Статья 15
Комментарий к статье 15
1. Критерием для определения размера доли домовладельцев-сособственников в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном жилом доме является размер общей площади помещения, принадлежащего домовладельцу в данном многоквартирном доме.
Правило, установленное коммент. ст., соответствует позиции, занятой законодателем еще в процессе подготовки проекта ЖК РФ. Согласно этой позиции, за основу решения всех вопросов, так или иначе связанных с размером жилого помещения, должен по общему правилу приниматься размер всего жилого помещения, т.е. не только площадь комнат, но и площадь вспомогательных помещений (прихожей, кухни и т.д.), предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении (см. выше коммент. к п. 3 ст. 11 Закона).В п. 1 ст. 37 ЖК РФ предусмотрено, что "доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения". Эта норма императивна, она не содержит каких-либо оговорок или исключений, допускающих иные варианты определения количественного объема прав на общее имущество в многоквартирном доме. Однако до принятия Кодекса позиция законодателя не была столь однозначной и сособственники общего имущества в многоквартирном доме были вправе выбрать в качестве критерия для расчетов иные показатели. В практике встречались случаи, когда в жилищно-строительных кооперативах применялись иные критерии, прежде всего за основу расчетов принимался размер собственно жилой площади (жилых комнат) или размер всей полезной площади.
2. Если до вступления в силу ЖК РФ собственниками помещений решением, принятым на общем собрании, или иным соглашением, заключенным между ними, был установлен иной принцип определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, чем тот, который предусмотрен ныне в п.
1 ст. 37 ЖК РФ, то такой порядок сохраняется и далее, т.е. после 1 марта 2005 г. В этом случае собственники помещений в многоквартирном доме вправе и после 1 марта 2005 г. не переходить при определении размера долей в праве долевой собственности на общее имущество на порядок, предусмотренный в п. 1 ст. 37 ЖК РФ, т.е. по размеру общей площади помещения, но могут и перейти на новый порядок по единогласному решению всех сособственников-домовладельцев.Совершенно правильно, что норма коммент. ст. сформулирована не в качестве императивной нормы. Это позволяет сособственникам-домовладельцам оставить в силе ранее принятое решение, которое может в большей степени соответствовать индивидуальным особенностям взаимоотношений между ними в данном многоквартирном доме, хотя обеспечить баланс интересов между собственниками крупногабаритных квартир с большими кухнями и прихожими и собственниками малогабаритных квартир с относительно небольшими кухнями и прихожими бывает не так уж просто.