Статья 20
Комментарий к статье 20
1. Для граждан содержание принадлежащих им на праве собственности жилых помещений может быть обременительно. Общегражданское и жилищное законодательство предоставляет собственникам жилых помещений различные правовые возможности для изменения сложившейся ситуации: можно обменять жилое помещение на меньшее по размеру, можно продать его, передать по договору пожизненного содержания с иждивением в собственность плательщика ренты и т.д.
В дополнение к этим правовым возможностям малоимущим гражданам предоставляется право передать принадлежащие им жилые помещения в государственную или муниципальную собственность.
2. На соответствующие органы исполнительной власти и органы местного самоуправления возлагается обязанность принимать от граждан передаваемые жилые помещения и заключать с бывшими собственниками и членами их семей, проживающими в передаваемых жилых помещениях, договор социального найма по поводу этих помещений.
В коммент. ст. предусматриваются условия реализации права граждан на передачу принадлежащих им жилых помещений в государственную или муниципальную собственность с последующим заключением договора социального найма:
- право собственности гражданина на передаваемое жилое помещение должно было возникнуть в порядке приватизации жилья;
- передаваемое жилое помещение должно быть для гражданина единственным местом постоянного проживания, т.е. у него не должно быть иного жилого помещения, относительно которого у этого гражданина имеется право пользования;
- передаваемое жилое помещение должно быть свободно от обязательств, т.е. оно не должно находиться в залоге, на это помещение не должно быть никаких прав у третьих лиц, у собственника передаваемого жилого помещения не должно быть задолженности по оплате эксплуатационных и коммунальных или каких-либо иных услуг, работ, связанных с этим помещением.
3. В первоначальной редакции коммент. ст. речь шла только о малоимущих гражданах: собственник такого передаваемого жилого помещения должен был относиться к категории малоимущих граждан; понятие малоимущих граждан дается в ч. 2 ст. 49 ЖК РФ: малоимущими граждане признаются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ; это такие граждане, чьи доходы и стоимость имущества, находящегося в их собственности и подлежащего налогообложению, по своим размерам не превышают устанавливаемого законом размера среднего прожиточного уровня. Впоследствии, уже после введения в действие Кодекса, законодатель пришел к выводу, что расходы по содержанию жилого помещения могут оказаться обременительными не только для малоимущих, но и для граждан, чьи доходы превышают прожиточный минимум, но которые тем не менее живут в бедности и не в состоянии выполнять все обязательства собственника. ФЗ от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881) слово "малоимущие" было исключено из текста коммент. ст.; так что теперь юридически любой гражданин - собственник жилого помещения - вправе отказаться от собственности на жилое помещение путем передачи его в государственную или муниципальную собственность.
4. Как установлено в коммент. ст., возможность передать приватизированное раньше жилое помещение в государственную или муниципальную собственность сохраняется за гражданами только до 1 марта 2013 г.; в первоначальной редакции Вводного закона - до 1 января 2007 г.
Обеспечивая социальную направленность внутренней политики в жилищной сфере, государство могло бы не устанавливать ограничений по времени на реализацию предоставленной гражданам возможности передать приватизированные ими жилые помещения в государственную или муниципальную собственность с заключением договора социального найма того же помещения.
Ведь речь идет, по существу, о преобразовании правового режима одного и того же жилого помещения. В этом случае у государства или муниципального образования не возникает проблемы поиска жилого помещения для бывшего собственника, это помещение уже существует, его бывший собственник вместе с членами своей семьи сохраняет право пользования этим жилым помещением.Может быть, следует еще раз вернуться к этому вопросу и внести в комментируемые положения соответствующие коррективы, отказавшись от установления срока, ограничивающего существование названного здесь права граждан.
5. Если соответствующие органы исполнительной власти или органы местного самоуправления уклоняются от принятия жилых помещений от граждан - собственников этих помещений, то гражданин, изъявивший желание передать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение в государственную или муниципальную собственность, вправе обратиться в суд общей юрисдикции с иском об обязании государственного или муниципального органа принять жилое помещение и заключить с истцом договор социального найма на это помещение.
6. Представляется, что норму коммент. ст. необходимо дополнить правилом, предусматривающим сроки и порядок реализации указанного права. Органам исполнительной власти и органам местного самоуправления достаточно одного месяца для того, чтобы проверить наличие соответствующего основания, принять решение и осуществить приемку помещения. Следует считать, что право собственности гражданина прекращается в день подписания двухстороннего акта приема-передачи жилого помещения; с этого же дня прекращаются обязательства гражданина как собственника, в том числе его обязанности по уплате налога на имущество в части стоимости переданного жилого помещения. Если же в течение месяца после обращения гражданина уполномоченный орган не примет помещение, указанные последствия наступят по истечении месяца со дня подачи заявления гражданином.