Статья 69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса (далее - предприятие)

право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт

2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой

по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или

сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый

объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его

соответствующей части.

На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным

участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога

не распространяется.

или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает

право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме,

что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Комментарий к статье 69

1. Часть 1 комментируемой статьи воспроизводит правило п.2 ст.340 ГК

РФ, используя ссылку на него. При ипотеке предприятия право залога распространяется

на все входящее в его состав имущество, включая права требования и исключительные

права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено

законом или договором. В соответствии с данным правилом если следовать логике,

то в состав имущества также следует включать доходы и продукцию, получаемые

в результате осуществления производственной (предпринимательской) деятельности.

Это также следует из п.1 ст.132 ГК РФ. Им установлено, что имущественный комплекс,

в котором все материальные и нематериальные активы, входящие в него, используются

для предпринимательской деятельности, признается предприятием.

2. В ч.2 настоящей статьи содержится дословное повторение нормы п.3 ст.340

ГК РФ.

при их залоге, но из-за различий в регулировании прав на здания или сооружения

и земельные участки реализовать ее на практике очень сложно. Поэтому в п.45

Постановления пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от

1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части

первой Гражданского кодекса Российской Федерации" было дано необходимое разъяснение.

Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее

в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором

соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает

в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды

не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой

(ст.168 ГК РФ).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является

собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может

считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст.340 ГК РФ.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и

права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст.37

Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на

строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам

вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

3. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком - ограниченное

вещное право в отношении участка, находящегося в государственной или муниципальной

собственности. Оно заключается в возможности владения и пользования земельным

участком в целях и пределах, установленных законом и актом о предоставлении

участка в пользование (ст.268 и 269 ГК РФ).

В отношении этого права на земельный участок, на котором находится предприятие,

здание или сооружение, Закон (ч.3 ст.69) устанавливает императивную норму,

по которой право залога не распространяется на принадлежащее залогодателю

право постоянного пользования таким земельным участком.

4. В статье повторено общее правило (ст.552 ГК РФ) о том, что приобретатель

объекта недвижимости одновременно с приобретением права собственности на недвижимое

имущество получает соответствующие права на земельный участок.