом разнообразные меры, позволяющие в определенной степени
прогнозировать наступление нежелательного рискового события и вовремя принимать
необходимые меры к снижению степени риска и его отрицательного воздействия.
4. Приводимый в ч.1 ст.32 Закона перечень посягательств по отношению
к заложенному имуществу, для защиты от которых залогодатель должен принять
соответствующие меры, является исчерпывающим (закрытым). Это должно положительно
сказаться на правоприменении. В отношении ипотечных операций необходимо, руководствуясь
правилами по управлению рисками, провести градацию (установить иерархию) рисков,
сопутствующих ипотеке (залогу недвижимости), и распределить их между сторонами
договора об ипотеке. Выполнение такой работы необходимо для того, чтобы равномерно
распределить как обязанности, так и бремя финансовых расходов по защите от
рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях.
Свое дальнейшее развитие данное установление законодателя находит в нормативных
правовых актах, принимаемых по вопросам развертывания ипотечных отношений
в Российской Федерации. В Московской ипотечной программе (Концепция развития
ипотечного жилищного кредитования в городе Москве, одобрена Постановлением
правительства Москвы от 11 августа 1998 г.
N 625) и международной программежилищного строительства в России "Дом для Вашей семьи" (Концепция международной
программы по ипотечному кредитованию жилищного строительства в России "Дом
для Вашей семьи". - М.: Российская ипотечная ассоциация, 1998. - 82 с.) содержатся
специальные разделы, в которых раскрыты функции страхования как одного из
действенных механизмов по предохранению заложенного имущества от утраты и
повреждения.
5. Правое регулирование вопросов обеспечения сохранности заложенного
имущества из-за новизны процессов, происходящих на нарождающемся ипотечном
рынке, остается недостаточным. В этой связи, руководствуясь общими правилами
применения гражданского законодательства по аналогии (ст.6 ГК РФ), целесообразно
обращаться к правовому обеспечению областей деятельности, в которых отношения
имеют большое сходство с ипотечными. Например, регламентация лизинговых операций,
которые по своей сути (лизинг - это аренда с элементами кредитования) во многом
схожи с ипотечными операциями, также решена на законодательном уровне. В Федеральном
законе от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О лизинге" указанный подход к градации
рисков и обеспечению защиты от них нашел воплощение в ст.21 "Страхование предмета
лизинга и риски" и ст.22 "Риски, не связанные со страхованием". Наличие названных
норм и их содержания позволяет сделать заключение о том, что при ипотечных
операциях чрезмерное стремление обеспечить защиту от большого количества рисков
только через механизм страхования будет угнетающе действовать на становление
и развитие ипотеки в нашей стране.
6. Норма ч.2 ст.32 Закона воспроизводит правила, содержащиеся в пп.3
п.1 ст.343 ГК РФ, с оговоркой "обязан уведомить об этом залогодержателя, если
он ему известен". В статье не уточнено, что это могут быть за случаи, когда
залогодатель не имеет сведений о залогодержателе. Если подобный случай имеет
место, то нарушается вся конструкция ипотечных правоотношений, поскольку при
отсутствии данных о залогодержателе (кредиторе) залогодатель (должник) прежде
всего лишен возможности производить уплату залогодержателю суммы долга по
основному обязательству.
Для предупреждения возникновения такого рода ситуаций в Законе "Об ипотеке"
имеются нормы для случая, когда права залогодержателя по обеспеченному ипотекой
обязательству и по договору об ипотеке удостоверены закладной (п.1 ст.13 Закона).
При уступке прав по договору об ипотеке (ст.47), передаче прав по закладной
(ст.48) и залоге закладной (ст.49) сведения о лицах, ставших на место прежнего
залогодержателя, доводятся до залогодателя этими лицами, чтобы по указанному
обязательству шел процесс платежей.
7. Положения комментируемой статьи, исходя из содержащегося в них указания
"принимать необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям",
дополняются правилом п.5 ст.421 ГК РФ, согласно которому обычаи делового оборота
(ст.5 ГК РФ) применяются к условиям договора, если они не определены самими
сторонами или диспозитивной нормой. Таким образом, исключительно важное значение
приобретает содержание условий договора об ипотеке, для того чтобы, во-первых,
реализовать на практике все его положения и, во-вторых, при возникновении
спора между залогодателем и залогодержателем можно было его разрешить, опираясь
на буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений в соответствии
с нормами гражданского права (ст.431 ГК РФ).