Статья 9
Комментарий к статье 9
1. Управление многоквартирными жилыми домами может осуществляться не самими домовладельцами и созданными ими в этих целях юридическими лицами (жилищными и жилищно-строительными кооперативами, товариществами собственников жилья), а специализированными управляющими, в качестве которых, согласно п.
1 ст. 1015 ГК РФ, могут выступать граждане, являющиеся индивидуальными предпринимателями, и коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий. В этих случаях с управляющим (управляющей компанией) заключается договор об управлении многоквартирным жилым домом, в котором предусматриваются взаимные права и обязанности сторон: управляющего и организации собственников жилья.Договоры об управлении жилыми домами являются, как правило, долгосрочными, они заключаются на срок не менее года. Возникающие из них отношения являются длящимися, поэтому законодатель должен был решить вопрос о применении ЖК РФ к договорам об управлении домами, которые были заключены ранее введения в действие Кодекса, но продолжают действовать после вступления его в силу.
2. В комментируемой статье предусмотрено, что на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров об управлении многоквартирными жилыми домами, распространяется действие раздела VIII "Управление жилыми домами" ЖК РФ (ст. ст. 161 - 165). Это означает, что условия ранее заключенных договоров об управлении домами сохраняют силу в той части, в какой они не противоречат нормам Кодекса. Те же условия договоров, которые не соответствовали нормам Кодекса, с 1 марта 2005 г. утратили силу и применению не подлежат.
Таким образом, права и обязанности сторон ранее заключенных договоров об управлении жилыми домами определяются с 1 марта 2005 г. нормами ЖК РФ и условиями заключенных договоров в части, не противоречащей Кодексу.
3. Правило коммент. ст. соответствует общим положениям о соотношении договора и закона, предусмотренным в ст. 422 ГК РФ. Согласно ч. 2 ст. 422 ГК РФ, если после заключения договора "принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров". Из этого правила вытекает, что действие положений ст. ст. 161 - 165 Кодекса распространяется на все договоры об управлении многоквартирными домами, заключенные до 1 марта 2005 г. и продолжающие действовать после 28 февраля 2005 г. Вместе с тем, поскольку положения раздела VIII Кодекса нельзя отделять от остальных разделов и глав Кодекса, может быть сделан более обобщающий вывод о том, что на отношения, возникшие из заключенных до 1 марта 2005 г. договоров, распространяется действие и других разделов ЖК РФ, но только в части тех прав и обязанностей сторон договоров, которые возникли после 28 февраля 2005 г.