Статья 64. Ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю
1. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного
участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания
и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, право залога не
распространяется.
При отсутствии в договоре условия, предусматривающего, что находящееся
или возводимое на земельном участке здание или сооружение, принадлежащее залогодателю,
заложено тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на
земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и приобретает
право ограниченного пользования (сервитут) той частью участка, которая необходима
для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением.
Условия пользования этой частью участка определяются соглашением между залогодателем
и залогодержателем, а в случае спора - судом.
2. Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя
распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке,
на которые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и при отсутствии
соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести
на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными
частью второй пункта 1 настоящей статьи.
3. Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю земельного
участка, находящееся или возводимое на этом земельном участке, заложено тому
же залогодержателю, право залогодателя распоряжаться этим зданием или сооружением,
условия и последствия перехода прав на это здание или сооружение к другим
лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.
Комментарий к статье 64
1. В п.1 комментируемой статьи законодатель воспроизводит норму п.4 ст.340
ГК РФ о том, что при ипотеке земельного участка построенные на нем здания
и сооружения, которые принадлежат залогодателю, его судьбе не следуют.
Залогодатель- собственник здания или сооружения сохраняет право на данные объекты и приобретает
право ограниченного пользования (сервитут) соответствующей частью земельного
участка даже при последующем отчуждении предмета ипотеки в результате обращения
взыскания на земельный участок.
2. Правило о наличии у залогодателя права распоряжаться принадлежащими
ему зданиями и сооружениями на заложенном земельном участке следует из п.1
данной статьи, так как на указанные объекты право залога не распространяется.
Когда такое здание или сооружение приобретается другим лицом, то, при
отсутствии у покупателя соглашения с залогодержателем об ином, его права на
заложенный земельный участок также имеют ограничения по пользованию им, как
это установлено ч.2 п.1 настоящей статьи.
3. Норма п.3 предусматривает связанность залоговых отношений, если имеет
место одновременно ипотека земельного участка и находящегося на нем здания
или сооружения одному залогодержателю. При этом в отношении прав залогодателя
и других лиц действуют правила ст.37 - 42 Закона (см. комментарий к ним).