Статья 11
Комментарий к статье 11
1. Принятие ЖК РФ не потребовало внесения сколько-нибудь значительных изменений в ГК РФ, прежде всего в гл. 35 "Наем жилого помещения".
Это свидетельствует о том, что положения ЖК РФ тесно увязаны с положениями ГК РФ, согласованы с ними. Нормы гл. 35 ГК РФ "Наем жилого помещения" (ст. ст. 671 - 688) посвящены в основном общегражданскому договору найма жилого помещения; к отношениям по договору социального найма жилого помещения применяются лишь прямо перечисленные в п. 3 ст. 672 ГК РФ статьи главы 35 ГК РФ (ст. ст. 674, 675, 678, 680, п. п. 1 - 3 ст. 685). Положения остальных статей главы 35 ГК РФ могут применяться к отношениям по договору социального найма при условии, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Поскольку отношения по договору социального найма подробно урегулированы в ЖК РФ (глава 7 "Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма", ст. 49 - 59; гл. 8 "Социальный наем жилого помещения", ст. ст. 60 - 91), то необходимость в субсидиарном применении иных положений статей гл. 35 ГК РФ к отношениям по договору социального найма практически отпала.2. Изменений, которые внесены в гл. 35 ГК РФ в связи с принятием ЖК РФ, всего два.
Первое: из перечня статей, правила которых, согласно п. 2 ст. 672 ГК РФ, подлежат применению к отношениям по договору социального найма, исключена ст. 681 ГК РФ, предусматривающая обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (п. п. 1 и 2) и устанавливающая, что для переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, требуется согласие нанимателя. Эти вопросы урегулированы теперь нормами ЖК РФ, которые (п. 3 ч. 2 ст. 65 "Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма"; п. 4 ч.
3 ст. 67 "Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма"; п. 4 ст. 85 "Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма"; ст. 88 "Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома") в отличие от соответствующих норм главы 35 ГК РФ являются не диспозитивными, а императивными и не содержат оговорки об ином распределении обязанностей сторон договора социального найма жилого помещения.3. Второе изменение вызвано переходом жилищного законодательства к расчету жилищных норм по общей - всей - площади жилого помещения, а не по его жилой площади: площади комнаты или комнат; в расчет не принимается площадь балконов, лоджий как устройств, выходящих за пределы собственно жилого помещения. По общей жилой площади рассчитывается учетная норма (норма принятия на учет граждан, нуждающихся в жилье) и норма средней обеспеченности жильем в данном городе или ином населенном пункте (норма предоставления жилой площади на одного члена семьи). В связи с этим в п. 2 ст. 679, п. 1 ст. 680 и п. 2 ст. 685 ГК РФ слова "норма жилой площади" замены словами "норма общей площади жилого помещения". Поскольку в коммент. ст. не содержится оговорки об обратной силе данной нормы, она распространяется на отношения, возникшие после 28 февраля 2005 г. Вместе с тем надо иметь в виду, что плата за жилье может рассчитываться как по общей, так и по жилой площади занимаемого помещения. Согласно ч. 2 ст. 156 Кодекса, размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в общежитиях определяется исходя из жилой площади, занимаемой проживающими в общежитиях лицами, т.е. из размера площади занимаемой комнаты или комнат без учета мест общего пользования.