Статья 18
Комментарий к статье 18
1. В комментируемой статье предусматриваются сроки определения способа управления многоквартирным жилым домом. Первоначально установленный срок - "в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - оказался не реальным, на что мы обращали внимание в предыдущем издании настоящего комментария.
В связи с этим ФЗ от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 18 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2007. N 1 (ч. I). Ст. 14) и другими законами сроки были изменены и была принята новая, более полная редакция коммент. ст. Соответствующие уточнения также были внесены в ч. ч. 4, 5 и 6 ст. 161 и ч. 5 и 8 ст. 162 ЖК РФ.2. В ч. 2 ст. 161 ЖК РФ названы три возможных способа управления домами:
1) управление домом самими собственниками помещений непосредственно;
2) управление домом товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданными собственниками помещений в многоквартирном доме;
3) управление домом управляющей организацией.
Однако возможен еще один - комбинированный - способ управления домом: собственники помещений в многоквартирном доме создают ТСЖ и вместе с тем принимают решение о привлечении к эксплуатации дома специализированной управляющей компании. В таком случае договор с управляющей компанией заключается ТСЖ в интересах всех собственников помещений. При этом сфера хозяйственной деятельности ТСЖ суживается и ограничивается в основном взаимодействием с управляющей компанией.
К этому следует добавить, что в качестве управляющего как относительно имущества, так и относительно юридического лица может выступать не только коммерческая организация - юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель (см., например, п.
1 ст. 1015 ГК РФ, абз. 3 п. 1 ст. 69 ФЗ "Об акционерных обществах"); таким образом, хотя в коммент. ст. речь идет только об управляющей организации (компании), нормы Кодекса и Вводного закона не препятствуют тому, чтобы обязанности по управлению многоквартирным домом принимал на себя индивидуальный предприниматель.3. Конкретный способ управления домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 1 коммент. ст., если собственники помещений в многоквартирном доме до 1 января 2007 г. не определили способ управления домом, либо принятое ими решение не реализовано в тот же срок, например, не заключен договор с управляющей компанией (управляющим), тогда орган местного самоуправления должен был провести открытый конкурс по отбору управляющей организации (компании) для данного дома до 1 мая 2008 г.
Субъектам РФ было предоставлено право установить сроки для всех или отдельных муниципальных образований, но в пределах общего конечного срока - 1 мая 2008 г.
В отсутствие исчерпывающей информации можно лишь предположить, что в большинстве регионов выбор управляющей компании был осуществлен своевременно.
В то же время нормы Кодекса не исключают того, что собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение управлять домом без образования ТСЖ или кооператива и без заключения договора с управляющей компанией (п. 1 ч. 2 ст. 161 Кодекса). В таких случаях собственники помещений сами заключают непосредственно договоры с организациями, предоставляющими жилищно-эксплуатационные и жилищно-коммунальные услуги (ч. 8 ст. 155, ст. 164 Кодекса).
4. Нормы коммент. ст. определяли порядок выбора способа управления многоквартирным домом в переходный после введения в действие Кодекса период, который в этом аспекте ограничивался днем 1 января 2007 г. Можно констатировать, что действие ч. 1 коммент. ст. прекратилось со 2 мая 2008 г., но положения ч. 1 коммент. ст. могут применяться в случаях нарушения установленных сроков по аналогии закона.
Установленный же ранее (до 1 марта 2005 г.) порядок управления и эксплуатации многоквартирного дома сохраняется до тех пор, пока не будет определен порядок эксплуатации этого дома в соответствии со ст. 161 Кодекса и ч. 1 коммент. ст. Существовавшие ранее обязательства организаций по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома сохраняются и после введения Кодекса в действие до момента возникновения новых аналогичных обязательств, что и предусмотрено новой ч. 2 коммент. ст.
5. Для тех же многоквартирных домов, которые введены в эксплуатацию после 1 января 2007 г., а также для тех домов, которые будут вводиться в эксплуатацию по мере их строительства, действует порядок определения способа управления многоквартирным домом, предусмотренный ч. 4 ст. 161 Кодекса.